Como fazer contrato de compra e venda de imóvel: guia com tudo o que você precisa saber

Como não é obrigatório e pode ser feito diretamente pelas partes, muita gente tem dúvida sobre o que é e como fazer um contrato de compra e venda de imóvel.

Quais os documentos necessários? O que não pode faltar nele? Quais os cuidados que devem ser tomados antes de assinar? Quais os erros mais comuns? Por que, afinal, esse documento é importante?

Estas são algumas das questões que passam pela cabeça de quem está no meio de uma negociação de um bem tão importante como um imóvel. Para esclarecer as principais, este guia do Portas ouviu a advogada Allayanna Beatriz Mendes Mota, que é especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral.

Qual a importância do contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é importante em toda negociação, porque formaliza e traz segurança às partes envolvidas. E é especialmente relevante nas transações envolvendo imóveis, já que são bens de alto valor.

É o que diz a advogada especialista em Direito Imobiliário Allayanna Mendes:

“É por meio dele que os direitos, deveres, responsabilidades e demais condições previamente acordadas passam a constituir obrigações formalmente estabelecidas. Além de conferir maior segurança jurídica à relação, o contrato representa o principal instrumento para resguardar os interesses das partes em caso de eventual inadimplemento, divergência ou descumprimento do que foi acordado.”

Quais documentos são necessários para fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

A documentação básica para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel inclui: todos os documentos de identificação e comprovantes de estado civil do vendedor e do comprador; matrícula atualizada do imóvel; certidão de débitos de IPTU e, quando aplicável, certidão de débitos condominiais.

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“Além da documentação básica, para conferir maior segurança é recomendável realizar uma due diligence, ou seja, uma análise jurídica e documental do imóvel e das partes envolvidas na negociação”, diz a advogada Allayanna Mendes. Ela completa:

“Caso sejam identificadas pendências ou riscos, é importante que o contrato estabeleça de forma clara como essas questões serão solucionadas, quais providências deverão ser adotadas e a quem caberá cada responsabilidade”.

Como fazer contrato de compra e venda de imóvel? 

De modo geral, o contrato de compra e venda deve conter a qualificação completa das partes, a descrição precisa e atualizada do imóvel, conforme a matrícula e demais documentos pertinentes, bem como o preço e as condições da negociação.

Além disso, conforme a advogada Allayanna Mendes, também devem ser estabelecidas, de forma clara, “a forma e as condições de pagamento, as obrigações e responsabilidades de cada parte, os prazos para cumprimento das obrigações, além das consequências em caso de inadimplemento”.

O ideal é contar com uma consultoria ou assessoria jurídica, seja de um advogado particular ou de alguma imobiliária. É o que vai garantir que o contrato segue a legislação atualizada, está adequado àquela negociação específica e que nenhuma cláusula importante ficou de fora.

O que não pode faltar em um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel deve trazer a qualificação completa das partes, a identificação precisa do imóvel conforme a matrícula, o preço, a forma de pagamento e as demais condições ajustadas na negociação. 

“Também é importante definir de maneira clara as obrigações e responsabilidades de cada parte, assim como as consequências e penalidades aplicáveis em caso de descumprimento”, alerta a advogada Allayanna Mendes.

Erros mais comuns ao fazer um contrato de compra e venda de imóvel

A especialista cita, como erros mais comuns nesse tipo de instrumento particular, os seguintes:

Erros	O que diz a advogada
Uso de modelos genéricos	“Utilização de modelos genéricos sem a devida adequação ao negócio realizado”
Lacunas importantes	“Descrição incorreta ou incompleta do imóvel”
Falta de detalhamento das condições	“Ausência de definição clara das obrigações das partes, das condições de pagamento e das consequências em caso de inadimplemento”

Ela também diz que é um erro não contar com uma análise prévia da situação jurídica do imóvel e dos vendedores.

Quais cuidados tomar antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel?

Um dos principais cuidados é fazer, antes da assinatura do contrato de compra e venda, uma análise do imóvel e das partes envolvidas na negociação.

É o que diz a advogada especialista em Direito Imobiliário: 

“Essa análise é essencial para a prevenção de riscos, pois permite identificar, antes da assinatura, eventuais débitos, restrições, ações judiciais, ônus sobre o imóvel ou outras situações que possam comprometer a segurança do negócio”.

Depois disso, é fundamental ler com atenção cada item do contrato, verificando se ele está traduzindo fielmente tudo o que tinha sido negociado antes entre o comprador e o vendedor.

“Um contrato bem elaborado não deve apenas registrar o que foi acordado, mas também antecipar possíveis situações de conflito e estabelecer, de forma clara, como elas deverão ser solucionadas”, reforça a especialista.

O que precisa para um contrato de compra e venda de imóvel ser válido?

Entre os requisitos previstos em lei para que um contrato de compra e venda de imóvel seja considerado válido estão a capacidade das partes, a manifestação livre e consciente da vontade, a existência de objeto lícito, possível e devidamente determinado, além do cumprimento da forma exigida para cada situação, como explica a advogada.

Contrato de compra e venda de imóvel precisa ser registrado em cartório?

O contrato de compra e venda de imóvel não precisa ser registrado em cartório para ser considerado válido: a partir do momento em que ele é assinado e se atende aos requisitos que mostramos no tópico anterior, ele já passa a produzir efeitos e obrigações.

Mas tem um detalhe: enquanto ele não for registrado em cartório, a propriedade continua sendo do dono original. 

Ou seja, o contrato formaliza o negócio, mas a transferência da propriedade só acontece com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. E, quando exigida por lei, uma escritura pública deve ser lavrada antes do registro.

É o que explica a advogada Allayanna Mendes:

“A assinatura do contrato ou mesmo a lavratura da escritura, por si só, não transfere a propriedade do imóvel. Para que o comprador passe a ser efetivamente proprietário, é necessário levar o título aquisitivo a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.”

Quais os riscos de não registrar um contrato de compra e venda no cartório?

Não registrar um contrato de compra e venda pode trazer riscos para comprador e vendedor. O comprador não se torna proprietário do imóvel, enquanto o vendedor continua sendo considerado o proprietário no registro.

Um acordo particular de compra e venda que não é registrado no Cartório de Registro de Imóveis é informalmente conhecido como “contrato de gaveta”. Saiba mais sobre seus riscos:

Riscos para o vendedor	Riscos para o comprador
Continua sendo considerado o proprietário do imóvel até o registro.Normalmente continua responsável pelo IPTU perante a prefeitura.Pode continuar sendo cobrado pelas demais despesas relacionadas ao imóvel.	Não se torna tecnicamente proprietário do imóvel até o registro.Tem o exercício dos direitos de propriedade limitado.Não consegue hipotecar o imóvel, obter empréstimos com o imóvel como garantia ou vender o imóvel com financiamento bancário.

Qual é a diferença entre contrato de compra e venda, escritura pública e registro do imóvel?

O contrato de compra e venda formaliza uma negociação particular entre comprador e vendedor. A escritura é feita por um tabelião e formaliza o acordo com fé pública. E o registro de imóvel é o que efetivamente garante a transferência da propriedade. Compare:

Documento	O que é
Contrato de compra e venda	Instrumento particular em que “um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”, como diz o Código Civil.
Escritura pública	Documento emitido pelo Tabelionato de Notas, que formaliza a transação de compra e venda do imóvel, com fé pública. Quando exigida por lei, é o passo que antecede o registro na matrícula do imóvel.
Registro de imóvel	Ato realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado o imóvel, que efetiva a transferência da propriedade.

O que é contrato de promessa de compra e venda?

No contrato de promessa de compra e venda, o comprador e o vendedor assumem o compromisso de fazer o negócio e estabelecem previamente as condições que deverão ser cumpridas para que a compra e venda seja concluída em outro momento.

“A promessa é muito utilizada quando existem etapas que ainda precisam ser cumpridas antes da formalização definitiva do negócio, como pagamento parcelado, imóvel em construção, regularização de documentos ou cumprimento de determinadas condições”, diz Allayanna Mendes. Compare:

Contrato de compra e venda	Contrato de promessa de compra e venda
Formaliza a compra e venda, com os termos e condições do negócio definidos entre as partes.	Vincula as partes ao compromisso de concretizar aquele negócio posteriormente, nos termos e condições previamente estabelecidos no contrato.

Agora que você esclareceu as principais dúvidas sobre como fazer contrato de compra e venda de imóvel, veja como tirar uma segunda via caso você perca esse importante documento.