Quais os tipos de benfeitoria e quem tem direito à indenização?

Trocar o piso, instalar uma grade na janela, consertar o telhado: quando o inquilino mexe no imóvel, quem arca com a conta no fim do contrato? A resposta começa pela classificação do Código Civil (art. 96) e pelo que a Lei do Inquilinato prevê para cada tipo.

Tipo	Definição	Exemplo	Na locação
Necessária	Conserva o imóvel ou evita que se deteriore	Reparar um telhado que goteja	Indenizável e com direito de retenção, mesmo sem autorização do locador, salvo cláusula contratual em contrário
Útil	Aumenta ou facilita o uso	Instalar grades de proteção nas janelas	Indenizável e com direito de retenção, se o locador autorizou, salvo cláusula contratual em contrário
Voluptuária	Mero deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual	Paisagismo ornamental	Não é indenizável; o locatário pode retirá-la ao fim da locação, se isso não afetar a estrutura e a substância do imóvel

Essas regras valem salvo disposição contratual em contrário, e a classificação pode variar conforme o caso. Daí a importância de combinar tudo por escrito, antes da obra.

O contrato pode afastar a indenização?

Pode. O STJ entende que é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação (Súmula 335). Por isso, vale ler o contrato de locação antes de qualquer reforma, pedir autorização por escrito ao locador e registrar o estado do imóvel na vistoria de entrada e de saída.

E fora da locação?

Sem aluguel, a lógica muda. Para o possuidor de boa-fé, o Código Civil assegura indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, com direito de retenção, e, quanto às voluptuárias, se não forem pagas, permite levantá-las, desde que isso não danifique o bem. Esse tema pode aparecer em disputas como a de um distrato com imóvel já ocupado.