Due diligence imobiliária
Processo de investigação jurídica e documental de um imóvel, feito antes da compra, para identificar riscos, dívidas e irregularidades.
Como funciona a due diligence imobiliária?
Comprar um imóvel sem conhecer o histórico dele é assumir um risco que o preço não mostra. A due diligence é justamente essa investigação prévia, que olha o imóvel, o vendedor e a documentação antes de qualquer pagamento. Na prática, o processo costuma seguir estas etapas:
- Definir o escopo da análise, conforme o valor e a complexidade do negócio.
- Obter a matrícula atualizada e a certidão de ônus reais, para ver a cadeia de proprietários e eventuais garantias.
- Levantar certidões do vendedor: ações cíveis, trabalhistas, fiscais e protestos.
- Checar dívidas e a regularidade do imóvel, como IPTU, condomínio, Habite-se e averbações da construção.
- Analisar os riscos encontrados e decidir entre fechar, renegociar ou desistir.
O resultado costuma ser um parecer, feito por advogado ou empresa especializada, que aponta o que é grave, o que pode ser corrigido e o que pode ser ignorado.
Quais certidões costumam ser pedidas?
Do imóvel, as principais são a matrícula atualizada, a certidão de ônus reais e a certidão negativa de débitos do IPTU, além da declaração de quitação das taxas de condomínio. Do vendedor, entram as certidões de distribuição cível e trabalhista, as certidões fiscais federais, estaduais e municipais e a de protestos. Se o vendedor for uma empresa, a lista cresce, com certidões de falência e de regularidade fiscal. A própria prefeitura e os cartórios emitem a maior parte delas, muitas vezes de forma online.
Por que a due diligence evita problemas?
Algumas dívidas acompanham o imóvel, e não o antigo dono. Em uma compra comum, débitos de condomínio e de IPTU podem ser cobrados de quem compra. Uma ação judicial contra o vendedor, uma penhora ou uma disputa de herança também podem comprometer a transferência. A análise prévia traz esses problemas à tona antes de o dinheiro mudar de mãos.
Quando vale a pena fazer?
Em qualquer compra, mas principalmente em negócios de maior valor, em imóveis antigos, em herança ou em vendas feitas por pessoas jurídicas. Nas compras com financiamento, o banco já faz parte dessa verificação, mas ela é feita para proteger o banco, não o comprador, e por isso não substitui uma análise própria.