Sustentabilidade no mercado imobiliário: como ela gera valor real?

Durante anos, a sustentabilidade apareceu no mercado imobiliário principalmente como selo, certificação ou argumento de marketing. Para quem compra um imóvel, a questão é saber onde esses ganhos podem aparecer na prática, se no preço da unidade, no custo de produção, nas condições de financiamento ou, depois da entrega, nas despesas de água, energia e condomínio. 

Os relatórios de sustentabilidade de construtoras e incorporadoras mostram, porém, que as soluções ambientais já começaram a produzir efeitos econômicos em diferentes etapas do negócio, da construção ao financiamento, passando pelo aproveitamento do terreno, pelo imposto e pela operação do condomínio. 

São documentos publicados pelas próprias empresas para apresentar informações sobre seus impactos ambientais, sociais e de governança, além de metas, iniciativas e indicadores relacionados a esses temas. 

Eles também reúnem exemplos de como soluções voltadas a tornar as construções mais sustentáveis estão sendo empregadas e quais resultados as empresas associam a essas iniciativas. O efeito dessas iniciativas, porém, nem sempre é o mesmo. 

Em alguns casos, a sustentabilidade pode permitir que uma incorporadora construa mais no mesmo terreno. Em outros, pode reduzir custos de produção ou operação. E há situações em que o ganho ainda é uma estimativa de projeto, sem comprovação de quanto efetivamente chegou ao bolso do comprador. 

Mais área no mesmo terreno e desconto de IPTU 

Exemplos de algumas das maiores empresas do mercado residencial listadas na B3 ajudam a mostrar como a sustentabilidade vem sendo incorporada aos empreendimentos e quais efeitos econômicos as próprias companhias associam a essas iniciativas.

A divulgação de informações financeiras relacionadas à sustentabilidade chegou a ser obrigatória para companhias abertas a partir de 2026, conforme regras da CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Em maio deste ano, porém, a autarquia revogou essa obrigatoriedade. A partir de 2027, a adoção passa a ser voluntária, embora as empresas que decidirem não divulgar as informações tenham de comunicar e justificar a decisão ao mercado.

Especialistas ouvidos pelo Portas afirmam que esses dados ajudam investidores e instituições financeiras a avaliar os projetos e podem pesar na análise de crédito. Os relatórios também permitem identificar como as empresas estão transformando metas ambientais em decisões de projeto, construção e operação.

Um exemplo aparece no relatório de sustentabilidade da Cyrela referente a 2025, publicado no fim de julho deste ano. O documento mostra como medidas voltadas à sustentabilidade podem produzir efeitos econômicos tanto para a incorporadora quanto para o comprador.

A empresa conseguiu erguer três pavimentos adicionais aos projetos originais de dois edifícios, o Félix Moinhos e o Skyline Menino Deus, ambos em Porto Alegre (RS), por ter conquistado a classificação Diamante do Certificado de Sustentabilidade previsto pela legislação municipal. 

Esse certificado é concedido a empreendimentos que atendem a amplos critérios ambientais, como eficiência energética, reúso de água, gestão de resíduos, materiais certificados, conforto térmico e mobilidade limpa. 

O resultado para a empresa foi conseguir elevar o potencial construtivo dos terrenos, o que representou uma área adicional equivalente a R$ 55 milhões em VGV (valor geral de vendas). Para o morador, a vantagem é ter o desconto de 10% do IPTU do imóvel, segundo as regras municipais. 

O selo faz o imóvel valer mais? 

Um estudo da Brain Inteligência Estratégica feito em junho deste ano com 2.000 entrevistados indica que 66% deles acreditam que imóveis sustentáveis terão maior valorização no futuro. Essa preocupação atinge 67% quando a faixa analisada é daqueles que ganham mais, acima de R$ 20.000, e os mais escolarizados (68% com pós-graduação).

Para Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria, a sustentabilidade pode produzir efeitos econômicos em diferentes pontos do desenvolvimento de um empreendimento. Isso começa pelo próprio projeto e pode chegar à comercialização e à operação do imóvel. 

Atuando em vários projetos, de estádios de futebol, passando por edifícios corporativos e residenciais, ele explica que existem diferenças de maturação e também de localização. Em geral, os edifícios voltados ao mercado corporativo em regiões como o Sul e Sudeste já incorporam várias medidas de sustentabilidade, do projeto à operação. 

Nos edifícios corporativos de alto padrão, por exemplo, a certificação ambiental já pode ser uma exigência para determinados ocupantes, segundo ele. 

“Se ele [edifício corporativo] não for certificado, não aluga. Vai acabar por disputar o mercado B do mercado imobiliário se não tiver a certificação” 

Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria 

O especialista explica ainda que a lógica é semelhante em shoppings e galpões logísticos, segmentos nos quais investidores e empresas multinacionais podem estabelecer critérios ambientais para escolher os imóveis que ocupam. 

No residencial, porém, a relação é menos direta. Para Macedo, a disposição do comprador de pagar mais depende também da maneira como os benefícios são apresentados. 

“A agregação de valor, a percepção pelo comprador final de que aquele empreendimento é melhor e valeria a pena pagar mais por isso, está muito vinculada à forma com que a comunicação é realizada na promoção desse empreendimento” 

Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria 

A engenheira ambiental e sanitarista Pamela de Almeida Neto faz uma ressalva semelhante. Segundo ela, as evidências nacionais são mais consistentes no mercado corporativo, especialmente em escritórios, e não devem ser generalizadas para todo o mercado residencial. 

Um levantamento da JLL aponta que, em São Paulo, os edifícios verdes certificados analisados em 2024 apresentaram taxa de vacância (proporção de espaços desocupados) de 18%, ante 31% nos não certificados. A própria JLL ressalva, entretanto, que a diferença não pode ser atribuída exclusivamente à certificação, já que os edifícios certificados também tendem a ser mais novos, modernos e eficientes.

A Benx, mesmo não sendo listada, oferece um exemplo que ajuda a colocar essa relação em perspectiva. Os edifícios PVN Corporate Boutique, JHA Corporate Boutique e Corporate Garden Jardim Paulista têm certificações ambientais. Os dois primeiros possuem LEED Gold e o terceiro tem LEED Gold e EDGE. 

Ainda assim, segundo Renato Galvão, diretor comercial e de novos negócios da empresa, a velocidade de locação e comercialização ficou alinhada à média do mercado local. 

“A velocidade de locação e comercialização desses empreendimentos [edifícios corporativos] ficou alinhada à média observada no mercado local” 

Renato Galvão, diretor comercial e de novos negócios 

Ou seja, a certificação pode fazer parte dos critérios de escolha de determinados ocupantes, mas não permite afirmar, por si só, que um imóvel será vendido ou alugado mais rapidamente. 

E quanto custa tornar um imóvel sustentável? 

Não há um único percentual de qual é o custo para edificar um projeto sustentável, segundo Pamela. O valor depende do projeto, do nível da certificação e das soluções adotadas. Para ela, quanto mais cedo a sustentabilidade entra no desenvolvimento do projeto, maior a possibilidade de incorporar as soluções com melhor relação entre custo e benefício.

Macedo faz uma distinção entre os prédios que já são concebidos com alto padrão de desempenho e aqueles nos quais as soluções são acrescentadas depois. Nos edifícios corporativos de alto padrão, segundo ele, sistemas de ar-condicionado, vidros, iluminação, automação e outros componentes já costumam ser especificados com desempenho elevado. 

Nesse caso, a certificação acrescenta principalmente processos de controle, gestão, documentação e comprovação. Por isso, ele afirma que, nesses projetos, “o custo adicional é muito próximo de zero”. 

“Você tem um empreendimento de R$ 150 milhões de valor geral de vendas e uma possibilidade, porque é um empreendimento certificado, de cobrar 2% a mais no valor de venda. Em R$ 150 milhões, 2% são R$ 3 milhões. É bem mais do que será necessário para cobrir todos os custos das taxas do processo, da consultoria, da contratação de especialista, das reuniões adicionais e do equipamento melhor”

Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria 

É uma simulação, e não uma medição de mercado que permita afirmar que todo imóvel certificado pode ser vendido 2% acima de um comparável. 

A conta pode aparecer depois das chaves 

Para o comprador, uma das perguntas mais concretas é se as soluções sustentáveis conseguem reduzir as despesas de operação do imóvel. Dentro das unidades e das áreas comuns, as incorporadoras relatam soluções como redutores de vazão, bacias com duplo acionamento, iluminação LED, medição individualizada de água, sensores de presença, reservatórios para água de chuva e de reúso e equipamentos mais eficientes. 

Dados do relatório de sustentabilidade da Cury indicam que 100% de seus empreendimentos possuem redutores de vazão nas torneiras e bacias com duplo acionamento. Nas áreas comuns, cita LED, elevadores de menor consumo, equipamentos com Selo Procel, reservatório de água pluvial e de reúso, individualização da leitura de água e coleta seletiva. 

No Condomínio Candeeiro, em São Cristóvão, no Rio de Janeiro, com 1.698 unidades e preço médio informado de R$ 315 mil, a empresa substituiu o chuveiro elétrico por aquecimento a gás. 

A MRV cita, também em seu relatório, descarga inteligente, redutores de vazão e medição individualizada. Já a Direcional lista medidores individuais de água, bacias com duplo acionamento, arejadores, sensores de presença e LED. A Tenda menciona iluminação LED nas áreas comuns.

Nos empreendimentos corporativos da Benx, os números são mais específicos. A empresa cita redução projetada de 45% no consumo de água, 24% no de energia e 96,7% dos resíduos desviados de aterro. Mas existe uma diferença importante entre eficiência projetada e economia efetivamente observada. 

“Os percentuais são resultados de projeto, calculados em comparação aos modelos de referência da certificação e validados no processo de certificação, com consultoria especializada do CTE”, diz Galvão, executivo da empresa.

Ele cita ainda que, por se tratar de projetos, os percentuais de eficiência indicam um potencial de redução de custos, mas a economia efetiva em reais por mês ou por ano só pode ser determinada a partir do acompanhamento das contas do condomínio durante a operação. 

Seja em edifícios comerciais ou residenciais, a lição que fica é a de que o resultado do projeto só poderá ser testado na prática, quando a conta de água ou energia for calculada e o boleto de condomínio chegar à administração do escritório ou à casa do morador.

Quando a sustentabilidade vira valorização 

Há também casos em que as próprias incorporadoras associam as iniciativas ambientais a uma valorização dos empreendimentos. Em 2025, a MRV informou que iniciativas reconhecidas pelo Selo Casa Azul + Caixa representaram mais de R$ 135 milhões em valorização em 31 empreendimentos. Trata-se de uma métrica de valorização informada pela própria companhia em seu relatório de sustentabilidade, e não de uma comparação independente.

O Selo Casa Azul + Caixa é concedido pela Caixa a projetos habitacionais que atendem a critérios de sustentabilidade, como conforto térmico e lumínico (de luz, claridade etc), economia de energia, medição individualizada de gás, orientação solar e elevadores eficientes. A adesão é voluntária. 

O caso da MRV é diferente do da Cyrela em Porto Alegre. No primeiro, a empresa apresenta uma métrica de valorização associada às iniciativas reconhecidas pelo selo. No segundo, o efeito econômico informado decorre do aumento do potencial construtivo. Por isso, os dois números não podem ser tratados como se representassem a mesma coisa.

Ainda no mercado popular, a Direcional informa que tinha empreendimentos em processo de certificação em 2025, mas nenhuma certificação foi concluída na entrega das unidades em 2025. A Cury, por sua vez, obteve o Selo Casa Azul no Guedala Park, em São Paulo. 

O financiamento também pode ficar mais barato 

Outro ponto em que a sustentabilidade pode entrar na conta é o financiamento da produção.

Pamela cita o Selo Casa Azul + Caixa como exemplo de iniciativa que pode estar relacionada a condições diferenciadas de crédito para a construção. 

“Um exemplo é o Selo Casa Azul + CAIXA, voltado à sustentabilidade de empreendimentos habitacionais e que pode possibilitar condições diferenciadas nas linhas de financiamento à produção”

Pamela de Almeida Neto, engenheira ambiental e sanitarista 

Outro ponto que chama a atenção é que o financiamento à produção, crédito tomado pela incorporadora para custear a construção do empreendimento, pode ficar mais barato.

Macedo, da Ecobuilding, também aponta esse mecanismo como uma das formas de transformar a sustentabilidade em redução de custo financeiro. 

“Muitos bancos privados e públicos de capital aberto no Brasil oferecem linhas de financiamento específicas para projetos sustentáveis. Essas linhas têm taxas reduzidas, menores que a média de mercado” 

Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria 

Para mostrar o efeito, o consultor faz uma simulação aproximada. O cálculo serve para demonstrar o efeito de uma redução da taxa de juros sobre o custo financeiro da obra.  Confira abaixo.

O imposto também entra na conta 

Outro mecanismo citado por Macedo é o IPTU Verde, nome usado para programas municipais que concedem benefícios fiscais a empreendimentos que adotam determinadas práticas sustentáveis. 

Segundo ele, mais de 50 municípios possuem programas desse tipo, entre eles capitais como São Paulo, Salvador, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, que oferecem descontos que variam dependendo da cidade e das regras locais. 

Os descontos são concedidos se os edifícios comprovarem adoção de medidas tais como uso de energia solar, captação de chuva, materiais de baixo impacto, arborização, reciclagem e acessibilidade. 

Em alguns casos, essa lógica não beneficia o comprador do imóvel, mas também o incorporador, já que, em alguns casos, o benefício passa a valer a partir do registro da incorporação, e não apenas do habite-se, o que resulta em uma despesa a menos para quem está empreendendo, segundo Macedo.

Exemplos de como o método construtivo adota a sustentabilidade 

A sustentabilidade não está apenas no que o prédio terá depois de pronto. Ela também pode aparecer na forma como o imóvel é projetado e construído, com soluções que reduzem desperdícios, encurtam prazos ou melhoram o desempenho da edificação. 

No caso da Tenda, 60% de cada casa Alea (a empresa do grupo que atua em construção residencial industrializada), é produzida em fábrica, em Jaguariúna (SP), e que o sistema utiliza de 80% a 90% menos mão de obra no canteiro em comparação com o método tradicional.

Segundo a companhia, estudo apresentado na COP30 apontou que uma casa Alea de 45 metros quadrados emite cerca de 60% menos que uma construção de alvenaria convencional e 80% menos que uma de concreto armado. 

A Direcional informa redução de até 40% no tempo de obra com paredes de concreto e fôrmas de alumínio. 

Na Cyrela, o lean construction, método de gestão voltado à redução de desperdícios e prazos, reduziu em 20% o ciclo da alvenaria estrutural, segundo a empresa. O relatório associa a prática a um custo evitado de cerca de R$ 12 milhões por mitigação de risco de prazo. 

A companhia também informa que 72% do entulho das obras foi reciclado ou reutilizado. Em dez obras no Rio de Janeiro, migrou para o mercado livre de energia e um projeto-piloto registrou economia média de 23% nos custos de eletricidade. 

A Cury informa ainda ter usado piso emborrachado produzido com pneus reciclados e que 70% do aço adquirido tinha origem reciclada. Em 2025, iniciou a compostagem em três obras de São Paulo, com 468,4 kg de resíduos orgânicos encaminhados. 

Já a Cury e a Direcional incorporam desde o estudo preliminar do terreno decisões sobre orientação solar e ventilação cruzada, buscando atender aos critérios de desempenho térmico, lumínico e de salubridade previstos na norma técnica de desempenho das edificações. Para quem compra um imóvel com essas medidas, a expectativa é a de redução de custos com energia elétrica, um imóvel mais arejado e melhor iluminado, o que pode, em tese, evitar reformas futuras para adequações dos espaços.

A MRV afirma ter adotado nas fachadas dos edifícios espécies vegetais nativas de biomas brasileiros e aplicações que favorecem o conforto térmico natural e podem reduzir custos de manutenção. 

Os exemplos mostram que a sustentabilidade pode estar associada tanto ao método usado para construir quanto às decisões tomadas ainda na fase de projeto. Em alguns casos, o ganho esperado está no prazo e no custo da obra; em outros, aparece no desempenho do imóvel depois de entregue. 

Para Pamela, existe ainda outro ganho que aparece antes de qualquer selo, o de evitar que um problema ambiental pare uma obra. 

Ela relata ter acompanhado casos em que questões ambientais exigiram regularizações, estudos complementares, licenças ou autorizações antes que determinadas etapas pudessem avançar. 

Isso pode gerar atraso e custo adicional com novos estudos, projetos, taxas, compensações, profissionais especializados ou mudanças no planejamento. Por isso, segundo ela, avaliar vegetação, áreas de preservação permanente, recursos hídricos, resíduos, eventual contaminação do solo e necessidades de licenciamento ainda na fase de planejamento permite incorporar essas condicionantes ao orçamento e ao cronograma.

Como conduzir a conversa com a construtora 

Para o consumidor, talvez a principal mudança seja que não é preciso começar a conversa pela palavra sustentabilidade. 

“Muitas vezes o comprador não pergunta diretamente sobre ‘sustentabilidade’, mas quer saber sobre energia solar, economia de água, áreas verdes, conforto térmico, drenagem, risco de enchentes e valor do condomínio”

Pamela de Almeida Neto, engenheira ambiental e sanitarista 

Greenwashing, ou a falsa sustentabilidade

Nem toda informação apresentada como sustentável significa, por si só, que o comprador terá uma economia depois de receber as chaves. Para avaliar essas promessas, o consumidor pode procurar evidências sobre as soluções anunciadas e entender se elas foram de fato incorporadas ao projeto.

Certificações independentes são uma das formas de fazer essa verificação. Também vale observar se o empreendimento informa quais critérios foram usados, quem fez a avaliação e quais resultados foram medidos. Em sistemas como reúso de água, geração de energia solar ou eficiência energética, por exemplo, é possível perguntar como a solução funciona, qual economia é projetada e se há dados de desempenho de empreendimentos já entregues.

No caso das companhias abertas, a divulgação de informações ao mercado está sujeita às regras da CVM. Isso não significa, porém, que a autarquia certifique individualmente cada afirmação ambiental feita por uma empresa ou cada empreendimento anunciado como sustentável.

Para o comprador, a diferença está em separar uma promessa de uma informação que possa ser verificada. Uma certificação, uma auditoria independente ou indicadores acompanhados ao longo da operação dão um grau maior de comprovação do que uma afirmação genérica de que o empreendimento é “verde”.

“Uma coisa é o empreendedor não fazer a coisa certa e dizer que fez. Outra coisa é o empreendedor fazer a coisa certa, dizer que fez, e uma auditoria externa, realizada por um órgão independente de credibilidade internacional, aferir tudo, validar e certificar que de fato ele fez”

Antonio Macedo Filho, arquiteto, professor e fundador da EcoBuilding Consultoria 

Segundo Pamela, ter placas solares ou áreas verdes, por exemplo, não é suficiente. “Sustentabilidade precisa estar integrada ao projeto e ser demonstrada por ações e resultados concretos”, diz.

Resultado em condomínios

A sustentabilidade também já chegou aos condomínios de edifícios existentes. Desde 2023, o Lellolab, uma iniciativa do Grupo Lello, empresa focada na gestão de condomínios, mantém um programa com diagnósticos socioambientais e soluções como reuso de água, energia limpa, gestão de resíduos e hortas.

Nos últimos quatro anos, 691 condomínios receberam visitas técnicas ou participaram de atividades do laboratório, enquanto 1.259 foram atendidos pelo Programa de Inovação Sustentável.

Na frente de descarte de eletrônicos, somente em 2025 a empresa instalou 32 novos coletores, ampliando para 64 o número de prédios participantes. Ao longo do ano, foram arrecadadas 4,13 toneladas de resíduos eletrônicos, encaminhados para destinação ambientalmente adequada.

Outro projeto é o Nossa Horta, que transformou áreas comuns sem uso em espaços para cultivo. Até o momento, segundo o relatório, seis hortas foram implementadas, com apoio técnico para cultivo e manutenção.

Há ainda uma ação voltada ao monitoramento do consumo, à identificação de vazamentos, à revisão dos sistemas hidráulicos e à orientação de síndicos e moradores. O relatório, entretanto, não informa uma economia consolidada de água, energia ou dinheiro gerada por essas ações.