Regras para uso do FGTS para compra de imóvel: requisitos, limites e como usar

As regras para uso do FGTS para compra de imóvel estabelecem condições tanto para o comprador quanto para o próprio bem.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um direito de todos os trabalhadores regidos pela CLT, além dos trabalhadores rurais, intermitentes, temporários, avulsos, safreiros e atletas profissionais.

Todo mês, o empregador deve fazer o depósito na conta vinculada ao FGTS do trabalhador, de valor equivalente a 8% do salário. Esse dinheiro ainda fica rendendo, com juros de 3% ao ano, mais Taxa Referencial (TR).

Uma das principais formas de usufruir desse recurso é na realização do sonho da casa própria. O FGTS pode ser usado para aquisição, construção, amortização, liquidação ou pagamento de parte de prestações. E o Portas se debruçou sobre as regras oficiais do programa para tirar as principais dúvidas a respeito.

Regras para uso do FGTS para compra de imóvel: como funciona

As regras para uso do FGTS para compra de imóvel preveem duas situações em que ele pode ser sacado, de acordo com o site oficial do programa:

1. Para aquisição de moradia própria, liquidação ou amortização ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional.
2. E na amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações adquiridas em sistemas imobiliários de consórcio.

Quem pode usar o FGTS para comprar um imóvel?

Apenas as pessoas que atenderem aos seguintes pré-requisitos podem fazer o saque para aquisição de moradia própria, de acordo com as regras para uso do FGTS para compra de imóvel:

• Estar no regime do FGTS por um período mínimo de três anos, considerando todos os períodos de trabalho, consecutivos ou não.
• Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do Sistema Financeiro Habitação (SFH), em qualquer parte do Território Nacional.
• Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, cessionário, usufrutuário de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, caso ele esteja localizado no mesmo município de sua residência ou no mesmo município do exercício de sua ocupação laboral principal.

Esse último pré-requisito inclui também os municípios limítrofes ou os municípios integrantes da mesma Região Metropolitana. 

Por exemplo, se a pessoa trabalha ou mora em Guarulhos e tem um imóvel residencial nessa cidade, ela não pode usar o FGTS para comprar outro imóvel em São Paulo.

Quais imóveis podem ser comprados com o FGTS?

Podem ser comprados com o FGTS apenas imóveis que sejam residenciais urbanos e destinem-se à moradia do titular do fundo.

O valor pode ser utilizado para compra de imóveis prontos ou na planta (em construção), novos ou usados e lotes ou terrenos vinculados à construção da casa própria. Também pode ser usado para amortizar ou liquidar operações de financiamento.

Além disso, o imóvel deve estar localizado no município onde o comprador mora há pelo menos um ano ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.

As regras para uso do FGTS para compra de imóvel incluem ainda as seguintes condições listadas pela Caixa Econômica Federal:

• O valor da avaliação do imóvel deve ser de até R$ 2.250.000,00 (teto máximo) para todos os estados brasileiros.
• O imóvel não pode ter sido adquirido anteriormente com uso do FGTS há menos de três anos. O prazo é contado a partir da data do registro na matrícula do imóvel.
• O proponente deve ser proprietário registrado do terreno onde será construído o imóvel (na modalidade de construção sem aquisição de terreno).
• O imóvel deve apresentar, na data de avaliação final, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção.
• E deve estar matriculado no Registro de Imóveis competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua venda.

Quanto do FGTS posso usar para comprar um imóvel?

O valor do FGTS que pode ser usado na aquisição, somado ao financiamento (se houver), fica limitado ao menor dos dois valores: o de compra e venda ou o de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se um imóvel estiver sendo vendido por R$ 1 milhão e for avaliado pelo banco em R$ 1,2 milhão, o valor do FGTS que pode ser usado, em conjunto com o financiamento, fica limitado a R$ 1 milhão.

Além disso, é importante lembrar que o saldo disponível no FGTS pode ser usado na compra do imóvel desde que sejam cumpridas as condições e os pré-requisitos para o comprador e para o imóvel (veja nos tópicos anteriores). 

Quando não posso usar o FGTS para compra de imóvel?

Não é possível usar o FGTS para adquirir um imóvel se o comprador ou o imóvel não atender aos pré-requisitos que já mencionamos. Por exemplo, se o comprador não estiver no regime do FGTS por pelo menos três anos ou se ele tiver outro imóvel residencial em situação impeditiva ou se for titular de financiamento imobiliário ativo pelo SFH.

Ou ainda se o imóvel for avaliado em mais de R$ 2.250.000,00, se já tiver sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior há menos de três anos ou se não estiver registrado, se não tiver condições de habitabilidade ou se tiver algum impedimento à sua venda.

É possível usar o FGTS para comprar um imóvel à vista?

Sim, é possível usar o FGTS para comprar um imóvel à vista. As regras para uso do FGTS para compra de imóvel preveem o saque do dinheiro “para aquisição de moradia própria, liquidação ou amortização ou pagamento de parte das prestações de financiamento habitacional”.

Ou seja, é possível usar o recurso diretamente para aquisição da moradia, mesmo que não seja feito um financiamento.

Como liberar FGTS para compra de imóvel à vista?

Para liberar FGTS para compra de imóvel à vista é preciso fazer o pedido do saque por intermédio de um agente financeiro autorizado. 

Será feita uma avaliação da documentação obrigatória, que inclui documento de identificação com foto, Carteira de Trabalho e número de inscrição no PIS/PASEP. Além disso, conforme a página oficial do programa, podem ser exigidos documentos específicos, dependendo da circunstância em que o trabalhador solicitar o saque do FGTS.

O FGTS pode ser usado no financiamento de imóvel?

Sim. O FGTS pode ser usado no financiamento do imóvel para compor a entrada ou para amortizar ou liquidar a dívida e pagar parte das prestações. Aliás, é muito comum o uso do FGTS em financiamento de imóvel, tanto no âmbito do SFH quanto do SFI.

Como explica a Caixa:

“O saldo do FGTS pode ser usado para quitar totalmente  ou amortizar sua dívida, tanto para contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro Habitação (SFH), como para contratos firmados, a partir de 12/06/2021, no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) cujo valor de avaliação do imóvel objeto do financiamento esteja dentro do limite estabelecido para o SFH”. 

Esse limite, como vimos, é de R$ 2.250.000,00.

Resumo das regras para uso do FGTS para compra de imóvel

O quadro a seguir traz as principais regras e condições para usar o FGTS na aquisição da casa própria:

Regra para o comprador ou imóvel	O que ela diz
Tempo de contribuição	Pelo menos três anos sob o regime do FGTS, consecutivos ou não.
Financiamentos	Não ter financiamento imobiliário ativo no SFH em qualquer parte do país.
Posse de outros imóveis	Não ter imóvel residencial em situação impeditiva na mesma região de residência ou trabalho.
Tipo de imóvel	Residencial urbano, pronto ou em construção, novo ou usado.
Valor máximo do imóvel	Avaliação de até R$ 2,25 milhões.
Localização	Município de residência ou trabalho, incluindo municípios limítrofes e da mesma região metropolitana.
Registro	Matrícula no Registro de Imóveis sem impedimento à comercialização.
Finalidade	Moradia própria do titular do FGTS.
Condições	Imóvel em condições de habitabilidade e sem vícios de construção.
Forma de uso	Aquisição, construção, amortização, liquidação ou pagamento de parte das prestações, conforme as regras aplicáveis.

Agora que você já sabe tudo sobre como usar o FGTS para comprar imóvel, entenda como funciona o financiamento imobiliário e quais são as principais condições dessa modalidade.