Usufruto de imóvel: o que é, quais são os tipos e como afeta compra e venda

Usufruto de imóvel é uma prática prevista no Código Civil e muito comum em algumas situações, como na doação de imóveis de pai para filho e antecipação de herança para evitar conflitos entre familiares.

Mas o que significa usufruto de um imóvel exatamente? O que diz a lei a respeito? Um imóvel em usufruto pode ser alugado ou mesmo vendido? E qual é o significado de “usufrutuário” e outros termos como “nu-proprietário”?

Para esclarecer estas e outras dúvidas, o Portas conversou com Fábio Ribeiro dos Santos, que é Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Campos do Jordão (SP), além de membro da Comissão de Pensamento Registral Imobiliário do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

O que é usufruto de imóvel?

Usufruto de imóvel é um direito real que permite a uma pessoa usar e usufruir os rendimentos de um imóvel que pertence a outra, sem ser sua proprietária, como descreve nosso Glossário Imobiliário.

Em outras palavras, “usufruto é o direito de usar e aproveitar economicamente um imóvel de outra pessoa”, como explica Fábio Ribeiro dos Santos, que é Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Campos do Jordão-SP.

O que são direitos reais?

O Código Civil prevê 14 direitos reais, que estão listados lá em seu artigo 1.225, e o usufruto aparece entre eles – assim como, por exemplo, a propriedade, a habitação, o penhor e a hipoteca.

E o artigo 1.227 especifica que os direitos reais sobre imóveis devem ser adquiridos por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo algumas exceções. Ou seja, quando se tratar de imóvel, o usufruto deve ser inscrito no Cartório de Registro de Imóveis.

Como funciona o usufruto de imóvel?

O titular do usufruto de imóvel é chamado de usufrutuário e pode exercer os direitos de usar e aproveitar economicamente um imóvel de outra pessoa, mesmo que não seja o proprietário daquele imóvel. É o que explica Fábio Ribeiro dos Santos: 

“Por isso, o usufruto entra em uma categoria denominada de direitos sobre coisa alheia. O proprietário que tem o imóvel gravado com usufruto é normalmente chamado de nu-proprietário.”

Exceto por poucas exceções, o usufruto tem que estar registrado na matrícula do imóvel, como já vimos. “Assim, todas as pessoas que tiverem acesso à certidão da matrícula terão conhecimento de que a propriedade tem um ônus, que é o usufruto”, diz Santos.

Os artigos 1.390 a 1.392 também descrevem como funciona o usufruto de imóvel:

Como funciona o usufruto	O que diz o Código Civil a respeito
Pode ser para bens móveis ou imóveis e quem detém o usufruto pode aproveitar o que esse bem produzir ou render, total ou parcialmente.	“Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.”
Em geral, o usufruto de imóveis deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.	“Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
Se você tem o usufruto de um bem, você também tem direito a tudo o que pertence a ele ou que foi somado a ele depois, a menos que o combinado diga o contrário.	“Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.”
Você não pode vender o seu direito de usufruto para outra pessoa, mas pode deixar outra pessoa usar e aproveitar o bem no seu lugar, de graça ou cobrando um aluguel por isso.	“Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.”

Quais são os tipos de usufruto?

Existem várias classificações de usufruto, que podem variar quanto à duração (vitalício ou temporário), à origem (legal ou por usucapião, por exemplo), quanto à natureza dos bens, à extensão dos direitos e ao número de titulares.

Como funciona o usufruto de pai para filho?

O usufruto de pai para filho é uma opção pensando em planejamento sucessório, ou seja, na herança de um imóvel e ela funciona com a doação de um imóvel de pai para filho, mantendo o pai como usufrutuário. Trata-se de um dos usos mais comuns do usufruto de imóvel no Brasil.

O oficial Fábio Ribeiro dos Santos explica como é essa prática:

“O imóvel era dos pais, que fazem a doação do imóvel para um filho e mantêm o usufruto para si. Assim, o imóvel já passa para o filho (pode ser em antecipação de herança) e os pais mantêm o direito de residir no imóvel, ou mesmo alugá-lo. Quando os pais falecerem, o usufruto é cancelado e o imóvel não precisa ser inventariado, pois a propriedade plena já será do donatário.”

Como é feito o usufruto de um imóvel?

O usufruto de imóvel pode ser feito de maneiras diferentes, dependendo do tipo de usufruto. Por exemplo, se for um acordo entre pessoas vivas, a escritura pública é a regra geral. Se for decorrente da morte de alguém, a família pode combinar que um dos herdeiros terá usufruto de parte dos bens. Ou alguém pode deixar o usufruto registrado em testamento, por exemplo.

Veja, a seguir, as explicações do oficial entrevistado:

Situação de usufruto de imóvel	Explicação de Fábio Ribeiro dos Santos
Em vida	“Por se tratar de direito real, a instituição do usufruto está sujeita à regra geral da obrigatoriedade de escritura pública, quando for instituído entre pessoas vivas.”
Por morte (herança)	“Mas o usufruto pode ser instituído, também, por acordo em sucessão causa mortis – o exemplo seria o cônjuge sobrevivente, ou o herdeiro, receber em usufruto parte do que lhe couber.”
Por testamento	“Por vezes, a atribuição do usufruto já é prevista anteriormente em testamento, devendo ser respeitada por ocasião da partilha.”

Qual a diferença entre usufrutuário, nu-proprietário e proprietário pleno?

Este é o significado de usufrutuário: é a pessoa que consegue o direito de usar o imóvel. Já o nu-proprietário é o verdadeiro dono, ou seja, o titular da propriedade, e proprietário pleno é aquela pessoa que é dona de um imóvel que não tem nenhum usufruto.

É como explica o oficial Fábio Ribeiro dos Santos:

“Usufrutuário não é dono do imóvel, o dono é o nu-proprietário. Por isso, o adequado é designar como “titular” do usufruto, e não como “dono do usufruto” ou expressão parecida. O proprietário pleno é aquela pessoa que tem um imóvel sem usufruto. Daí a distinção terminológica: a propriedade plena é a propriedade sem ônus.”

Quais são os direitos e deveres do usufrutuário?

Os direitos do usufrutuário, de acordo com o Código Civil, são a posse, o uso, a administração e a percepção dos frutos, ou seja, do aluguel, por exemplo. Já os deveres principais são as despesas ordinárias de manutenção e o pagamento dos tributos. 

Esta foi a explicação resumida do entrevistado Fábio Ribeiro dos Santos. Ele cita um exemplo prático:

“Se o imóvel em usufruto for um apartamento, por exemplo, as despesas ordinárias de condomínio normalmente correm por conta do usufrutuário e as extraordinárias por conta do nu-proprietário. Mas há nuances nisto, pois pode variar conforme a combinação das partes e o vulto das despesas. Como regra, o que for deterioração decorrente do uso normal da coisa (depreciação, por exemplo) não corre por conta do usufrutuário.”

O que diz a lei sobre os direitos e deveres do usufrutuário

Veja, a seguir, a explicação dos principais pontos do Código Civil sobre os direitos e deveres do usufrutuário:

Direitos do usufrutuário (artigos 1.394 a 1.399)

Deveres do usufrutuário (artigos 1.400 a 1.409)

O usufrutuário pode morar/usar o bem, cuidar dele e ficar com tudo o que ele render (como aluguéis ou colheitas). Se o usufruto for sobre investimentos ou empréstimos a receber, ele tem o direito de receber os juros/rendimentos e de cobrar essas dívidas. Tudo o que já estiver plantado e pronto para colher quando o usufruto começar é dele, e ele não precisa pagar ao dono anterior pelo que ele gastou para plantar. Se o usufruto for de gado ou outros animais, os filhotes que nascerem são dele. A única exceção é se algum animal antigo morrer; nesse caso, os filhotes novos servem primeiro para repor o rebanho original. Os aluguéis ou rendimentos que vencerem antes de começar o usufruto são do dono. Os que vencerem enquanto o usufruto estiver valendo são do usufrutuário. Ele pode morar no imóvel ou alugá-lo para outra pessoa. Mas não pode mudar a finalidade do lugar (como transformar uma casa residencial em um comércio) sem a autorização do dono.

Antes de usar, o usufrutuário deve listar o estado de tudo (pagando o inventário do bolso) e dar uma garantia financeira se o dono exigir para cobrir possíveis estragos. Se o usufrutuário não der a garantia exigida, o dono passa a administrar o bem. Ele repassará os lucros, mas descontará os custos e o salário dele como administrador. O usufrutuário não precisa pagar pelo desgaste normal do tempo ou pelo uso correto do dia a dia nas coisas que recebeu. Fica por sua conta pagar as despesas normais de manutenção, além dos impostos do imóvel (como o IPTU) e as contas de consumo ordinárias. O dono paga por grandes reformas estruturais caras. Mas o usufrutuário deve pagar o seguro do imóvel e os juros do valor que o dono gastou na obra. Se o usufruto envolver herança com dívidas, o usufrutuário paga os juros delas.  Além disso, o usufrutuário deve avisar o dono se alguém tentar invadir ou prejudicar o local.

Quem tem usufruto pode morar no imóvel?

Sim, quem tem usufruto pode morar no imóvel. Além disso, o oficial Fábio Ribeiro dos Santos destaca que, se o imóvel for comercial, o usufrutuário pode exercer ali uma atividade empresarial. 

Quem tem usufruto pode alugar o imóvel?

Sim, quem tem usufruto também pode alugar o imóvel e receber os aluguéis, sem necessidade de autorização do proprietário para isso.

“A autorização do proprietário no contrato de locação tem mais a função de garantir que o contrato não seja rescindido no caso de extinção do usufruto, o que é benéfico para o locatário”, explica Santos.

O imóvel com usufruto pode ser vendido?

Sim, o nu-proprietário pode vender sua propriedade mesmo que o imóvel esteja com usufruto – e o usufrutuário não pode se opor à venda. “Isso pode acontecer livremente, mas quem comprar o imóvel tem que respeitar o usufruto”, explica Santos.

Outra possibilidade é o proprietário e o usufrutuário venderem o imóvel para uma terceira pessoa, na chamada venda conjunta. “O comprador adquire o imóvel sem o ônus do usufruto, ou seja, adquire a propriedade plena”, diz Santos.

Já o usufrutuário não pode vender apenas o usufruto, nem mesmo se tiver a concordância do proprietário. Isso é proibido pelo Código Civil, lá no artigo 1.393, que diz que não se pode transferir o usufruto por alienação. O especialista entrevistado explica o que pode ser feito nesse caso:

“O usufruto tem que ser extinto e em seguida o proprietário faz a instituição em favor da nova pessoa. A transferência direta do direito de usufruto é proibida pelo Código Civil.”

Situação de venda	O que acontece
Venda apenas pelo dono do imóvel	O dono pode vender o imóvel a qualquer momento. O comprador se torna o novo dono (nu-proprietário), mas é obrigado a respeitar o usufruto até o final.
Venda conjunta (dono + usufrutuário)	Ambos vendem juntos para uma terceira pessoa. O comprador recebe o imóvel totalmente livre, ou seja, com a propriedade plena e sem o ônus do usufruto.
Venda apenas pelo usufrutuário	É proibida por lei. O usufrutuário não pode vender o seu direito de usufruto para outra pessoa. Para mudar o usufrutuário, é preciso primeiro cancelar o usufruto atual no cartório e depois o dono criar um novo em nome da outra pessoa.

Quanto custa para fazer usufruto de um imóvel?

O custo para fazer o registro de usufruto de imóvel varia de acordo com o Estado e com o valor do bem, conforme as tabelas de emolumentos próprias do registro de imóveis. 

O oficial Fábio Ribeiro dos Santos explica que essas tabelas podem prever algum critério de desconto, pois o usufruto é um direito “menor” do que a propriedade plena. Por exemplo, a tabela de Minas Gerais traz a observação de que, “na hipótese de usufruto, será considerada a terça parte do valor do imóvel”.

“Além dos emolumentos, poderá haver também a incidência de algum imposto sobre a instituição do usufruto; conforme a instituição seja gratuita ou onerosa, o imposto será respectivamente estadual ou municipal. Mas sempre a depender da legislação própria”, complementa Santos.

Quando e como o usufruto de um imóvel termina?

O usufruto de um imóvel pode ser extinto se acontecerem algumas das oito hipóteses previstas no Código Civil, entre elas a renúncia ou morte do usufrutuário ou pelo fim da duração prevista. Seja qual for o motivo, o usufruto deve ter seu registro cancelado no Cartório de Registro de Imóveis.

O que diz o Código Civil sobre a extinção do usufruto

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: I – pela renúncia ou morte do usufrutuário; II – pelo termo de sua duração; III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer; IV – pela cessação do motivo de que se origina; V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409; VI – pela consolidação [proprietário e usufrutuário se tornam a mesma pessoa]; VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395; VIII – Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

O oficial Fábio Ribeiro dos Santos destaca que um usufruto sempre está sujeito a algum evento de encerramento: “Não existe usufruto por prazo indeterminado”. 

Segundo ele, as hipóteses mais comuns de cancelamento são a morte do usufrutuário e a renúncia. “A renúncia pode ocorrer a qualquer momento, por vontade do usufrutuário”, destaca.

Ele observa que, se o usufrutuário morre, o usufruto não é transmitido aos seus herdeiros, ele automaticamente termina. Mas, se quem morre é o proprietário, a propriedade é transmitida aos herdeiros, que devem continuar respeitando o usufruto.

Agora que você já sabe o que significa usufruto de um imóvel, tire suas dúvidas sobre como funciona o arrendamento de imóvel e o contrato de comodato.