Veja o resumo da notícia
- O contrato de comodato é um empréstimo gratuito de bens não fungíveis, como imóveis, previsto no Código Civil.
- Ele funciona como uma solução para proprietários de imóveis parados, permitindo que alguém cuide do bem sem custo de aluguel.
- As principais características incluem a gratuidade, a insubstituibilidade do bem e a devolução após um prazo determinado.
- Comodato difere de aluguel (que envolve pagamento) e mútuo (que é para bens substituíveis, como dinheiro).
- Um contrato detalhado deve conter identificação das partes, objeto, prazo, responsabilidades e cláusulas sobre danos e despesas.
- O comodante (quem empresta) mantém deveres como impostos, mas pode pactuar que o comodatário (quem usa) arque com despesas de uso.
- A lei não prevê prazo fixo para o comodato, sendo estabelecido entre as partes, podendo ser determinado ou indeterminado.
- Vale a pena quando o imóvel está sem uso, gerando despesas, protegendo-o de deterioração e invasões.
Um sítio ou casa na praia nunca usados pelos proprietários. Um apartamento fechado e que só dá despesa, porque o dono mora em outro país. Um imóvel que está à venda há meses e nunca consegue um comprador. Essas são algumas das situações em que um contrato de comodato poderia cair bem.
Neste artigo do Portas, explicamos como funciona esse tipo de empréstimo, gratuito, que é previsto no Código Civil e que pode funcionar como uma boa solução tanto para quem empresta (o comodante) quanto para quem mora de empréstimo (o comodatário).
O que é contrato de comodato?
Contrato de comodato é um tipo de contrato para empréstimo gratuito de bens que são insubstituíveis, como um imóvel, e devem ser devolvidos para o dono depois de certo tempo.
O comodato está previsto no Código Civil, justamente no capítulo que trata dos empréstimos. Veja o que diz o artigo 579, que trata do assunto:
“O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis.”
Explicando: coisas não fungíveis são aquelas que não podem ser substituídas por outras da mesma espécie, quantidade e qualidade.
É diferente, por exemplo, do empréstimo de dinheiro. Dinheiro é algo que pode ser substituído por outro equivalente (uma cédula por outra, um Pix por outro…).
Já um imóvel, ou uma obra de arte, por exemplo, são coisas únicas, insubstituíveis – ou “não fungíveis”, como diz a lei.
Como funciona o contrato de comodato de imóvel?
O contrato de comodato de imóvel prevê o empréstimo daquele imóvel, sem cobrança de valores, para o comodatário, ou seja, a pessoa que vai cuidar do imóvel, por um prazo determinado entre as partes.
Principais características do contrato de comodato
Estas são as principais características previstas no Código Civil:
| Característica | Como funciona no comodato de imóvel | O que diz o Código Civil |
|---|---|---|
| Objeto | O objeto do contrato é um bem infungível, ou seja, insubstituível. Não adianta entregar outro imóvel no lugar daquele emprestado, por exemplo: o mesmo imóvel deve ser devolvido depois do prazo estabelecido. | “O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis.” |
| Custo | Deve ser gratuito. Se houver cobrança, deixa de ser empréstimo e vira locação. | “O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis.” |
| Quem pode emprestar | O proprietário ou o titular dos direitos sobre o imóvel pode emprestá-lo em comodato. Quem administra bens de terceiros, como tutores e curadores, precisa de autorização especial. | “Os tutores, curadores e em geral todos os administradores de bens alheios não poderão dar em comodato, sem autorização especial, os bens confiados à sua guarda.” |
| Prazo | O prazo pode ser determinado ou indeterminado. Em regra, o dono do imóvel não pode suspender o empréstimo antes que esse prazo termine, exceto por uma necessidade imprevista e urgente. Se o prazo não estiver detalhado no contrato, fica presumido que ele é “o necessário para o uso concedido”. | “Se o comodato não tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se determine pelo uso outorgado.” |
| Atraso na devolução | Se o comodatário atrasar na devolução depois que o prazo acabar, deve pagar um aluguel por aquele imóvel, estabelecido pelo proprietário. | “O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.” |
| Conservação do imóvel | Quem pegou o imóvel emprestado em comodato deve conservar aquele bem como se fosse seu e usá-lo apenas de acordo com o previsto no contrato. | “O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos.” |
| Responsabilidade por danos | Se o objeto do comodato estiver em risco (por exemplo, no caso de uma enchente) e o comodatário abandonar ele lá, salvando apenas os próprios objetos, ele vai responder pelo dano ocorrido. | “Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso fortuito, ou força maior.” |
| Despesas de uso | O comodatário não pode cobrar de quem o emprestou por eventuais despesas que ele tenha tido durante o uso do imóvel (por exemplo, com manutenção). | “O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.” |
| Mais de um comodatário | Quando duas ou mais pessoas recebem o imóvel em comodato, todas respondem solidariamente perante o comodante pelas obrigações do contrato. | “Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatárias de uma coisa, ficarão solidariamente responsáveis para com o comodante.” |
Qual é a diferença entre comodato, aluguel e mútuo?
O comodato e o mútuo são tipos de empréstimo, mas o comodato é de coisas insubstituíveis (como um imóvel) e a mesma coisa deve ser devolvida depois de um tempo; enquanto o mútuo é de bens substituíveis (como dinheiro, por exemplo). Já a locação é a entrega da posse de um bem, por um determinado prazo, mediante pagamento.
A tabela a seguir deixa clara a diferença:
| Tipo de contrato | Como funciona |
|---|---|
| Comodato | Empréstimo gratuito de um bem que não pode ser substituído por outro igual, como um imóvel. Ao final do contrato, a mesma coisa emprestada deve ser devolvida. |
| Mútuo | Empréstimo de um bem que pode ser substituído por outro da mesma espécie, qualidade e quantidade, como dinheiro ou grãos. Ao final, não é preciso devolver exatamente o mesmo bem, mas outro equivalente. |
| Locação (aluguel) | Cessão do uso de um imóvel mediante pagamento. O inquilino paga aluguel para utilizar o bem durante o prazo previsto no contrato. |
O que deve constar em um contrato de comodato?
O ideal é que um contrato de comodato tenha o objeto do empréstimo, a identificação das partes, o prazo definido e cláusulas sobre responsabilidades, como atraso na devolução, eventuais danos e regras sobre as despesas de uso.
Quanto mais detalhado estiver um contrato de comodato, mais segurança haverá para ambas as partes, com deveres e direitos resguardados. Dependendo da situação, ele pode conter em anexo inclusive uma vistoria do imóvel com fotos, como acontece em contratos de locação.
Modelo de contrato de comodato de imóvel
O modelo a seguir é uma sugestão de minuta simplificada, apenas para fins informativos, que deve ser adaptada. Dependendo da situação, o contrato pode precisar de cláusulas adicionais e de orientação jurídica.
CONTRATO DE COMODATO DE IMÓVEL
Comodante:
Nome:
CPF/CNPJ:
Endereço:
Comodatário:
Nome:
CPF/CNPJ:
Endereço:
1. Objeto
O comodante empresta gratuitamente ao comodatário o imóvel localizado em [ENDEREÇO], para uso conforme as condições deste contrato.
2. Prazo
O comodato terá duração de [PRAZO EM MESES], iniciando em [DATA EXATA] e terminando em [DATA EXATA], quando o imóvel deverá ser devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, salvo o desgaste natural pelo uso.
[Se o contrato for por prazo indeterminado, basta substituir esta cláusula pelas condições acordadas entre as partes. Por exemplo: “Este contrato é firmado por prazo indeterminado. O comodante poderá solicitar a devolução do imóvel mediante aviso prévio ao comodatário, com antecedência de [FIXAR NÚMERO DE DIAS] dias, salvo as hipóteses previstas em lei.]
Notícias Relacionadas
Mercado Imobiliário
Habite-se: o que é, quanto custa e como tirar
Saiba quem emite o habite-se, quais documentos são exigidos, quanto custa e quais os riscos de um imóvel sem esse documento
Mercado Imobiliário
Qual é o melhor índice de reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA ou negociação direta?
Especialistas explicam como funciona o reajuste do aluguel, as diferenças entre os índices e quando a negociação direta é uma boa alternativa
3. Uso do imóvel
O imóvel deverá ser utilizado apenas para a finalidade acordada entre as partes [PODEM SER ACRESCENTADAS AQUI] e não poderá ser cedido ou emprestado a terceiros sem autorização do comodante.
4. Responsabilidades
O comodatário se compromete a conservar o imóvel durante o período do comodato e a arcar com as despesas de uso que forem de sua responsabilidade [PODEM SER DETALHADAS AQUI].
5. Benfeitorias
Qualquer reforma ou alteração no imóvel dependerá da autorização prévia do comodante. [PODEM SER INCLUÍDAS CONDIÇÕES E RESPONSABILIDADES]
6. Encerramento
Ao término do contrato, o imóvel deverá ser devolvido conforme previsto neste instrumento. O descumprimento das cláusulas poderá resultar no encerramento do comodato e nas medidas cabíveis. [PODEM SER INCLUÍDAS PENALIDADES, VALOR DE ALUGUEL EM CASO DE ATRASO ETC]
7. Foro
Fica eleito o foro da comarca de [COLOCAR A CIDADE] para resolver eventuais conflitos relacionados a este contrato.
Local e data:
Comodante: [ASSINATURA]
Comodatário: [ASSINATURA]
[Abaixo, assinaturas de testemunhas, com devida identificação por nome e CPF.]
Quais são os direitos e deveres de quem empresta e de quem recebe o imóvel?
Quem empresta tem direito de receber o imóvel de volta nas condições previstas no contrato. Já quem recebe o imóvel pode utilizá-lo conforme o combinado, devendo conservá-lo e devolvê-lo ao final do comodato.
Quem empresta continua com o dever de arcar com os impostos e outras obrigações legais do imóvel, como apontou a advogada Marina Bandeira, que é mestre em direito, com especialização em direito imobiliário, no curso “Contratos de Comodato de Imóveis”, que ela deu para membros do CRECISP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo).
Mas, segundo a advogada, é muito comum que o contrato preveja que essas despesas fiquem com o comodatário:
“No comodato, as obrigações do imóvel, como IPTU e condomínio, continuam sendo do proprietário, salvo se o proprietário pactuar algo em contrário. Ou seja, ele pode dizer: “O uso do imovel está sendo a título gratuito, mas você vai arcar com as despesas de condomínio, IPTU etc, além das despesas de manutenção”. Isso pode, mas tem que estar previsto no contrato para evitar algum desencontro de informações.”
Ela cita como exemplo um proprietário de imóvel que esteja morando em outra cidade ou país, ou que tenha uma casa na praia ou sítio e que nunca use esses imóveis, e eles só estejam dando despesa. “É muito mais vantajoso emprestar em comodato para uma pessoa de confiança do que deixar o imóvel parado até ser vendido”, disse a especialista.
Já o principal dever de quem pega o imóvel emprestado, previsto no Código Civil, é devolver aquele imóvel nas mesmas condições em que ele estava antes. A possibilidade de o comodatário fazer eventuais melhorias ou benfeitorias deve ser prevista no contrato, para que não haja desavenças depois.
A advogada inclusive recomenda que seja feita uma vistoria, com fotos, para contratos de comodato, da mesma forma como é feito nos contratos de locação:
“É importante, em alguns casos, ter feito uma vistoria, estar claro como vai ser entregue o imóvel. Porque eu já vi casos de o imóvel ter móveis planejados e, no momento da entrega das chaves, o imóvel estar bem diferente das fotos.”
O contrato de comodato tem prazo? Como funciona o encerramento?
A lei não prevê um prazo fixo para um contrato de comodato, ou seja, ele deve ser estabelecido entre as partes.
Normalmente, o contrato prevê um prazo determinado ou, quando indeterminado, prevê que o proprietário pode pedir a devolução a qualquer momento, desde que notificando o comodatário com alguns dias de antecedência.
Quando vale a pena fazer um contrato de comodato?
Existem várias situações em que vale a pena fazer um contrato de comodato, mas, no geral, ele é vantajoso quando um imóvel está parado, sem uso, dando prejuízo com manutenção e com as obrigações legais (condomínio, contas e impostos, por exemplo).
Muitas vezes um proprietário coloca um imóvel à venda, mas a transação pode levar meses ou anos para se concretizar e, enquanto isso, a casa está se deteriorando.
Nesses casos, fazer um contrato de comodato com alguém de confiança é uma forma de proteger o imóvel, colocando alguém para cuidar dele, protegendo de invasões e, dependendo das cláusulas do contrato, aquela pessoa pode inclusive arcar com algumas despesas durante o uso.
Ou seja, mesmo sem lucrar com um valor fixo mensal de uma locação, o proprietário do imóvel já pode se beneficiar por ter que arcar com menos gastos e por saber que tem alguém cuidando do seu precioso bem.
Agora que você conhece a fundo o que é comodato, veja também nosso artigo que explica o arrendamento de imóveis.
Repórter / redatora
Jornalista desde 2007, com passagem por veículos como Folha de S.Paulo, TV Globo/portal g1, O Tempo, entre outros. Blogueira há ainda mais tempo, desde 2003. Já passou também por muitos imóveis na vida (sete!), em São Paulo e Belo Horizonte, com seus respectivos contratos de locação e de financiamento. Colaboradora do Portas.
