Você compra a casa, mas o chão continua sendo da União: o que checar em terreno de marinha

Uma mansão na Ilha Comprida, em Angra dos Reis (RJ), virou o centro de uma disputa entre o jogador Richarlison e uma empresa ligada ao advogado Willer Tomaz. O atleta diz ter gasto cerca de R$ 10 milhões no imóvel. Segundo reportagens, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) encaminhou a documentação da transferência dos direitos de ocupação à Polícia Federal e à Controladoria-Geral da União (CGU). O caso segue em apuração, com versões opostas. Ele mostra algo que o comprador à beira-mar raramente aprende antes de assinar: é possível negociar uma casa sem adquirir a propriedade plena do terreno em que ela está.

Ocupação e aforamento não são a mesma coisa

Terrenos de marinha são uma faixa de 33 metros de largura, medida terra adentro a partir de onde estava a linha da maré alta média (a preamar média) no ano de 1831, no continente e em ilhas costeiras. Pertencem à União e, apesar do nome, não têm relação com a Marinha. No caso de Angra, a discussão trata dos direitos sobre a área da União, não de toda a ilha.

Há dois regimes, e duas comparações do dia a dia ajudam a separá-los. No aforamento, o particular tem o domínio útil, o direito de usar e aproveitar o imóvel, e a União conserva o domínio direto, isto é, segue como dona do terreno. Lembra o usufruto numa herança: o marido morre, a viúva continua morando no imóvel para garantir a moradia, mas a propriedade fica com os filhos, que recebem em caso de venda. A comparação é aproximada (o aforamento, em regra, é transmissível e não tem prazo, o usufruto costuma ser vitalício), mas mostra que usar e ser dono são coisas separadas. Em troca, o foreiro paga à União o foro, uma contrapartida anual de 0,6% do valor do terreno, que reconhece que o domínio direto continua com ela.

Na ocupação, o particular nem tem o domínio útil. A União é proprietária integral, e o ocupante tem um direito pessoal, não um direito real, como afirma o TRF2. Pense no aluguel: o dono do imóvel consta na matrícula, mas durante o contrato quem tem o direito de uso é o inquilino, e o proprietário não pode entrar quando quiser. Juridicamente, o inquilino exerce a posse direta, e o proprietário, a posse indireta. Na ocupação é parecido, com uma diferença: o ocupante paga à União uma taxa anual de 2% sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias, e pode transferir seu direito a outra pessoa, mediante a CAT e o laudêmio, sem virar dono do chão. Os direitos são diferentes, e os cuidados na negociação também. Por isso o histórico de quem ocupou antes pesa tanto quanto o preço.

A CAT, o ponto central da apuração

Quando esses direitos mudam de mãos, a União cobra o laudêmio, de 5% sobre o valor atualizado da terra nua (o Portas explica o cálculo em outra reportagem). Com ele pago, a SPU emite a Certidão de Autorização para Transferência (CAT), que libera o tabelião e o cartório para a escritura e a averbação. A CAT vale 90 dias e pode ser validada no portal gov.br.

Pelo portal, o pedido costuma ser imediato: o usuário informa o RIP (número do imóvel na SPU) e o da ficha de cálculo do laudêmio, então a rapidez, isoladamente, não prova irregularidade. No caso de Angra, segundo reportagens com base em documentos da SPU, o pedido foi feito às 11h33 de 11 de julho de 2022 e atendido 1h40 depois, de forma manual, com a empresa alegando falha no sistema e urgência. A SPU também apontou que a autorização se apoiava em decisão judicial cuja versão completa não estava anexada ao processo. O que exige explicação é a justificativa do procedimento excepcional, a documentação apresentada e a diferença de tratamento entre pedidos.

Versões e limites da apuração

O jogador afirma ter comprado os direitos de antigos ocupantes em 2020 e diz que seu pedido de regularização, de setembro de 2021, ficou cerca de dez meses parado. O advogado sustenta que os antigos moradores não eram titulares e que comprou de uma empresa que tinha o registro. A empresa diz ter quitado cerca de R$ 2 milhões em dívidas em troca da transferência. A Justiça decidiu a favor da empresa do advogado. Existe inquérito da PF sobre ocupação e negociações na área, mas as partes divergem sobre quem é seu alvo. Encaminhar documentos à PF e à CGU não equivale a comprovar fraude.

O que checar antes de comprar

A lição não é que comprar em terreno de marinha seja necessariamente arriscado. É que o valor da construção e a regularidade dos direitos sobre o terreno são questões diferentes. Confirme se o imóvel está em área da União e em qual regime. Veja no cadastro da SPU quem consta como ocupante e se a cadeia de transferências está atualizada. Valide a CAT no portal e confira se os dados batem com o RIP, as partes e a escritura. Antes de pagar por uma casa em terreno da União, você sabe dizer exatamente qual direito está comprando e quem pode transferi-lo?

Resumo

Elemento em jogo	O que pesa na decisão
Ocupação ou aforamento	Depende do regime inscrito na SPU, do custo anual (2% ou 0,6%), do direito que se adquire (uso reconhecido ou domínio útil) e do objetivo de uso
Custo da transferência	Depende do valor atualizado da terra nua, do laudêmio de 5% e da ficha de cálculo emitida
Segurança da cadeia de ocupantes	Depende do cadastro atualizado na SPU, da regularidade de quem transfere e do histórico de transferências
Conferência da CAT	Depende da validação no portal, da coincidência com RIP, partes e escritura, e do prazo de 90 dias