SFH: o que é, regras e como funciona o financiamento imobiliário

A sigla SFH é velha conhecida dos brasileiros. Trata-se do Sistema Financeiro de Habitação, programa criado pelo governo federal na década de 1960 que já permitiu que vários brasileiros realizassem o sonho da casa própria.

Para financiar um imóvel pelo SFH é preciso seguir algumas regras. E este artigo do Portas se debruçou sobre a legislação para trazer as principais e esclarecer as dúvidas mais comuns a respeito desse modelo.

Continue a leitura para entender o que é o Sistema Financeiro de Habitação e como ele pode ser contratado.

O que é o SFH (Sistema Financeiro de Habitação)?

SFH é a sigla para Sistema Financeiro da Habitação, que é um “programa do governo federal que regula o financiamento de imóveis residenciais com regras específicas de taxa de juros e valor máximo financiável”, como define nosso Glossário Imobiliário. 

É também um dos tipos de sistemas de financiamento de imóveis no Brasil – o outro é o Sistema de Financiamento Imobiliário, ou SFI.

O SFH é um sistema de regras, parâmetros e condições sob os quais os financiamentos podem ser contratados, criado pela Lei nº 4.380, de 1964. Ele prevê o valor máximo da avaliação do imóvel de R$ 2,25 milhões e o custo efetivo máximo de 12% ao ano.

Como funciona o financiamento de imóveis pelo SFH?

O financiamento de imóveis pelo SFH “usa recursos da poupança e do FGTS para financiar a compra de imóveis residenciais, com juros limitados por lei e valor de avaliação do imóvel dentro de um teto definido periodicamente pelo Conselho Monetário Nacional”, como resume nosso glossário.

Ele segue as normas de funcionamento estabelecidas pela Resolução CMN nº 4.676/2018, que trata do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e das operações de crédito imobiliário. 

Quais são as regras do SFH?

Veja no quadro a seguir as principais regras de funcionamento do SFH:

Regra de funcionamento do financiamento de imóveis pelo SFH	O que diz a Resolução CMN nº 4.676/2018 a respeito
Finalidade do SFH	“O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) […] destina-se a facilitar e a promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.”
Operações elegíveis	“os financiamentos para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção; os financiamentos a pessoas naturais para construção de imóvel residencial, podendo incluir a aquisição do terreno; os financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;os financiamentos para produção de imóveis residenciais; os financiamentos para aquisição de material para a construção, ampliação ou reforma de imóvel residencial em lote de propriedade do pretendente ao financiamento ou cuja posse regularizada seja por este detida”
Condições específicas das operações	“As operações no âmbito do SFH devem observar as seguintes condições específicas: limite máximo do valor de avaliação do imóvel financiado de R$ 2.250.000,00 (dois milhões duzentos e cinquenta mil reais); e custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% a.a. (doze por cento ao ano)”
Tarifas	“As operações no âmbito do SFH podem incluir as seguintes tarifas pela prestação de serviços especiais a pessoas naturais: tarifas previstas na regulamentação que dispõe sobre a cobertura securitária de operações de financiamento habitacional; e tarifa mensal de administração do contrato, limitada a R$ 25,00 (vinte e cinco reais)”

Quem pode financiar um imóvel pelo SFH?

Pessoas naturais e jurídicas podem contratar operações de crédito imobiliário pelo SFH, mas as condições variam de acordo com o tipo de operação.

Segundo o site do Banco Central, as condições para uma pessoa física contratar um financiamento imobiliário são as seguintes:

• ser brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
• não ter restrições em cadastros como Serasa, SPC, Banco Central e Receita Federal;
• ter renda suficiente para pagar a prestação mensal;
• e ter mais de 18 anos ou comprovar ter sido emancipado após os 16 anos.

“Não há exigência de renda mínima nos sistemas SFH e SFI, já que o valor da renda mensal necessário dependerá, essencialmente, do valor do imóvel a ser financiado e do tempo total do financiamento”, diz a página do BC. 

Mas acrescenta: “cada banco trabalha com um percentual de comprometimento de renda, que, em geral, não pode ultrapassar 30% da sua renda”.

Posso usar o FGTS no financiamento pelo SFH?

Sim, o FGTS pode ser usado no financiamento pelo SFH, desde que sejam atendidas as condições previstas na Lei 8.036/1990, que dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

Entre as condições previstas na legislação estão as seguintes:

Uso do FGTS para financiar imóvel	Condições previstas na legislação
Para pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH)	o mutuário conte com o mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes;o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 meses;o valor do abatimento atinja, no máximo, 80% do montante da prestação.
Para liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário	devem ser observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja interstício mínimo de 2 anos para cada movimentação.
Para pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, ou lote urbanizado de interesse social não construído	o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.

• Leia também: Brasileiro financia cerca de 60% do valor do imóvel

Qual a diferença entre SFH e SFI?

O SFH foi criado pela Lei nº 4.380, de 1964 e tem como principal finalidade facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população. Já o SFI foi criado pela Lei nº 9.514/1997 com o objetivo de promover o financiamento imobiliário em geral.

Veja, a seguir, as explicações do Banco Central para as duas operações:

Diferenças entre SFH e SFI	Explicação no site do Banco Central
Regras gerais	“O SFH obedece a regras do Governo Federal, como, por exemplo, o preço máximo da avaliação do imóvel de R$2.250.000,00​ e o custo efetivo máximo para o mutuário, compreendendo juros, comissões e outros encargos financeiros, de 12% a.a. Já no SFI, não há limite determinado, as condições são livremente negociadas entre você e o banco.”
Garantias	“No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado. Já no SFI, a garantia pode ser hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e alienação fiduciária de coisa imóvel.”

Qual a diferença entre SFH e Minha Casa, Minha Vida?

O SFH permite o uso de recursos da poupança para o financiamento imobiliário, enquanto o Minha Casa Minha Vida é um programa habitacional do governo federal, com natureza, origem de recursos e finalidades diferentes.

Esse programa social foi criado pela Lei nº 11.977, de 2009, e retomado e reformulado pela Lei nº 14.620, de 2023. 

“Seus recursos são de origem pública ou fundos de caráter social, compreendendo subvenções diretas do Orçamento Geral da União, recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS)”, explica o BC.

Todo banco oferece financiamento pelo SFH?

Não necessariamente. Os segmentos de instituições financeiras que integram o SFH são estes, elencados no artigo 8º da Lei nº 4.380/1964:

• bancos múltiplos,
• bancos comerciais,
• caixas econômicas,
• sociedades de crédito imobiliário,
• associações de poupança e empréstimo,
• companhias hipotecárias,
• órgãos federais, estaduais e municipais que operem no financiamento de habitações e obras, 
• fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, 
• caixas militares, 
• entidades abertas de previdência complementar, 
• companhias securitizadoras de crédito imobiliário 
• e outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.

A Resolução CMN nº 4.676/2018 ainda cita “as demais instituições financeiras autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e as entidades fechadas de previdência complementar”.

É possível consultar a lista atualizada de instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central no site do BC.

Agora que você já sabe o que é financiamento pelo SFH, saiba como usar o novo teto do FGTS (R$ 2,25 milhões) em contratos antigos.