INCC: o que é e como afeta o valor do aluguel?

Não é raro, para quem compra um imóvel na planta, ver o valor das parcelas aumentarem mês após mês antes mesmo de pegar a chave. Isso acontece devido a um reajuste chamado INCC.

Entender o que significa o INCC pode ser a diferença entre se planejar financeiramente com tranquilidade ou levar um susto no bolso.

Neste guia, você vai aprender de forma clara e direta o que é o índice, como calcular o INCC nas suas parcelas, como ele se compara ao IGP-M e ao IPCA no reajuste de contratos e o que os números de INCC 2026 estão revelando sobre o mercado da construção civil. 

Além disso, vai entender a relação entre o índice e o aumento do aluguel. Leia mais abaixo.

O que é INCC e por que ele é o termômetro do mercado imobiliário?

Para começar, é preciso entender do que se trata a sigla. INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção. 

Em termos simples, mede o quanto ficou mais caro construir um imóvel residencial no Brasil em determinado período considerando materiais como aço, cimento e alumínio, além de mão de obra, equipamentos e serviços.

O índice é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), por meio do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), e tem abrangência em 7 capitais brasileiras: 

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Belo Horizonte;
• Brasília;
• Salvador;
• Recife, e;
• Porto Alegre. 

Na prática, para quem está comprando um imóvel na planta, o indicador é o responsável por corrigir as parcelas durante a fase de obras. Ou seja, enquanto a construção não é entregue, os valores das mensalidades sobem conforme o INCC do período.

Além disso, o INCC-M (a versão “mercado” do índice) compõe 10% do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), o que significa que ele também influencia, de forma indireta, os reajustes de aluguel e outros contratos atrelados ao IGP-M. 

Mas como tudo isso afeta o aluguel?

Para entender melhor, considere o  IGP-M como um índice “guarda-chuva”:  formado pela soma ponderada de 3 outros índices, cada um medindo a inflação em uma etapa diferente da economia. 

O INCC-M entra como um desses 3 componentes, representando 10% do resultado final do IGP-M.

Os outros dois componentes são:

• o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo — Mercado, com peso de 60%), que mede a variação de preços de produtos agropecuários e industriais antes de chegarem ao consumidor final e;
• o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor,mede a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais).

Isso significa que, quando a construção civil fica mais cara — materiais, mão de obra, equipamentos — esse custo “vaza” para o IGP-M. 

E como muitos contratos de aluguel usam o IGP-M como índice de reajuste, o INCC acaba influenciando, mesmo que de forma indireta, o valor do aluguel de quem nunca pisou num canteiro de obras.

Um exemplo para fixar: imagine que o INCC-M sobe 10% em um mês. Isso puxa o IGP-M para cima em 1 ponto percentual (10% do peso × 10% de alta).

Se o seu contrato de aluguel usar o IGP-M, você vai sentir esse impacto no reajuste anual — mesmo sendo inquilino e não tendo nada a ver com a construção civil.

Como calcular o INCC na prática? 

O processo para calcular o índice consiste em aplicar o percentual acumulado sobre o valor da parcela. Veja o passo a passo:

• 1. Identifique o índice previsto no seu contrato (INCC-DI, INCC-M ou INCC-10).
• 2. Consulte a tabela do INCC acumulado no período de referência do seu contrato. A fonte oficial é o portal da FGV IBRE: portalibre.fgv.br
• 3. Aplique a fórmula: Novo valor = Valor original × (1 + % do INCC ÷ 100)

Veja um exemplo prático: Se sua parcela é de R$ 2.000,00 e o INCC acumulado nos últimos 12 meses foi de 6,28%. O cálculo será: R$ 2.000 × (1 + 6,28 ÷ 100) = R$ 2.000 × 1,0628 = R$ 2.125,60

O reajuste seria de R$ 125,60 — e, em 12 meses, esse valor pode parecer pequeno, mas em um financiamento de R$ 300.000 o impacto é substancialmente maior.

Atenção: O INCC não inclui juros. Os juros de obra (também chamados de taxa de evolução de obra) são cobrados separadamente pelo banco que financia a construtora e repassados ao comprador apenas durante o período entre a contratação e a entrega das chaves. 

Onde calcular?

Para facilitar o cálculo do INCC, você pode usar ferramentas online. Abaixo, algumas opções confiáveis:

• Calculadora oficial do Banco Central: bcb.gov.br/calculadora — permite correção por diversos índices;
• Portal FGV IBRE: portalibre.fgv.br — fonte primária dos dados oficiais do INCC-M;
• Debit.com.br: debit.com.br/tabelas/incc — calculadora de correção monetária com histórico do INCC-DI.

Atenção: É recomendado confirmar o percentual na fonte oficial da FGV antes de fazer qualquer cálculo que envolva valores contratuais.

Além da construção: o papel do INCC, IGPM e IPCA no reajuste de contratos

Como visto no início do texto, é comum confundir o INCC com os índices de reajuste do aluguel. 

A verdade é que o primeiro não deve ser usado em contratos de locação residencial. O  Índice Nacional de Custo da Construção foi criado para medir custos da construção civil, não a inflação geral ou o custo de vida.

Para o índice de reajuste do aluguel em 2026, os mais utilizados são:

• IGP-M (FGV): Historicamente o mais comum em contratos de aluguel. O acumulado do IGP-M em 12 meses saiu de -1,83% em março/2026 para +0,61% em abril/2026 — uma reversão relevante para quem tem contrato com aniversário a partir de maio de 2026
• IPCA (IBGE): Indicador oficial da inflação brasileira. Acumulou 4,14% nos últimos 12 meses até março de 2026, sendo considerado mais estável e previsível.
• INPC (IBGE): Mede a inflação para famílias de menor renda (até 5 salários mínimos). Acumulou 3,77% em 12 meses até março de 2026. Menos comum em contratos de aluguel, mas válido. 

A tabela de reajuste de aluguel 2026 em comparação entre os principais índices fica assim (acumulado 12 meses, referência abril/2026):

Índice	Acumulado 12 meses	Referência	Impacto em aluguel de R$ 2.000
IGP-M (FGV)	+0,61%	Abril/2026	Novo valor: ~R$ 2.012,20
INPC (IBGE)	+3,77%	Março/2026	Novo valor: ~R$ 2.075
IPCA (IBGE)	+4,14%	Março/2026	Novo valor: ~R$ 2.082,80

Aluguel e a Lei do Inquilinato: Qual o reajuste permitido por lei?

Por falar no aumento do aluguel, uma das dúvidas mais frequentes dos inquilinos é sobre o valor máximo de reajuste permitido pela lei. A resposta para essa questão depende do que está escrito no contrato.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) não fixa um percentual específico de reajuste. O que ela determina é que o reajuste precisa respeitar três regras fundamentais:

1. Deve ser feito no máximo uma vez a cada 12 meses;
2. O índice utilizado precisa estar previsto no contrato e ser um índice oficial de inflação;
3. O reajuste não pode ultrapassar o percentual acumulado do índice contratual no período.

Isso significa que, se o contrato prevê IGP-M e esse índice está negativo, o proprietário não tem respaldo legal para aplicar um reajuste positivo no período. E se tentar cobrar acima do permitido, estará agindo de forma ilegal.

IGP-M ou IPCA: qual a melhor escolha para proprietários e inquilinos?

Esse é um dos debates mais comuns do mercado imobiliário atual. A resposta depende do momento econômico e do perfil de cada parte.

O IGP-M, por exemplo, foi o padrão do mercado por décadas por refletir de forma ampla as variações da economia. O problema é que esse índice é fortemente influenciado pelo dólar e pelos preços do atacado. Isso pode gerar altas expressivas sem relação com o poder de compra do inquilino. 

Em 2021, por exemplo, o IGP-M chegou a acumular mais de 37% em 12 meses no pico de maio daquele ano — pressionado pela alta do dólar e dos preços no atacado

Já o IPCA mede a inflação que o brasileiro realmente sente no dia a dia. Por isso, tem ganhado espaço crescente nos contratos de locação. O indicador costuma ser mais previsível e alinhado à realidade financeira dos inquilinos. 

De modo geral, para o proprietário que almeja segurança e previsibilidade — e quer evitar conflitos com o inquilino —, o IPCA tem sido a escolha mais equilibrada. Para o inquilino, o melhor índice é sempre aquele que gera o menor impacto no orçamento no período de reajuste.

Perguntas frequentes sobre o INCC e aumento de aluguel: o que você precisa saber?

Para não restarem dúvidas sobre o INCC e como o índice pode afetar o valor do aluguel, conheça as questões mais comuns sobre o tema.

O INCC pode cair? O que acontece com as parcelas se isso ocorrer?

Sim, o índice pode registrar variação negativa em determinados meses. 

Quando isso acontece, a lógica seria uma redução no valor da parcela. Mas atenção: a maioria dos contratos imobiliários tem uma cláusula de “piso zero”, que impede que o valor da parcela caia abaixo do que estava no mês anterior. 

Ou seja, na prática, o comprador não se beneficia de variações negativas. Por isso, vale ler com atenção esse ponto antes de assinar qualquer contrato.

O reajuste pelo INCC continua após a entrega das chaves?

Não. O INCC é aplicado apenas durante a fase de obras, ou seja, até a entrega das chaves. 

Após esse momento, o saldo devedor do financiamento passa a ser corrigido pelo índice previsto no contrato de financiamento bancário — geralmente a TR (Taxa Referencial) ou o IPCA, dependendo da modalidade escolhida junto à instituição financeira.

O proprietário pode mudar o índice de reajuste do aluguel no meio do contrato?

Não unilateralmente. Qualquer mudança de índice durante a vigência do contrato exige acordo formal entre as duas partes e precisa ser formalizada por meio de um aditivo contratual assinado por ambos.

O proprietário não pode simplesmente trocar o IGP-M pelo IPCA — ou vice-versa — sem o consentimento do inquilino, mesmo que o novo índice seja mais vantajoso para o locatário.

O que acontece se o contrato de aluguel não especificar nenhum índice de reajuste?

Nesse caso, o reajuste não pode ser aplicado automaticamente. O proprietário precisaria entrar em acordo com o inquilino sobre qual índice usar — o que exige um aditivo contratual.

Caso não haja acordo, a única saída legal é a ação revisional de aluguel, que só pode ser ajuizada após 3 anos de vigência do contrato (Art. 19 da Lei 8.245/91). 

Contratos sem índice definido costumam gerar conflitos justamente por essa falta de clareza — o que reforça a importância de ter esse ponto bem especificado desde a assinatura.

Onde consultar o INCC e os índices de reajuste de aluguel de forma oficial e gratuita?

Todas as fontes abaixo são gratuitas e oficiais:

• INCC-M e IGP-M: Portal da FGV IBRE —  portalibre.fgv.br
• IPCA e INPC: Portal do IBGE — ibge.gov.br
• Calendário de divulgação dos índices: portalibre.fgv.br/calendario-de-divulgacao
• Calculadora de correção monetária: Banco Central do Brasil — bcb.gov.br/calculadora