Uso do FGTS em consórcios de imóveis cresce 39% e movimenta R$ 215 milhões

O uso do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) em consórcios imobiliários cresceu 39% em volume financeiro no primeiro semestre deste ano. O total de trabalhadores que utilizaram os recursos passou de 1.981 no primeiro semestre de 2025 para 2.329 no mesmo período deste ano, uma alta de 17,6%, segundo a ABAC (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios).

O fundo pode ser utilizado para ofertar lances, complementar a carta de crédito, amortizar ou quitar o saldo devedor e, em algumas situações, reduzir o valor das prestações, desde que o trabalhador cumpra os requisitos previstos na regulamentação.

Autorizado pela legislação do fundo e regulamentado pelo Conselho Curador, o uso do saldo do FGTS em consórcios de imóveis obedece uma série de regras operacionais rigorosas.

O avanço do FGTS ocorre em meio à forte expansão do consórcio imobiliário. No primeiro semestre deste ano, o volume de créditos comercializados atingiu R$ 163,48 bilhões, alta de 38,4% sobre os R$ 118,1 bilhões do mesmo período de 2025. Já o total de participantes ativos chegou a 3,23 milhões, crescimento de 35,1%.

FGTS: de recurso parado a ferramenta para comprar imóveis

A combinação entre um mercado maior, conhecimento mais amplo sobre as possibilidades de uso do FGTS e a própria taxa básica de juros ,que favorece investimentos em renda fixa, ajuda a explicar o avanço. 

Além daqueles que pretendem adquirir o seu primeiro imóvel, muitos passaram a enxergar no consórcio uma forma de obter a segunda moradia ou mesmo construir patrimônio e renda, segundo  Luiz Antonio Barbagallo, economista da ABAC. 

“Hoje temos muitos investidores que entraram no consórcio de imóveis. Alguns para ter renda futura e outros para formar patrimônio. Você tem um recurso parado que pode se transformar em patrimônio”, afirma o executivo.

Valores maiores

O valor médio do consórcio de imóveis contratado hoje é de quase R$ 200 mil. Na prática, quem entra nessa modalidade está buscando uma carta de crédito em torno de R$ 194,1 mil, valor 2,7% inferir ao de junho do ano passado, quando a média era de R$ 199,5 mil.

Já o valor médio utilizado pelos trabalhadores que recorreram ao FGTS aumentou 18%, passando de R$ 78,1 mil por pessoa em 2025 para R$ 92,3 mil neste ano. Essa quantia pode não representar o valor total do lance, porém, na prática, significa que cada operação passou a envolver, em média, uma fatia maior do saldo disponível do trabalhador para complementar os recursos usados nos consórcios. 

Para Barbagallo, essa evolução também  indica o uso mais frequente do fundo para encorpar os lances e, consequentemente, reduzir o montante efetivamente financiado após a contemplação. 

Como o FGTS entra na operação

Diferente do financiamento imobiliário tradicional, o consórcio funciona como uma compra planejada. Os participantes pagam parcelas mensais e concorrem periodicamente à contemplação por meio de sorteio ou pela oferta de lances. Somente após ser contemplado é que o consorciado recebe a carta de crédito para adquirir o bem. É exatamente nessa etapa que o FGTS faz a diferença. 

O saldo acumulado pode ser utilizado para complementar o valor do lance, amortizar o saldo devedor, quitar parcelas atrasadas ou ampliar o poder de compra da carta de crédito, desde que o trabalhador e o imóvel se enquadrem nas exigências do fundo. Ele entra como um lance embutido, termo que o economista explica com um exemplo fictício a seguir.

“Você tem um contrato de R$ 100 mil e R$ 40 mil de fundo de garantia. Você dá um lance usando esse saldo. Se for contemplado, recebe os R$ 100 mil de crédito. O fundo entra com os R$ 40 mil e você passa a financiar apenas os R$ 60 mil restantes”, diz. 

O FGTS funciona, assim, como um reforço financeiro para antecipar a aquisição do imóvel e suavizar o valor das parcelas que continuarão sendo pagas.

Para onde foi o dinheiro do FGTS 

A compra de imóveis prontos concentrou a grande maioria dos recursos liberados no período. Dos R$ 215,05 milhões movimentados entre janeiro e junho, aproximadamente R$ 150 milhões foram destinados a esse tipo de aquisição, feita por meio de lances, o que equivale a cerca de 70% de todo o volume do semestre. 

A amortização do saldo devedor respondeu por outros R$ 36 milhões, a compra de imóveis em construção somou R$ 15,5 milhões e a liquidação de débitos ficou em R$ 13,3 milhões. 

Os números indicam que, embora o foco principal seja a compra imediata após a contemplação, o FGTS ganhou espaço relevante como estratégia para abaixar o valor da dívida ou dar tração ao consorciado.

Segundo Barbagallo, dar um lance vitorioso hoje exige ofertas cada vez mais altas. “Hoje, em média, para você dar um lance e ser contemplado, às vezes precisa chegar a 50% do valor do imóvel”, diz. 

O economista diz que o movimento é impulsionado tanto por quem busca a primeira moradia sem recorrer ao financiamento bancário quanto por investidores focados em adquirir um segundo imóvel para gerar renda. “O consórcio é uma poupança vinculada. Você cria uma obrigação consigo mesmo de guardar dinheiro todos os meses”, diz. 

Amadurecimento do mercado 

O avanço expressivo das movimentações não está relacionado a nenhuma alteração nas regras da Caixa ou na legislação do fundo. Especialistas indicam outros fatores. 

“O que vem ocorrendo é o aperfeiçoamento dos procedimentos operacionais e da integração entre administradoras e agente operador, conferindo maior segurança jurídica e eficiência à utilização do FGTS nas hipóteses legalmente autorizadas”, diz a advogada Silvana Simões Pessoa, presidente da Abaec (Associação Brasileira dos Advogados Especializados em Consórcios).

Ela lembra que a regulamentação que permite o uso do saldo do FGTS existe há anos e que a alta reflete o amadurecimento do mercado, além de uma busca maior do consumidor por informação. 

Contemplação não garante acesso automático

O fato de ser contemplado em um consórcio não significa que a liberação do FGTS ocorrerá automaticamente. Silvana diz que a principal dúvida de quem adere a um consórcio imobiliário surge na oferta de lances, quando, segundo diz, dois processos distintos passam a caminhar em paralelo. 

“Coexistem duas análises independentes: a contemplação no grupo de consórcio e a habilitação do trabalhador para utilização do FGTS”, explica.

Ou seja, o consorciado pode vencer o lance no grupo e, ainda assim, ter o uso do fundo negado se ele ou o imóvel não preencherem as condições da Caixa. 

Essa falsa expectativa de que o saldo em conta garante a aprovação costuma gerar frustrações durante o processo. Para evitar contratempos, a recomendação é checar preventivamente as regras de movimentação, certificar-se de que o imóvel desejado se enquadra nas exigências legais e organizar toda a documentação antes mesmo de ofertar o lance. 

Justiça analisa casos de frustração individualmente

Quando essas frustrações vão parar nos tribunais, o entendimento da Justiça costuma depender de quem falhou na comunicação, segundo Silvana, também diretora da Abefin (Associação Brasileira dos Profissionais de Educação Financeira).

Ela diz que o Judiciário avalia caso a caso se a administradora cumpriu o dever de informar com clareza o consumidor sobre os riscos e etapas da operação. Se a empresa comprovar que orientou o consorciado adequadamente e a negativa ocorreu tão somente por exigência documental da Caixa ou descumprimento dos requisitos do fundo, a responsabilidade da administradora é afastada.

Por outro lado, se ficar demonstrado que houve orientação incorreta ou promessas indevidas, a empresa pode ser responsabilizada pelos danos. “A jurisprudência tem adotado uma análise casuística, observando principalmente o cumprimento do dever de informação e a origem do impedimento”, diz a especialista.

Ela explica que o rigor na documentação serve justamente para preservar a segurança jurídica de toda a operação para todos os lados envolvidos.