Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel: o que é, validade e cuidados antes de assinar

Ao assinar um contrato de compromisso de compra e venda, quem tem interesse em comprar um imóvel ganha um prazo, estipulado no documento, para conferir todas as certidões do vendedor, por exemplo, e ter certeza de que está fazendo um negócio seguro.

Esse é um dos principais motivos para a existência do compromisso de compra e venda, segundo a advogada Rute Endo, especialista em direito imobiliário e tributário e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia.

“O vendedor não pode ter dívidas que superem o valor daquele imóvel. Porque, se fizer isso, quem estiver comprando pode ser prejudicado, já que essa venda pode ser anulada. O comprador vai poder constatar pelas certidões que o vendedor está desimpedido para a venda do imóvel. Ou, se não estiver, pode desfazer o negócio”.

Essas condições, inclusive a cláusula de arrependimento, devem estar detalhadas no contrato. “Como compromisso é um contrato preliminar, ele tem uma certa liberdade. As partes podem convencionar outras obrigações”, explica a advogada entrevistada pelo Portas.

Neste artigo, ela esclarece as principais dúvidas a respeito de um instrumento jurídico extremamente comum nas transações de compra e venda de imóveis no Brasil e mostra como ele funciona.

O que é contrato de compromisso de compra e venda de imóvel?

É um contrato preliminar de compra e venda, também chamado de promessa de compra e venda, que está previsto no Código Civil.

Como explica o Glossário Imobiliário do Portas, trata-se de um “contrato preliminar que formaliza o acordo entre comprador e vendedor antes da lavratura da escritura definitiva”.

Quando o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel é usado?

Esse tipo de contrato é muito comum no Brasil: a advogada Rute Endo estima que mais de 90% das vendas de imóveis sejam firmadas por meio desse instrumento. 

“É muito usado quando o pagamento é parcelado, depende de financiamento ou quando ainda falta documentação para lavrar a escritura”, explica a advogada. 

“Nele, vendedor e comprador se obrigam a celebrar, no futuro, a escritura definitiva, desde que cumpridas as condições combinadas, normalmente o pagamento do preço.”

O que deve constar no contrato de compromisso de compra e venda de imóvel?

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel estabelece as condições do negócio e já gera obrigações entre as partes.

“O contrato registra preço, forma de pagamento, prazos, entrega da posse, penalidades e quem arca com cada despesa, como ITBI, escritura e registro”, elenca a advogada Rute Endo.

Também é importante que o documento inclua índice de correção, cronograma e condições do financiamento.

Conforme o artigo 462 do Código Civil, “o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

Cláusulas e condições resolutivas

Além disso, esse documento também permite prever cláusulas resolutivas, que definem que o descumprimento de determinada obrigação, como a falta de pagamento das parcelas, desfaz o contrato, após notificação da parte inadimplente. 

Há ainda a possibilidade de o contrato conter condições resolutivas, que vinculam a manutenção do negócio a um evento futuro e incerto: se ele ocorrer, ou deixar de ocorrer no prazo fixado, o contrato se extingue.

É o que explica a entrevistada. Segundo Rute Endo, esse tipo de recurso é muito usado por incorporadoras, quando estão adquirindo um terreno:

“Nesses casos, o negócio depende de fatores que não estão sob controle das partes, como a aprovação do projeto na prefeitura, a emissão de alvarás e licenças ambientais, a confirmação do potencial construtivo, a aquisição de lotes vizinhos para compor a área ou a viabilidade do lançamento. O contrato pode estabelecer que, se essas condições não se concretizarem em determinado prazo, o compromisso será desfeito.” 

Nesses casos, ela recomenda que o contrato fixe um prazo máximo para essa verificação, defina o destino dos valores já pagos e do sinal, preveja a devolução da posse e esclareça quem arca com as despesas de aprovação. “Assim, evita-se que o imóvel fique indisponível por tempo indeterminado sem garantia de conclusão da venda”.

Qual é a validade de um contrato de compromisso de compra e venda de imóvel?

Não existe um prazo geral de validade definido em lei para o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.

Em outras palavras, o compromisso continua valendo até que as obrigações sejam cumpridas: ou porque o valor da compra foi quitado, e foi lavrada uma escritura, ou porque o contrato foi desfeito.

É o que explica a advogada Rute Endo. Além disso, ela diz que as partes podem estipular prazos dentro do contrato. “Por exemplo, para obter o financiamento ou para lavrar a escritura, e o descumprimento desses prazos gera as consequências previstas no contrato”.

Já o direito do comprador de obter a escritura, depois de quitar o valor da compra, vale por tempo indeterminado.

É necessário registrar o compromisso de compra e venda de imóvel?

Não é necessário registrar o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, mas é altamente recomendável, segundo a advogada Rute Endo.

“O compromisso que cumprir os requisitos legais é válido entre as partes mesmo sem registro e pode ser feito por instrumento particular”, diz ela. 

Mas complementa: 

“O registro na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, tem outra função: tornar o contrato oponível a terceiros. Registrado e sem cláusula de arrependimento, o compromisso confere ao comprador um direito real à aquisição, que o protege contra uma venda a outra pessoa, penhoras posteriores e credores do vendedor. Por isso o registro é altamente recomendável, sobretudo em pagamentos longos”.

O contrato de compromisso não registrado é popularmente conhecido como “contrato de gaveta”. A advogada alerta que, embora seja uma prática ainda comum no Brasil, “não passar a escritura gera muitos problemas”. 

“Contrato de gaveta, por não ser registrado, é informal. Mas o que se especula é que a maior parte dos imóveis no Brasil sejam de compromisso de venda e compra, sem escritura. Hoje em dia as pessoas estão mais informadas, então normalmente é feito o compromisso e logo a escritura.”

Qual é a diferença entre compromisso e promessa de compra e venda?

Não há diferença: tanto a legislação quanto a prática do mercado imobiliário tratam compromisso e promessa de compra e venda como sinônimos. Os dois termos se referem ao contrato preliminar.

O Código Civil, por exemplo, nos artigos 462 a 465, chama o documento de “contrato preliminar”. Depois, no artigo 466 fala em “promessa de contrato”. E, no artigo 1.417, chama de “promessa de compra e venda”.

É possível desistir de um compromisso de compra e venda?

Depende do contrato. Se ele previr uma cláusula de arrependimento, tanto o comprador quanto o vendedor podem desistir, normalmente arcando com alguma penalidade. 

Do contrário, “o compromisso é irretratável”, nas palavras da advogada Rute Endo. “E a desistência unilateral configura descumprimento contratual, com penalidades”. 

Uma situação mais específica é a de imóveis na planta comprados de incorporadora. Nesse caso, se aplica a Lei 13.786/2018. 

“Ela prevê direito de arrependimento em sete dias quando a compra ocorre em estande de vendas ou fora da sede da empresa. Após esse prazo, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos”, explica a especialista.

O que verificar antes de assinar um compromisso de compra e venda?

Antes de assinar um contrato de compromisso de compra e venda, é importante analisar a situação do imóvel, do vendedor, do próprio contrato e, por fim, dos impostos vinculados à transação.

Veja, a seguir, a explicação da advogada Rute Endo para cada um desses aspectos.

Cuidados antes de assinar compromisso	Orientação da advogada Rute Endo
Verificar a situação do imóvel	“É preciso ver a matrícula atualizada, para confirmar quem é o proprietário e se há hipoteca, penhora, usufruto ou outros ônus. Também convém checar a regularidade da construção na matrícula e se há débitos de IPTU e condomínio.”
Verificar os dados do vendedor	“Devem ser pedidas certidões dos distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e federais, além de certidão de protestos, para afastar o risco de fraude contra credores ou execuções que alcancem o imóvel. Se o vendedor for casado, é necessária a assinatura do cônjuge, e procurações devem ser conferidas.”
Verificar o que diz o contrato	“Ele deve prever com clareza preço, índice de correção, cronograma, condições do financiamento, data de entrega da posse, prazo para a escritura, multa por atraso e natureza do sinal. Deve também dizer quem paga ITBI, escritura e registro.”
Análise tributária	“O custo real do negócio depende de quem vende e de como a operação é estruturada. A comparação entre vender como pessoa física ou por meio da holding e a divisão do preço entre usufrutuário e nu-proprietário devem ser planejadas antes de o contrato ser firmado. Depois da assinatura, a margem para otimizar a carga tributária diminui muito.”

Cuidados com os tributos antes de assinar o compromisso de compra e venda de imóvel

Sobre a análise tributária, a advogada ressalta que este é um dos principais cuidados que devem ser tomados, muitas vezes esquecidos, porque não costumam ser considerados pelos corretores. Por isso, é importante contar com uma assessoria jurídica, que pode ajudar no planejamento prévio, tornando o negócio mais barato, até para fins fiscais.

“As pessoas acham que é só pagar o ITBI, que normalmente quem paga é o comprador. Porém, existe outro imposto, que quem paga é o vendedor, que é o Imposto de Renda sobre ganho de capital”, diz Rute Endo.

Esse tributo incide a uma alíquota de 15% a 22,5% sobre o ganho obtido, e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Por exemplo, se o imóvel foi adquirido por R$ 100 mil e vendido por R$ 300 mil, a lei entende que houve um ganho de R$ 200 mil, sobre o qual vai incidir o imposto de renda.

“É um valor relevante”, destaca a advogada. Ao fazer a análise tributária, o vendedor pode buscar estratégias jurídicas e inclusive obter descontos legais e até isenção.

O que acontece se o comprador desistir do compromisso de compra e venda de imóvel?

Se o comprador desistir do compromisso de compra e venda de imóvel e se não houver cláusula de arrependimento no contrato, o vendedor pode exigir o cumprimento do contrato ou pedir sua resolução. 

É o que explica a advogada Rute Endo. “Na resolução, pode reter parte dos valores pagos para cobrir prejuízos e despesas, e as arras confirmatórias (sinal) funcionam como indenização mínima.”

O que acontece se o vendedor desistir ou não cumprir o compromisso de compra e venda de imóvel?

Se o vendedor desiste ou descumpre o contrato, o comprador tem dois caminhos, segundo a advogada entrevistada: 

1. pode exigir o cumprimento, obtendo a transferência do imóvel por adjudicação compulsória, hoje possível também diretamente no Cartório de Registro de Imóveis
2. ou pode pedir a resolução, com devolução integral dos valores corrigidos, multa contratual e indenização por perdas e danos.

Quem assina um compromisso de compra e venda pode vender o imóvel para outra pessoa?

Não. Ao assinar o compromisso, o vendedor se obriga a transferir o imóvel àquele comprador específico. 

Como explica a advogada Rute Endo: “Enquanto o contrato estiver vigente, ele não pode vender, prometer vender ou oferecer o mesmo imóvel a terceiros. Fazer isso configura descumprimento contratual e pode ser enquadrado como crime de estelionato”.

E se o dono do imóvel fizer uma nova venda mesmo assim?

Nesse caso, segundo a advogada, o primeiro comprador pode exigir a devolução integral dos valores pagos, com correção, multa contratual, devolução do sinal em dobro e indenização por perdas e danos. 

“Por isso o registro do compromisso na matrícula do imóvel é tão importante. Com ele, a obrigação do vendedor passa a valer contra todos, e nenhuma venda posterior prejudica o comprador, que mantém o direito de exigir a transferência do imóvel. Sem registro, um terceiro de boa-fé que compre e registre o imóvel primeiro tende a prevalecer, e ao comprador original resta apenas a via indenizatória.”

Ela recomenda que o comprador registre o compromisso na matrícula do imóvel, especialmente em situações em que o prazo previsto no contrato seja longo, de um ano, por exemplo. “Uma vez que você é parte no compromisso você pode registrar também, não precisa ser o proprietário”.

Agora que você já sabe tudo sobre contrato de compromisso de compra e venda, tire suas dúvidas sobre as regras para uso do FGTS na compra de imóvel.