Due diligence imobiliária: o que é, quanto custa e como reduz riscos na compra de imóvel

“Due diligence” é um termo em inglês que pode ser traduzido, ao pé da letra, como “devida diligência”. Significa, na prática, uma “diligência prévia” ou “auditoria preventiva”. No caso da due diligence imobiliária, trata-se, portanto, de uma análise antes da compra de um imóvel.

Para entender como esse trabalho pode ser feito e em que situações ele é mais indicado, o Portas entrevistou a advogada Elaine Ávila, que é especialista em direito imobiliário com experiência em análise de risco jurídico na compra de imóveis.

Ela também traz algumas orientações básicas para quem não tem como contratar um profissional, mas quer fazer as verificações iniciais para evitar os principais riscos nesse tipo de negociação. 

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é o processo de análise e investigação jurídica e documental de um imóvel e de seu proprietário, feita com o objetivo de identificar riscos, dívidas e irregularidades.

Esta é a definição do Glossário do Portas, que também explica o seguinte:

“A due diligence imobiliária é a análise minuciosa da situação jurídica, fiscal e documental de um imóvel, normalmente conduzida antes de uma compra, incorporação ou financiamento de maior valor. O processo costuma incluir a verificação da matrícula atualizada, certidões negativas de débitos (IPTU, condomínio, ações judiciais), a regularidade da construção (Habite-se, averbações) e eventuais restrições como hipotecas, penhoras ou disputas de herança.”

Por que fazer uma due diligence antes de comprar um imóvel e quando ela é necessária?

Fazer uma due diligence pode trazer mais segurança no momento da compra do imóvel, ao detectar algum problema jurídico ou eventuais riscos por trás daquela negociação.

Para a advogada Elaine Ávila, a análise da situação do imóvel e do proprietário é ainda mais importante em duas situações: 

1. Quando existe alguma particularidade na negociação: “Por exemplo, quando o imóvel veio de uma herança, existe inventário, divórcio, vários proprietários, uma empresa envolvida ou quando o vendedor possui um histórico patrimonial ou jurídico que merece uma investigação mais cuidadosa.”
2. Quando o valor envolvido é significativo: “Quanto maior o patrimônio que está em jogo, menos sentido faz tomar uma decisão baseada apenas na confiança ou na aparência de que está tudo certo.”

Como é feita a due diligence imobiliária?

Durante a due diligence imobiliária são analisados em detalhes todos os aspectos da situação do imóvel e do proprietário para identificar possíveis irregularidades ou riscos para o negócio. É o que explica a advogada Elaine Ávila:

“Primeiro eu procuro entender a operação. Quem está vendendo? Quem está comprando? Qual é o imóvel? Como será feito o pagamento? Existe alguma situação específica envolvendo aquele patrimônio? A partir daí, fazemos a análise documental.”

Quais documentos são necessários para uma due diligence imobiliária?

Os documentos necessários para fazer a due diligence imobiliária variam de acordo com cada caso, mas normalmente incluem os seguintes, de acordo com a entrevistada:

• certidão de inteiro teor da matrícula atualizada do imóvel, com informações sobre ônus e ações
• documentação do proprietário
• pesquisas de processos judiciais nos tribunais estaduais e federais,
• certidões fiscais, trabalhistas, de protestos
• e outras consultas que possam ser relevantes.

“Se for uma empresa, por exemplo, a análise muda. Se for um imóvel que veio de uma sucessão, também. Então não existe uma lista de documentos que seja exatamente igual para todas as compras”, explica.

Quanto tempo demora para fazer uma due diligence imobiliária?

O prazo também varia bastante, de acordo com cada imóvel que está sendo investigado em uma due diligence imobiliária. Como diz a advogada Elaine Ávila:

“Uma operação mais simples pode ser analisada em poucos dias. Já uma situação mais complexa e que tenha mais pessoas envolvidas, pode exigir mais tempo, principalmente quando aparecem questões que precisam ser investigadas ou documentos que precisam ser solicitados.”

Por isso, o ideal é que a análise seja feita antes de o comprador assinar o contrato ou pagar a entrada do valor do imóvel.

Quais riscos a due diligence imobiliária pode identificar?

A due diligence imobiliária pode identificar diversos riscos relacionados ao bem ou ao proprietário, como penhoras, indisponibilidades, gravames, dívidas, ações judiciais, problemas de titularidade, questões sucessórias e outras situações que possam comprometer a aquisição.

Quem paga pela due diligence imobiliária: comprador ou vendedor?

Normalmente, quem contrata a due diligence é o comprador, então é ele quem costuma assumir esse custo, segundo a advogada entrevistada. Mas ela diz que também é possível que isso seja negociado entre as partes.

Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Não existe um preço único para uma due diligence imobiliária: o custo depende muito do imóvel e da complexidade da operação.

“Uma compra simples, com um único proprietário e uma documentação regular, demanda uma análise completamente diferente de uma aquisição envolvendo vários proprietários, empresa, inventário ou processos judiciais. Por isso, eu prefiro avaliar cada caso antes de definir os honorários”, explica a advogada Elaine Ávila.

Quem pode fazer uma due diligence imobiliária?

O ideal é que a due diligence imobiliária seja feita por um advogado que tenha conhecimento e experiência em direito imobiliário, já que este é o profissional capacitado para fazer uma análise jurídica.

“Um engenheiro pode avaliar questões técnicas do imóvel, um contador pode auxiliar em questões tributárias ou societárias, por exemplo. Mas a análise dos riscos jurídicos da aquisição é uma atribuição que exige conhecimento jurídico”, defende a entrevistada.

Hoje em dia existem também muitos corretores de imóveis com especializações em direito imobiliário ou em documentação e regularização de imóveis que oferecem o serviço. Mas a advogada Elaine Ávila observa:

“É importante entender o papel de cada profissional. A imobiliária atua na intermediação da compra e venda e na aproximação entre comprador e vendedor. Isso não significa, por si só, que ela esteja fazendo uma investigação jurídica aprofundada sobre o imóvel e sobre a situação patrimonial do vendedor, nem que esteja assumindo a responsabilidade por todos os riscos jurídicos da aquisição.”

É possível fazer due diligence imobiliária por conta própria?

Sim, se uma pessoa não puder contratar um profissional para fazer a due diligence imobiliária, existem algumas verificações básicas que ela pode fazer. A advogada especialista em direito imobiliário traz três etapas que devem ser seguidas:

1. Verificar a matrícula do imóvel

“Eu começaria pela matrícula atualizada do imóvel. É importante conferir quem é o proprietário e se existem penhoras, usufrutos, indisponibilidades, alienações ou outros gravames registrados.”

2. Verificar cobranças e documentos

É importante verificar a situação do IPTU, do condomínio, quando houver, e conferir se aquilo que consta na documentação corresponde ao imóvel que está sendo negociado.”

3. Verificar a documentação do vendedor

“Em relação ao vendedor, também vale verificar a documentação e pesquisar se existem processos ou outras situações que possam representar algum risco para a aquisição.”

Mas ela ressalva que essa conferência inicial não substitui uma due diligence imobiliária completa, feita por um profissional:

“Porque uma coisa é conseguir uma certidão. Outra é saber interpretar o que está naquela certidão e, principalmente, entender como aquela informação interfere na compra. Às vezes, aparece um processo contra o vendedor e o comprador já acha que não pode comprar. Em outras situações, não aparece nada aparentemente grave, mas existe uma questão documental que merece atenção.”

Ou seja, uma verificação básica é essencial quando não for possível contratar uma análise completa, mas, se for um imóvel caro ou uma operação mais complexa, ela considera muito arriscado tomar a decisão apenas com uma conferência superficial da documentação.

Agora que você já sabe tudo sobre due diligence imobiliária, acesse nosso guia completo sobre compra e venda de imóveis.