Zuk Leilões: como funciona o leilão de imóveis e quais cuidados ter

Fundada em 1986, a Zuk Leilões é uma intermediadora na venda de imóveis por meio de leilões. Então, se você está em busca de um imóvel de leilão, é possível que tenha chegado a essa leiloeira e queira saber mais sobre ela.

Neste artigo, o Portas traz algumas informações básicas: como encontrar imóveis na Zuk, como funciona o leilão por lá, como participar, quais os riscos e cuidados e qual é a reputação da empresa.

O que é a Zuk Leilões?

Embora possa ser conhecida como Zuk Leilões ou Portal Zuk por algumas pessoas, o nome fantasia da empresa é simplesmente Zuk. Trata-se de uma plataforma especializada no mercado de leilões imobiliários, criada em 1986. 

Hoje, além de leilões de imóveis residenciais, comerciais, rurais e de terrenos, ela também organiza leilões de veículos e de bens diversos, como equipamentos e maquinários. A Zuk faz leilões para diversas instituições financeiras, como Caixa, Banco do Brasil, Bradesco e Itaú.

Sua sede fica no bairro Higienópolis, em São Paulo (SP), e a Zuk também possui um escritório em Campo Grande (MS). O site oficial para consultar os bens em leilão e dar lances é www.portalzuk.com.br.

Quais são os tipos de leilão de imóveis realizados pela Zuk?

Hoje a Zuk faz leilões de imóveis de quatro categorias: residenciais, comerciais, rurais e terrenos. Os leilões podem ser feitos na modalidade presencial, online ou simultânea.

Além disso, ela trabalha com leilões judiciais e extrajudiciais. Para saber qual é o tipo de leilão, basta verificar diretamente na página do imóvel. Por exemplo, se for um leilão judicial, vai aparecer o símbolo do Tribunal de Justiça e o número do processo ao qual o bem está vinculado.

No caso de um leilão extrajudicial, ele pode estar sendo vendido por uma pessoa física ou jurídica particular ou pode ser proveniente de uma alienação fiduciária, quando aquele imóvel foi dado como garantia para uma instituição financeira. Nesse caso, na página do bem, vai aparecer a logomarca do banco, por exemplo.

Como funciona o leilão de imóveis da Zuk?

O leilão de imóveis na Zuk segue regras e procedimentos definidos para cada certame, conforme o edital. Veja o passo a passo a seguir:

1. O primeiro passo é fazer o cadastro no site da Zuk e enviar a documentação pedida. Depois que o cadastro é feito, com criação de senha, é possível fazer o login.
2. Em seguida, basta escolher a modalidade de leilão (por exemplo, imóvel residencial), selecionar o endereço desejado e fazer uma busca. Também é possível usar outros filtros, por exemplo, buscar apenas imóveis que já estão desocupados.
3. Os resultados da busca são os lotes cadastrados que atendem às características de interesse. 
4. Clicando sobre um lote, é possível ver todos os detalhes daquele imóvel. Por exemplo: endereço completo, metragem, descrição, observações, formas de pagamento aceitas e lance mínimo. Também é possível acessar e baixar o edital, que traz as regras específicas daquele leilão, a matrícula do imóvel e outros documentos, se houver.
5. Por fim, basta clicar em “participar do leilão” para dar um lance, após validação dos documentos pela equipe da Zuk.

Como participar de um leilão de imóveis na Zuk Leilões?

Para participar de um leilão de imóveis da Zuk é preciso se cadastrar no site www.portalzuk.com.br, ter o cadastro validado e enviar a documentação que habilita a participar dos leilões.

Documentos pedidos para pessoas físicas

Documentos pedidos para pessoas jurídicas

Cópia simples da CNH ou RG dentro da validade; comprovante de residência de no máximo 3 meses; assinar declaração de concordância com os Termos de Uso do Site e com os editais/condições de venda; selfie (autorretrato) com documento ao lado do rosto; prova de vida. Além disso, outros documentos poderão ser solicitados pela Zuk a qualquer momento.

Cópia simples da CNH ou RG de um dos sócios da empresa dentro da validade; cópia simples do Contrato social e cartão CNPJ; comprovante de endereço de no máximo 3 meses; assinar declaração de concordância com os Termos de Uso do Site e com os editais/condições de venda; selfie (autorretrato) do sócio com documento ao lado do rosto; prova de vida. Além disso, outros documentos poderão ser solicitados pela Zuk a qualquer momento.

Apenas pessoas físicas maiores de 18 anos e pessoas jurídicas regularmente inscritas no CNPJ podem se cadastrar.

Como encontrar imóveis em leilão na Zuk Leilões?

Para encontrar imóveis em leilão na Zuk, basta clicar em “Leilões”, na página inicial do site da empresa e escolher uma categoria.

Em seguida, abre uma página com todos os imóveis em leilão naquela categoria. Por exemplo, na data em que o Portas fez a consulta, havia 561 imóveis residenciais disponíveis em todo o país.

É possível filtrar pela localidade ou por outros critérios, como preço, metragem, vagas de garagem, ocupação e vendedor.

Depois de aplicado o filtro, aparecem apenas aqueles imóveis que atendem aos interesses do arrematante.

Onde encontrar os próximos leilões da Zuk Leilões?

Para encontrar os próximos leilões da Zuk, basta também clicar em “Leilões”, no alto da página, e escolher a opção “próximos leilões” ou a opção “agenda de leilões” (portalzuk.com.br/agenda/leiloes).

Esta última opção abre em um calendário que mostra todos os leilões de imóveis disponíveis no Portal Zuk Leilões a cada dia do mês.

Quanto custa comprar um imóvel em leilão da Zuk Leilões?

Os custos para comprar um imóvel em leilão na Zuk variam de acordo com cada lote e com as regras previstas no edital.

Mas, normalmente, incluem, além do valor do lance, uma comissão para o leiloeiro, impostos, custos cartorários, além de eventuais débitos e despesas de regularização.

Vamos pegar como exemplo um imóvel residencial que estava em leilão no site da Zuk Leilões na data de consulta pelo Portas, em novembro de 2026.

Seu edital previa:

• Lance inicial de R$ 665.255,49;
• Comissão do leiloeiro de 5% do valor do arremate.

E ainda informava que o imóvel tinha débitos de dívida ativa de R$ 119.343,59 até 18/05/2026, além de débito condominial no valor de R$ 232.336,11.

Havia ainda os gastos com tributos e documentação, como diz este trecho do edital:

“Eventuais débitos de IPTU/ITR foro e laudêmio, quando for o caso e demais taxas e impostos até a data da praça serão pagos com o produto da venda, mediante apresentação de extrato pelo arrematante ao MM. Juízo da causa (…). Os atos necessários para a expedição de carta de arrematação, registro, ITBI, imissão na posse e demais providências serão de responsabilidade do arrematante”.

Lembrando que este é só um exemplo. A existência de débitos do imóvel não significa necessariamente que todos serão pagos pelo arrematante: a responsabilidade por cada despesa e a forma de quitação devem ser verificadas em cada edital.

Quais são as condições de pagamento no leilão da Zuk?

As condições de pagamento de um leilão da Zuk variam de acordo com cada imóvel e com as regras de cada edital. A empresa sempre destaca a seguinte mensagem: 

“A Zuk não oferece serviços financeiros. As formas de pagamento nos leilões são operações oferecidas diretamente do comitente vendedor ao arrematante do leilão.”

O Portas fez um teste com quatro imóveis, consultados em novembro de 2026. 

Em dois deles (um residencial em Uberlândia, Minas Gerais, e um terreno no Rio de Janeiro), as opções eram apenas à vista. Já nos outros dois (um comercial em Guarulhos, São Paulo, e uma chácara no interior paulista) era admitida a possibilidade de parcelamento.

Entre as formas de pagamento disponíveis estão as seguintes:

Forma de pagamento	Explicação da Zuk Leilões
À vista	“Forma de pagamento mais comum, em que o arrematante faz o depósito do valor integral da compra de uma só vez. Em alguns casos, o edital contempla descontos de até 10% para quem efetuar o pagamento à vista.”
Parcelamento	“A categoria permite que o valor acordado no leilão seja dividido em parcelas mensais. A quantidade pode variar de 10 até 240 vezes.”
Financiamento	“Nessa opção, o arrematante do leilão online de imóveis pode optar por um financiamento com uma instituição financeira, arcando com parcelas de até 420 meses.”
FGTS	“O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma condição mais rara, mas existe esta possibilidade em alguns leilões específicos. Contudo, sempre será necessário checar o edital para visualizar as condições de pagamento.”

É possível desistir de um lance na Zuk Leilões?

É possível desistir de uma arrematação em leilão na Zuk, mas isso pode gerar multas e outras penalidades. Segundo os Termos de Uso da empresa, os lances antecipados não podem ser cancelados, exceto em situações de fraude ou irregularidade que comprometam o leilão.

Já se o arrematante não pagar o valor devido no prazo, a situação será considerada desistência. Nesse caso, aplicam-se as penalidades previstas no edital de cada leilão. Se não houver multa específica em favor do leiloeiro, os Termos de Uso estabelecem uma multa de 5% sobre o lance vencedor, além da comissão de 5% do leiloeiro, totalizando 10%.

O não pagamento também pode levar a exclusão do participante da plataforma, cobrança extrajudicial, inclusão em cadastros de proteção ao crédito e até ação judicial.

Quais os riscos e cuidados antes de dar um lance em um imóvel da Zuk?

Os principais riscos de comprar imóveis em leilão, seja de qual leiloeiro for, incluem: 

• o imóvel ainda estar ocupado por alguém, o que talvez torne necessária uma ação judicial para obter a posse dele; 
• a existência de débitos e de problemas registrais; 
• a existência de ações judiciais envolvendo o imóvel; 
• a impossibilidade de visitar o lugar, em muitas situações, levando ao desconhecimento sobre o real estado de conservação do imóvel;
• divergências entre a área física e a matrícula;
• a existência de restrições urbanísticas ou ambientais;
• custos de reforma superiores ao inicialmente estimado;
• dificuldade de financiamento;
• existência de usufruto do imóvel, enfiteuse, indisponibilidade ou outros direitos;
• além de nulidades ou discussões envolvendo o próprio procedimento do leilão.

Por isso, o ideal é fazer uma análise jurídica completa do imóvel antes de dar um lance.

Outros cuidados incluem ler o edital inteiro, verificar a matrícula do imóvel, calcular todos os gastos previstos e checar as condições de pagamento.

A Zuk Leilões é confiável? O que diz o Reclame Aqui?

A Zuk possui leiloeiros devidamente matriculados nas Juntas Comerciais, como determina o Decreto nº 21.981/1932. Eles podem ser vistos no site oficial da empresa. E, no edital de cada imóvel, é informado o leiloeiro responsável e o número de sua matrícula, o que permite verificar que ele está regular.

Por exemplo, um edital consultado pelo Portas tinha a seguinte informação:

“MARINA LIMA ZYLBERSTAJN, leiloeira oficial inscrita na JUCESP n° 1563, com escritório à Rua (…)”

No site Reclame Aqui, que mede a reputação das empresas de acordo com a nota dada pelos clientes, a Zuk apareceu como empresa “não verificada”, na consulta realizada pelo Portas, em novembro de 2026, com reputação “ruim”. A nota média nos 12 meses anteriores era de 5,3/10.

Naquele momento, havia 54 reclamações registradas da Zuk Leilões no Reclame Aqui, das quais 100% tinham sido respondidas. Além disso, 45,8% foram consideradas resolvidas e 41,7% dos clientes disseram que voltariam a fazer negócio.

Agora que você já sabe sobre Zuk Leilões, tire suas dúvidas sobre outras duas leiloeiras: Sodré Santoro e Freitas Leiloeiro.