Arrendamento de imóvel: o que é e qual a diferença para aluguel

De forma popular, algumas pessoas, em certas regiões do Brasil, podem tratar um aluguel ou locação como sinônimo de arrendamento de imóveis. Mas existe uma diferença muito grande entre essas modalidades.

A começar pelas leis que regem cada uma delas. E também pela finalidade com que esses contratos imobiliários são feitos.

Para saber mais sobre arrendamento, o que é esse modelo, quais os momentos em que ele é mais usado e os tipos que existem, quais as diferenças para a locação e muitas outras dúvidas, continue a leitura deste artigo do Portas.

O que é arrendamento de imóvel?

Arrendamento de imóvel é um tipo especial de cessão da posse direta de um imóvel, para uso e exploração econômica, por um tempo determinado e mediante pagamento, sendo mais comum em propriedades rurais ou industriais.

Esta é a definição que consta, por exemplo, no documento “Manual de Avaliações de imóveis do patrimônio da União”, publicado pelo governo federal:

“arrendamento é a retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas.”

No caso de uma propriedade rural, por exemplo, quando ela é arrendada, o proprietário cede aquele terreno para que outra pessoa possa produzir algo, seja numa lavoura ou na criação de gado.

Qual é a diferença entre arrendamento e aluguel?

As principais diferenças incluem a duração, a finalidade e a legislação que rege cada um desses contratos. Veja a seguir:

“Os prazos de arrendamento são bem maiores. Na locação residencial a lei prevê o prazo de 30 meses para proteger também os efeitos da moradia. No comercial pode qualquer prazo”, reforça a advogada Rute Endo, especialista em direito imobiliário e tributário e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia.

Ela observa que, nos dois casos, é possível fazer benfeitorias no imóvel. Ou seja, tanto os locatários quanto os arrendatários podem reformar as propriedades, conforme o que estiver disposto no contrato.

O mais importante é entender que aluguel e arrendamento não podem ser usados como sinônimos, como destaca a especialista: “O arrendamento tem duas hipóteses específicas que a lei traz: o arrendamento rural e o arrendamento mercantil. Ou seja, o termo “arrendamento” não é sinônimo tecnicamente de locação.”

Quais são os tipos de arrendamento e como funcionam?

Existem dois principais tipos de arrendamento de imóvel: o rural e o mercantil imobiliário (leasing), que é voltado para áreas urbanas. O primeiro é usado principalmente para exploração agropecuária, enquanto o segundo funciona como um contrato financeiro para empresas. Detalhamos melhor o funcionamento dos dois tipos a seguir.

Arrendamento em áreas urbanas

O arrendamento mercantil imobiliário é um contrato financeiro, também chamado de leasing de imóveis.

“Ele é feito através de uma instituição financeira e regido por normas específicas do Banco Central. Só as instituições financeiras podem fazer esse tipo de contrato e normalmente isso é mais feito para galpões, indústrias e imóveis que são destinados à atividade comercial”, explica Rute Endo.

Funciona assim: uma indústria ou empresa contrata esse leasing com uma instituição financeira, e é ela que compra o imóvel e passa a ser proprietária dele. As parcelas mensais para usar aquele imóvel são pagas diretamente para a instituição.

“Ao final do contrato, o arrendatário pode renovar o arrendamento, continuar pagando as parcelas, ou comprar esse imóvel do banco por um valor pré-determinado no início do contrato, chamado Valor Residual Garantido, ou VRG”, diz Rute.

Ela explica que o leasing não é muito utilizado no contrato residencial: “Pode existir, mas não é usual”. O mais comum, portanto, é que o arrendamento em áreas urbanas seja feito para imóveis como indústrias ou galpões.

Arrendamento em áreas rurais

No caso do arrendamento rural, o proprietário de uma terra cede a posse da terra (uma fazenda, por exemplo) para que outra pessoa possa explorar o local para alguma produção agropecuária. 

“O mais aplicado é o arrendamento rural. Não se fala que a terra está alugada, ela está arrendada. O proprietário tem a terra, é uma terra produtiva, mas ele não quer produzir, quer que outra pessoa faça a produção na terra dele. Esse arrendatário repassa um valor mensal fixo para o arrendador, que é o proprietário”, explica Rute Endo.

Vale dizer que existem duas categorias de contratos na zona rural: o arrendamento e a parceria. Compare a seguir:

Quando o arrendamento de imóvel é utilizado?

O arrendamento é mais utilizado para propriedades rurais e para indústria e comércio, nas áreas urbanas, como vimos.

Trata-se de um tipo de contrato que costuma prever prazos muito mais longos, por isso é utilizado principalmente por produtores rurais ou empresas que pretendem se fixar por longo tempo no mesmo lugar.

Também é uma opção útil para empreendimentos que têm a intenção de, depois de um determinado período, comprar aquele imóvel. O arrendamento funciona, assim, como um teste para que o empreendedor veja se aquele imóvel é o mais indicado para seu negócio. Isso porque muitos contratos de leasing incluem a possibilidade de compra ao final do prazo de arrendamento, por um valor já pré-definido no contrato.

Mas vale dizer que também existem contratos de locação que preveem essa possibilidade de compra ao final, como explica a advogada:

“É possível ter um contrato de locação com opção de compra, que se assemelharia a esse leasing financeiro. É um contrato de locação normal, feito entre locador e locatário, inclusive na esfera residencial, e as partes negociam no início desse contrato que, em determinado prazo, o locatário pode comprar o imóvel. E, normalmente, todos os aluguéis que ele pagou mensalmente entram como parte do pagamento do preço do imóvel.”

Existe arrendamento de imóvel residencial?

O arrendamento mercantil imobiliário, ou leasing, permite contratação para imóveis residenciais, mas é uma opção muito rara no mercado residencial. 

“As pessoas normalmente não falam muito de arrendamento para o residencial. Tecnicamente, o imóvel residencial é locado, locação regida pela Lei do Inquilinato”, lembra Rute Endo.

Quais são os direitos e deveres no contrato de arrendamento?

No contrato de arrendamento, arrendatário e arrendador têm direitos e deveres definidos em contrato e na legislação aplicável. Em geral, o arrendatário deve pagar pelo uso do imóvel e conservá-lo, enquanto o arrendador deve garantir a utilização do bem nas condições acordadas. Veja alguns exemplos no quadro a seguir.

Arrendatários

O principal dever dos arrendatários é cumprir com sua obrigação de pagar o valor mensal pela utilização daquele imóvel. Ele também deve garantir que o imóvel não vai sofrer danos, apresentar as garantias (como fiador ou caução), contratar os seguros (contra incêndio, por exemplo) e respeitar os prazos.

Arrendadores

Já os arrendadores devem se responsabilizar por benfeitorias que sejam necessárias, que digam respeito à infraestrutura básica do imóvel. Por exemplo, se um cano estourar, é o proprietário que deve pagar pelo conserto. Deve também respeitar os prazos do contrato e garantir a cessão da posse direta para o arrendatário enquanto o contrato estiver em vigor.

O que não pode faltar no contrato de arrendamento?  

Cláusulas que definam a atividade que será exercida no imóvel, as garantias, os seguros, as condições de pagamento, os prazos de vigência, a possibilidade de compra ao final do contrato, as responsabilidades sobre benfeitorias ou construções na propriedade e as multas e demais penalidades por quebra de contrato são alguns dos itens que não podem faltar em um contrato de arrendamento de imóvel.

Agora que você conhece a fundo como funciona o arrendamento e suas diferenças em relação ao aluguel, veja também nosso artigo “Contrato de comodato de imóvel: o que é e como funciona”.