SFI: o que é, regras e como funciona o financiamento imobiliário

Quem pesquisa financiamento imobiliário pode se deparar com a sigla SFI. Trata-se de uma alternativa ao SFH, que é a modalidade voltada especialmente para a população de menor renda.

Embora seja mais livre que o SFH, para financiar um imóvel pelo SFI também é preciso seguir algumas regras. E este artigo do Portas se debruçou sobre a legislação para trazer as principais e esclarecer as dúvidas mais comuns a respeito desse modelo.

Continue a leitura para entender o que é o Sistema de Financiamento Imobiliário e como ele pode ser contratado.

O que é o SFI?

SFI é a sigla para Sistema de Financiamento Imobiliário. Este é um dos dois sistemas de financiamento de imóveis no Brasil – o outro é o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Como funciona o SFI?

O SFI não tem um limite de valor para o imóvel e suas condições são livremente negociadas entre quem está contratando o financiamento e a instituição financeira.

Como diz a Lei nº 9.514/1997, que criou o SFI:

“As operações de financiamento imobiliário em geral serão livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no SFI, segundo condições de mercado e observadas as prescrições legais.”

Além disso, a lei diz que, nas operações de financiamento pelo SFI “poderão ser empregados recursos provenientes da captação nos mercados financeiro e de valores mobiliários, de acordo com a legislação pertinente”.

Estas são as principais diferenças em relação ao SFH, que deve obedecer a regras do governo federal sobre o preço máximo da avaliação do imóvel (hoje em R$ 2,25 milhões)​ e o custo efetivo máximo para o mutuário (hoje de 12% ao ano).

Qual é a diferença entre SFI e SFH?

O SFI foi criado pela Lei nº 9.514/1997 com o objetivo de promover o financiamento imobiliário em geral. Já o SFH foi criado pela Lei nº 4.380, de 1964, e tem como principal finalidade facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. 

Veja, a seguir, as explicações do Banco Central para as duas operações:

Diferenças entre SFI e SFH	Explicação no site do Banco Central
Regras gerais	“O SFH obedece a regras do Governo Federal, como, por exemplo, o preço máximo da avaliação do imóvel de R$ 2.250.000,00​ e o custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% a.a. Já no SFI, não há limite determinado, as condições são livremente negociadas entre você e o banco.”
Garantias	“No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado. Já no SFI, a garantia pode ser hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e alienação fiduciária de coisa imóvel.”

Quem pode obter um financiamento pelo SFI?

Para contratar um financiamento imobiliário pelo SFI, a pessoa precisa atender aos critérios da instituição financeira e comprovar que tem condições de pagar as prestações. Essas condições variam de acordo com o tipo de operação.

Segundo o site do Banco Central, os principais requisitos para uma pessoa física contratar um financiamento imobiliário são os seguintes:

• ser brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
• não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, Banco Central e Receita Federal;
• ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
• e ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos.

“Não há exigência de renda mínima nos sistemas SFH e SFI, já que o valor da renda mensal necessário dependerá, essencialmente, do valor do imóvel a ser financiado e do tempo total do financiamento”, diz a página do BC. 

Mas acrescenta: “Cada banco trabalha com um percentual de comprometimento de renda, que, em geral, não pode ultrapassar 30% da sua renda”.

Quais imóveis podem ser financiados pelo SFI?

Segundo o Banco Central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não esteja enquadrado no SFH.

O BC cita como exemplo residenciais de luxo, imóveis acima do valor permitido para o SFH (hoje em R$ 2,25 milhões), imóveis comerciais, casas na zona rural, propriedades localizadas fora da região onde a pessoa mora ou trabalha, dentre outras situações que não são enquadradas no outro sistema de financiamento.

Quais são as regras do financiamento pelo SFI?

Existem algumas regras no financiamento pelo SFI, como a obrigatoriedade de contratar um seguro. Veja no quadro a seguir as principais:

Regra de funcionamento do financiamento de imóveis pelo SFI	O que diz o BC, a Resolução CMN nº 4.676/2018 e a Lei nº 9.514/1997
Finalidade do SFI	Promover o financiamento imobiliário em geral.
Quem pode oferecer	Basicamente todas as instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central, com destaque para as citadas na Lei nº 9.514/1997: caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional, e outras entidades.
Operações elegíveis	Operações para aquisição de qualquer tipo de imóvel, desde que não esteja enquadrado no SFH.
Condições das operações	Livremente negociadas entre quem está contratando o financiamento e o banco. A lei cita quatro “condições essenciais”: reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste; remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato; capitalização dos juros; e contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.
Garantias	Os financiamentos podem ter as seguintes garantias: hipoteca; cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; e alienação fiduciária.
Seguro	É obrigatório e deve cobrir, no mínimo, riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI). Não pode ser confundido com o seguro prestamista, que é opcional.
Prazo máximo	​Não há norma do Banco Central ou do Conselho Monetário Nacional definindo prazo máximo para financiamento imobiliário. No geral, os bancos oferecem de 20 a 35 anos para quitação da dívida.
Tarifas	O banco pode cobrar as seguintes tarifas na contratação de financiamento imobiliário: tarifa para avaliação, reavaliação e substituição de bens que foram dados como garantia, que deve ser limitada aos custos e despesas na prestação do serviço; tarifa mensal de administração de contrato; e tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual.

O SFI permite usar o FGTS?

Sim. O FGTS pode ser usado no financiamento do imóvel para compor a entrada ou para amortizar ou liquidar a dívida e pagar parte das prestações tanto no âmbito do SFH quanto do SFI, desde que sejam atendidas as regras de utilização do fundo. 

Como explica a Caixa:

“O saldo do FGTS pode ser usado para quitar totalmente  ou amortizar sua dívida, tanto para contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Habitação (SFH), como para contratos firmados, a partir de 12/06/2021, no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) cujo valor de avaliação do imóvel objeto do financiamento esteja dentro do limite estabelecido para o SFH”. 

Esse limite, como vimos, é de R$ 2.250.000,00.

Como saber se meu financiamento é SFH ou SFI?

O contrato de financiamento imobiliário informa se ele foi feito no âmbito do SFI ou do SFH. 

Portanto, para saber, basta verificar o contrato ou consultar a instituição financeira responsável pelo crédito.

Agora que você conhece o financiamento via SFI, entenda também como funciona para adquirir um imóvel via leilões.