Correção mensal pelo INCC: o detalhe no contrato do imóvel na planta que pode sair caro

A correção mensal pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) em contratos de compra de imóveis na planta está no centro de uma discussão judicial que envolve situações em que o prazo efetivo de pagamento é inferior a 36 meses, mas o contrato prevê uma pequena parcela depois desse período. 

A questão é saber se essa parcela tem uma função real no pagamento do imóvel ou se apenas prolonga formalmente o contrato para permitir a aplicação mensal da correção sobre o saldo devedor. Isso acaba gerando um custo adicional para quem compra imóveis.

Embora não exista um levantamento oficial se o número de ações sobre o tema está aumentando ou não, trata-se de um tema recorrente em escritórios de advocacia especializados em direito do consumidor e imobiliário.

Em pesquisa livre no site do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e do STJ (Superior Tribunal de Justiça) é possível verificar que muitos dos casos são recentes, bem como as decisões, na maior parte das vezes, favoráveis aos clientes.

O Portas procurou a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e o Secovi-SP, porém, elas não responderam aos pedidos de informações sobre o assunto. 

Pagamento em dobro

Uma dessas ações teve decisão favorável aos clientes em agosto deste ano. Ela envolve um casal que comprou um imóvel na planta na Mooca, zona leste de São Paulo, por cerca de R$ 620 mil no ano de 2021. Eles descobriram depois que a construtora estipulou uma parcela final simbólica, no valor de cerca de R$ 1 mil, para esticar a duração do contrato até o prazo mínimo legal (36 meses). Com isso, a empresa aplicou a correção monetária na modalidade mensal em vez de anual, o que elevou o valor final.

Os cálculos citados na ação indicam que o valor pago a mais chegou a R$ 70,6 mil devido às correções monetárias. Além de considerar a manobra da construtora abusiva, a Justiça determinou que o casal deveria receber o valor em dobro, acrescido de correção monetária pelo INCC a partir de cada desembolso e ainda juros. Com isso, a construtora foi obrigada a pagar R$ 141,2 mil.

O que é essa correção 

Na compra de um imóvel na planta, o comprador normalmente paga uma entrada, parcelas durante a construção, possíveis parcelas intermediárias e, no fim, um saldo que pode ser quitado na entrega das chaves ou por meio de financiamento. 

Durante a obra, esse saldo costuma ser atualizado pelo INCC, que acompanha a variação dos custos da construção. “INCC é correção monetária, não juros”, explica Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias e diretor comercial da IBR Capital.

A diferença é importante porque correção monetária e juros têm funções diferentes. A primeira serve para atualizar o valor do dinheiro ao longo do tempo. Os juros são uma remuneração pelo crédito. No caso de um imóvel na planta, o que vem sendo alvo de questionamento é principalmente a periodicidade com que a correção monetária é aplicada ao saldo devedor. E é aí que entra a regra dos 36 meses.

Segundo Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados, o artigo 46 da Lei nº 10.931/2004  permite a previsão de reajuste mensal em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses. Nos contratos com duração inferior a 36 meses, a regra é diferente: a periodicidade da correção é, em princípio, anual.

Por isso, não basta olhar qual índice aparece no contrato. É preciso verificar qual índice será usado, com que frequência ele será aplicado e durante quanto tempo o comprador ficará pagando à incorporadora. 

A dinâmica também pode mudar depois da conclusão da obra, especialmente quando o saldo passa a ser financiado por um banco. Por isso, a análise precisa considerar o período específico em que a correção foi aplicada e as regras previstas no contrato. 

Onde entra a parcela residual

É nesse ponto que aparece uma situação que merece atenção do comprador: o contrato parece ter praticamente todo o pagamento concentrado antes dos 36 meses, mas deixa uma parcela pequena para depois desse prazo. 

Para ele, é preciso verificar se a parcela tem uma função econômica real ou se apenas prolonga formalmente o prazo do contrato. 

Essa parcela não deve ser confundida com a chamada parcela-balão. Uma parcela-balão, que pode ser intermediária ou não, pode ter valor elevado e fazer parte normalmente da estrutura de pagamento. Um comprador pode, por exemplo, ter prestações mensais e uma parcela maior em determinado momento da obra. 

A parcela residual é outra coisa: trata-se de um valor que permanece para ser pago mais adiante. Segundo Daniela, o problema jurídico aparece quando essa quantia é muito pequena, não tem função econômica relevante e vence apenas depois do 36º mês. 

Mas há uma observação importante feita pelos especialistas, a de que a existência de uma parcela residual não significa, sozinha, que há indícios de uma irregularidade. 

É justamente por isso que a análise não deve parar no nome dado à parcela. O que importa é entender como o fluxo de pagamento foi montado, quanto do imóvel já havia sido pago antes dos 36 meses e qual era a função daquela parcela que ficou para depois. 

Daniel Vicentini, advogado especializado em direito cível imobiliário, chama atenção para outro ponto: há casos em que incorporadoras estruturam o contrato com uma parcela residual para ultrapassar formalmente os 36 meses, mas também existem contratos com menos de 36 meses em que a correção mensal é cobrada sem nenhuma parcela residual.

Como identificar o problema no contrato 

A primeira dica para verificar se há alguma irregularidade é analisar o quadro-resumo do contrato, onde ficam o cronograma de pagamentos e a cláusula de correção. A orientação dos especialistas é cruzar as datas, em vez de procurar apenas uma expressão específica. 

Daniela sugere conferir quatro informações: a data da assinatura, o vencimento das parcelas que têm peso econômico no contrato, a data da última parcela e a periodicidade prevista para a correção. 

Esse cruzamento sugerido por Daniela ajuda a verificar se o contrato realmente tem duração igual ou superior a 36 meses ou se existe uma extensão apenas formal do prazo. Também vale procurar expressões como “correção monetária mensal”, “atualização mensal e cumulativa”, “reajuste mensal pelo INCC-DI/FGV”, “saldo remanescente”, “parcela residual” e “resíduo”. 

Não existe, porém, um nome padrão para esse tipo de cláusula. E a ausência de uma parcela residual também não significa que não haja discussão sobre a correção. 

Como explica Vicentini, há casos em que contratos com menos de 36 meses preveem a cobrança mensal do índice mesmo sem uma parcela pequena depois do prazo.

A checagem também muda conforme a situação do comprador. Quem já recebeu o imóvel deve olhar quanto tempo efetivamente ficou pagando à incorporadora. Para quem ainda está na obra, Vicentini recomenda comparar a data da assinatura com a previsão de entrega, já considerando o prazo de tolerância previsto no contrato. 

Um caso com 11 parcelas de R$ 80 

Dois processos analisados pelo STJ ajudam a entender por que a discussão não se resume ao nome dado à parcela. Em um deles, o contrato terminava com 11 parcelas de R$ 80. O caso é o AREsp (Agravo em Recurso Especial) de número 2.936.478. Em outro, o AgInt no AREsp (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial) 2.711.525, os pagamentos economicamente mais importantes estavam concentrados em cerca de 13 meses, enquanto um saldo de R$ 9 mil foi dividido em três parcelas anuais para levar o cronograma até os 36 meses. 

Os dois casos chegaram ao STJ em circunstâncias específicas. Segundo Santos,  o tribunal não fixou uma regra geral sobre a situação porque uma conclusão diferente exigiria reexaminar as provas de cada processo. 

Por isso, essas decisões não significam que toda parcela pequena colocada depois do 36º mês seja irregular. O que aparece nos casos é a necessidade de analisar como o contrato foi estruturado e qual era a função daquela parcela dentro do fluxo de pagamento. 

Bitar afirma que uma parcela residual pode fazer parte legitimamente da estrutura financeira de uma compra, desde que o comprador tenha conhecimento claro do compromisso assumido. 

O que fazer se encontrar uma cobrança suspeita 

Quem identificar algo suspeito deve primeiro reunir o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e os demonstrativos fornecidos pela incorporadora. 

O passo seguinte é pedir por escrito à empresa um demonstrativo da evolução financeira da unidade, com os valores pagos, o saldo atualizado, os índices utilizados e a memória de cálculo. Assim, o comprador consegue conferir como o valor foi evoluindo e comparar a cobrança com o que está previsto no contrato. 

Daniela sugere organizar os dados em uma planilha com a data da assinatura, o valor original de cada parcela, a data de vencimento, o valor efetivamente pago e o índice de correção indicado no contrato. Essa conferência não significa que toda diferença entre o valor original de uma parcela e o valor atualizado seja irregular.

A atualização monetária faz parte da própria estrutura de contratos imobiliários. O ponto é verificar se o índice e a periodicidade utilizados correspondem ao que foi contratado e às regras aplicáveis ao prazo daquele contrato. 

Se a análise indicar uma possível cobrança indevida, Vicentini recomenda procurar um advogado especializado para confirmar a situação e calcular eventual diferença. 

Há ainda uma discussão sobre o prazo para pedir valores de volta. Segundo Santos, o TJ-SP costuma aplicar prazo de dez anos em casos desse tipo, enquanto incorporadoras defendem a aplicação de prazo de três anos. 

Como existe essa divergência apontada pelo advogado, o comprador que identificar uma possível cobrança irregular não deve deixar a análise para depois. No fim, a principal pergunta não é simplesmente se o contrato tem uma “parcela residual”.

É preciso olhar o fluxo inteiro, incluindo aí quando o contrato foi assinado, quando as parcelas economicamente relevantes são pagas, quando termina o pagamento, qual índice foi previsto e com que frequência ele está sendo aplicado.

Nem toda diferença na cobrança é irregular 

A existência de uma diferença entre o valor previsto inicialmente e o saldo atualizado não significa, por si só, que houve uma cobrança indevida. 

Segundo Daniela, a análise precisa considerar o contrato inteiro, incluindo o índice escolhido, a periodicidade da correção, as datas dos pagamentos e o momento em que cada valor foi cobrado. Isso também vale para as parcelas residuais. 

Para Bitar, o simples fato de existir uma parcela pequena depois do 36º mês não permite concluir que o contrato tenha sido estruturado de forma irregular. É preciso verificar se aquele pagamento tinha uma função econômica real e se o comprador tinha conhecimento claro da obrigação assumida. 

A mesma cautela vale para os casos já julgados pelo TJ-SP ou STJ. Os processos citados nesta reportagem foram decididos a partir das circunstâncias e das provas de cada contrato.

Não há, a partir deles, uma regra que determine que toda parcela residual depois dos 36 meses é ilegal ou que toda cobrança mensal em contratos de prazo inferior ao período seja automaticamente devolvida. O que o comprador pode fazer, portanto, é usar as decisões como um sinal para conferir o próprio contrato, e não como uma conclusão pronta sobre sua situação. 

E se houver valor a receber de volta? 

A possibilidade de pedir a restituição dos valores pagos depende da análise do contrato e da cobrança feita em cada caso.

Santos afirma que o STJ tem discutido situações em que a devolução pode ocorrer de forma simples ou em dobro, mas também ressalta que existem exceções. Por isso, antes de calcular quanto teria a receber, o comprador precisa saber primeiro se a cobrança foi realmente feita em desacordo com o contrato e com as regras aplicáveis à periodicidade da correção. 

A documentação é o ponto de partida: contrato completo, quadro-resumo, comprovantes das parcelas, demonstrativo do saldo e memória de cálculo fornecida pela incorporadora. Com esse material, um profissional especializado pode comparar o que foi contratado com o que efetivamente foi cobrado. 

A principal conclusão para o comprador é simples: não basta procurar a palavra “INCC” ou encontrar uma parcela residual no contrato. É preciso olhar o fluxo de pagamento como um todo e entender quanto tempo o contrato efetivamente dura, como o saldo é corrigido e em que momento essa correção é aplicada. 

Se houver uma diferença entre essas condições e a cobrança feita pela incorporadora, aí sim vale levar a documentação para uma análise jurídica individualizada.