Contrato de gaveta: o que é, como funciona e quais são os riscos

É muito comum que uma compra e venda de imóvel seja formalizada primeiro por um contrato particular e só depois seja regularizada por escritura pública e registro do imóvel. Esse é o chamado contrato de gaveta.

O grande problema é que o comprador daquele imóvel não será imediatamente proprietário, porque, no Brasil, a propriedade do imóvel só é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, como explica o advogado Jaques Bushatsky, que o Portas entrevistou para este artigo.

Ele é membro do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário), diretor de Legislação da Locação da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação e Pró-Reitor da UniSecovi.

“Aquele dito popular ‘quem não registra não é dono’ na realidade traduz o que consta no artigo 1.245 do Código Civil. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continuará a ser considerado dono do imóvel”, diz o advogado.

Este texto traz as explicações do Código Civil e do especialista para tirar as principais dúvidas sobre os efeitos e riscos do contrato de gaveta.

O que é um contrato de gaveta e como ele funciona?

Um contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda que não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

“A rigor, qualquer compromisso particular não registrado poderia ser assim denominado”, diz o advogado Jaques Bushatsky.

Mas, como colocamos em nosso Glossário, trata-se de um negócio “de altíssimo risco, pois legalmente, o dono do imóvel continua sendo quem está na matrícula”.

Contrato de gaveta tem validade legal?

Sim, o contrato de gaveta tem validade, desde que atenda a alguns requisitos, como explica o advogado Jaques Bushatsky:

“Tem validade, desde que celebrado por quem possa celebrar, tenha um objeto lícito (isto é, não objetive ilegalidade) e possível; o objeto seja determinado ou determinável (não fique “no ar”). E, deverá obedecer a forma prevista em lei, ou não proibida por lei.”

Ele dá um exemplo: “Uma promessa de venda assinada pelo dono vendedor e pelo comprador, maiores e capazes, fixando objeto negociado, entrega, preço e forma de pagamento será válido.”

Quem compra um imóvel por contrato de gaveta se torna o proprietário?

No geral, não, e este é o grande problema do contrato de gaveta. Isso porque o Código Civil prevê o registro do imóvel para que a propriedade seja concretizada. 

Essa regra aparece especificamente em alguns artigos. Por exemplo, no 1.227, que diz:

“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.”

O Código depois prevê as três formas de aquisição da propriedade imóvel: usucapião, acessão e registro do título. E, sobre esta última, explica no artigo 1.245:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. (…) Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Há alguma exceção prevista no Código Civil?

O Código Civil prevê uma exceção no que diz respeito à escritura e não ao registro. Está no artigo 108: 

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Ou seja, imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos estariam dispensados da escritura pública. Com o salário mínimo vigente em 2026 (R$ 1.621,00), isso significa um valor de até R$ 48.630,00.

Mas, como explica o advogado Jaques Bushatsky, essa hipótese não dispensa o registro imobiliário:

“Essa possibilidade prevista no artigo 108 diz respeito ao documento. De fato, essa operação poderá ser realizada através de um documento particular (e não por escritura pública), como também podem ser realizadas (e o são) as vendas com alienação fiduciária. Nenhuma delas dispensa o registro imobiliário, isso deve ficar muito claro. Ou seja, a economia está somente na escritura.”

Quais são os riscos do contrato de gaveta?

O contrato de gaveta traz riscos para comprador e vendedor. O comprador não se torna proprietário do imóvel, enquanto o vendedor continua sendo considerado o dono perante a lei até o registro.

Riscos para o vendedor	Riscos para o comprador
Continua sendo considerado o proprietário do imóvel até o registro.Continua responsável pelo IPTU perante a prefeitura.Pode continuar sendo cobrado pelas demais despesas relacionadas ao imóvel.	Não se torna tecnicamente proprietário do imóvel até o registro.Tem o exercício dos direitos de propriedade limitado.Não consegue hipotecar o imóvel, obter empréstimos com o imóvel como garantia ou vender o imóvel com financiamento bancário.

Como explica o advogado Jaques Bushatsky:

“Mais que riscos, são certezas. O vendedor se sujeitará a ser cobrado pela prefeitura, pois será responsável tributário do IPTU. E o adquirente não terá disponibilidade fácil e imediata sobre o imóvel (não será tecnicamente um proprietário) e não poderá hipotecá-lo, levantar empréstimo sobre ele, vendê-lo com financiamento bancário fácil etc.”

Como regularizar um contrato de gaveta?

Existem algumas maneiras de regularizar o contrato de gaveta. O advogado Jaques Bushatsky cita três soluções mais comuns: a substituição por uma escritura de venda e compra, a adjudicação compulsória e a usucapião:

“Pode ser substituído por uma escritura de venda e compra, assinada pelos contratantes. Na falta, existem as possibilidades de “adjudicação compulsória”, em que se obriga o vendedor a outorgar a escritura sob a pena de decisão judicial que substitua a outorga pelo vendedor ou, ainda, a promoção de usucapião, desde que reunidas as condições para esse tipo de providência.”

O que acontece se o proprietário morrer antes da regularização?

Nesse caso, os sucessores do proprietário devem seguir com a regularização do contrato de gaveta. Por exemplo, o herdeiro ou inventariante dos bens assinará a escritura no lugar do vendedor original.

Quando o contrato de gaveta pode ser usado e quando deve ser evitado?

O ideal é que sempre seja feito o registro imobiliário do contrato de gaveta, porque é ele que garante o direito à propriedade para o comprador e que dá tranquilidade ao vendedor de que a transmissão do bem foi feita.

Na falta de um registro imobiliário, é preciso colher provas e preencher requisitos para demonstrar o direito perante a Justiça.

É o que explica o advogado Jaques Bushatsky:

“Tranquilidade, somente o registro imobiliário dará; na sua falta, todo o sistema legal de “direito das obrigações” protegerá o adquirente e o vendedor. O sistema legal funciona bem, tem boa resposta do Judiciário, mas tem um entrave: é mais rápido e barato exibir uma certidão de matrícula demonstrando a propriedade, do que colher provas e preencher requisitos para demonstrar o direito.”

Agora que você já sabe sobre o contrato de gaveta, entenda também como funciona o contrato de comodato de imóveis.