Escritura, matrícula, alienação fiduciária: o que significam os termos que aparecem na hora de fechar negócio

Comprar um imóvel envolve uma sequência de documentos que, para quem não é do ramo, parecem sinônimos. Não são. Cada um cumpre uma função distinta, e confundir um pelo outro pode custar caro.

O vocabulário do cartório

Existem dois cartórios envolvidos numa compra, com funções diferentes.

• O cartório de notas, ou tabelionato, é onde se lavra a escritura pública, além de procurações, atas notariais e reconhecimento de firma. Pode ser qualquer cartório de notas do país, não precisa ser o da cidade onde fica o imóvel.
• O cartório de registro de imóveis é onde a escritura é levada para registro, e onde fica a matrícula. É neste cartório, e só nele, que a propriedade muda de mãos de fato.
• A escritura formaliza o acordo entre comprador e vendedor. Sozinha, ela não transfere a propriedade: precisa ser levada a registro.
• A matrícula é o histórico completo do imóvel: localização, dimensões, proprietários anteriores e qualquer ônus que recaia sobre ele.
• O registro da compra é o ato que, na prática, transfere a propriedade para o comprador. Ele entra na matrícula com um número sequencial precedido da letra R (R-1, R-2, e assim por diante). Enquanto esse registro não constar na matrícula, o comprador não é, para efeitos legais, o proprietário do imóvel, ainda que já tenha a escritura em mãos.
• A averbação, identificada pela letra AV (AV-1, AV-2…), é qualquer alteração posterior a esse registro: uma quitação de financiamento, uma mudança de estado civil, uma construção nova. É por isso que, ao pedir uma certidão de matrícula, aparece essa sequência de R’s e AV’s: cada um marca um fato diferente na história do imóvel.
• Um ônus real é qualquer gravame que consta na matrícula e acompanha o imóvel, não a pessoa. Uma hipoteca ou uma penhora anteriores, por exemplo, podem seguir vinculadas ao imóvel mesmo depois da venda, se não forem baixadas.
• O habite-se, emitido pela prefeitura, atesta que a construção está pronta e dentro das normas. Sem ele, o imóvel costuma ficar impedido de ser financiado ou de ter ligações definitivas de água, luz e gás.

Alienação fiduciária e hipoteca não são a mesma garantia

Quando o imóvel é financiado, ele normalmente serve de garantia da dívida, mas o mecanismo jurídico por trás disso varia.

Na alienação fiduciária, modelo mais comum hoje em financiamentos bancários, a propriedade do imóvel fica em nome do credor até a quitação da dívida, embora o comprador já tenha a posse e possa morar nele. Em caso de inadimplência, o processo tende a ser mais rápido: com 90 dias de atraso em financiamentos residenciais, o credor já pode notificar extrajudicialmente e, sem regularização, seguir para consolidação da propriedade e leilão.

Na hipoteca, mais tradicional e hoje menos usada nesse tipo de contrato, o comprador já é proprietário desde o início, e o imóvel fica apenas gravado como garantia. Em caso de inadimplência, a cobrança costuma depender de execução judicial, processo que pode levar anos.

Não é a mesma garantia, e isso muda o tempo e o risco de cada lado do contrato.

O custo que aparece depois: ITBI e IPTU

Dois impostos costumam ser confundidos por quem está comprando pela primeira vez.

O ITBI, cobrado pela prefeitura na transferência da propriedade, varia normalmente entre 2% e 5% do valor do imóvel, conforme o município, e é pago uma única vez, no momento da compra. Já o IPTU é anual, recai sobre a posse do imóvel, e continua sendo cobrado ano após ano, independente de haver transação.

Há um detalhe que escapa até de quem já vendeu imóvel antes: o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda, calculado sobre a diferença entre o preço de compra e o de venda. Pode ser dispensado se, em até 180 dias, todo o valor recebido for usado na compra de outro imóvel residencial no país, mas essa isenção tem regras próprias que vale a pena checar antes de contar com ela no planejamento.

Nenhum desses termos substitui a leitura atenta do contrato, nem a orientação de quem entende de direito imobiliário. Mas ajuda a entender o que está por trás de cada assinatura.

Quantos desses documentos você já assinou sem saber exatamente o que garantiam?