Edital do leilão de imóvel: o que analisar antes de dar um lance

O edital do leilão de um imóvel é o documento que contém todas as regras e informações mais importantes sobre as condições do certame.

Sempre que você for participar de um leilão de imóveis, é essencial saber o que diz o edital. Esta é a melhor forma de conhecer todas as condições da transação antes de dar seu lance.

Para explicar o que é um edital e quais informações ele deve trazer, o Portas se debruçou sobre a legislação e também conversou com o advogado especialista em leilão de imóveis Charbel Maroun.

O que é o edital do leilão de imóvel?

O edital do leilão é o regulamento daquela disputa, ou seja, é um documento que contém todas as regras, prazos e demais informações essenciais para a realização do leilão. 

Normalmente um edital diz respeito a diversos bens, que são listados em um anexo. Por exemplo, no edital único 0046 / 0226-CPA/RE, da Caixa, o anexo II traz uma relação de imóveis com 594 bens, distribuídos em várias cidades e estados diferentes.

Onde encontrar o edital do leilão de um imóvel?

O edital do leilão de um imóvel é divulgado junto com as informações sobre o leilão na internet. Por exemplo, no site da Caixa (na página venda-imoveis.caixa.gov.br) ou nos sites de leiloeiros oficiais credenciados.

A imagem a seguir mostra uma busca por imóveis em leilão em Belo Horizonte no site da Caixa, que resultou em 14 propriedades:

Clicando em “detalhes do imóvel”, aparece uma outra tela com mais informações sobre a propriedade e, embaixo, o link para “baixar edital e anexos”:

Ao clicar nesse link, um documento abre em uma nova janela. Trata-se do edital específico daquele leilão, que, nesse exemplo, tem 130 páginas, contendo todos os detalhes e informações:

O imóvel do exemplo aparece como item 117, e deve ser buscado no anexo que contém a relação dos imóveis que participam daquele leilão:

O que deve constar no edital do leilão?

O edital do leilão deve trazer todas as informações acerca do imóvel e do próprio certame, para dar a maior transparência possível à transação.

Como resume o advogado Charbel Maroun:

“O edital deve discriminar a descrição pormenorizada do bem, o valor de avaliação, o preço mínimo admissível para lance, a data, hora e modalidade do leilão, as formas de pagamento admitidas (à vista ou parcelado) e a relação completa de ônus, penhoras, gravames e processos judiciais pendentes sobre o imóvel.”

No caso de leilões judiciais ou de bens públicos, as leis definem o que deve conter obrigatoriamente em cada edital. Veja a seguir:

Leilão judicial

O que diz a Lei nº 13.105/2015, artigo 886:

“O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:

I – a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III – o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV – o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.”

Leilão de bens públicos

O que diz a Lei nº 14.133/2021, artigo 31:

“O leilão será precedido da divulgação do edital em sítio eletrônico oficial, que conterá:

I – a descrição do bem, com suas características, e, no caso de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II – o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III – a indicação do lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes;

IV – o sítio da internet e o período em que ocorrerá o leilão, salvo se excepcionalmente for realizado sob a forma presencial por comprovada inviabilidade técnica ou desvantagem para a Administração, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V – a especificação de eventuais ônus, gravames ou pendências existentes sobre os bens a serem leiloados.”

Como ler o edital do leilão de imóvel?

Para ler o edital do leilão de imóvel, é essencial conferir o preço, as condições de pagamento e a comissão. Também é importante ver a situação de débitos, restrições e ocupação e todas as responsabilidades atribuídas ao arrematante.

Caso o interessado tenha dificuldade em entender algum ponto do edital, pode ser importante contar com assistência de advogado especializado.

Quais informações sobre o imóvel aparecem no edital?

O edital do leilão normalmente traz a descrição registral e física do imóvel, o número de matrícula e cartório correspondente, confrontações, endereço completo, restrições urbanísticas ou ambientais e eventuais dívidas de IPTU ou condominiais incidentes. É o que explica o advogado Charbel Maroun.

Veja, a seguir, o exemplo de um imóvel de São Paulo detalhado em um edital de leilão da Caixa:

Nesse exemplo, o edital traz o endereço do imóvel, valor de venda e de avaliação. Também traz uma descrição que inclui a metragem da propriedade, o número da matrícula, o IPTU e a existência de ônus averbados na matrícula.

O edital do leilão informa se o imóvel tem dívidas?

Sim, como vimos no exemplo do tópico anterior, o edital pode informar a existência de dívidas, ônus, gravames ou outras pendências sobre o imóvel. Essas informações também devem ser conferidas na matrícula e, quando necessário, em outras fontes oficiais.

No caso de leilão judicial, o Código de Processo Civil determina que o edital contenha, obrigatoriamente, “menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados”.

No caso de leilão de bens públicos, a Lei nº 14.133/2021 determina que o edital deve informar, obrigatoriamente, “a especificação de eventuais ônus, gravames ou pendências existentes sobre os bens a serem leiloados”.

Como saber o valor e as condições do lance pelo edital?

O edital do leilão normalmente contém uma seção com o preço mínimo e as formas de pagamento definidas para aquele certame. Ela especifica cada uma das situações de compra (por exemplo, recursos próprios, FGTS ou financiamento).

Além disso, no site do leiloeiro, onde aparece o anúncio do imóvel, estão especificados o valor de avaliação, o valor mínimo de venda, as formas de pagamento aceitas e as regras para pagamento das despesas, caso existam.

Veja a seguir o exemplo de um imóvel no site da Caixa:

O que conferir no edital antes de dar um lance?

É importante conferir todo o edital do leilão antes de dar um lance, para não haver surpresas no processo, inclusive quanto às responsabilidades do arrematante ou às características do imóvel.

Mas o advogado Charbel Maroun destaca alguns pontos que devem ser conferidos com especial atenção:

“As condições e prazos de pagamento, as regras sobre a responsabilidade por dívidas, se trata-se de alienação do imóvel ou de direitos sobre o imóvel, se há gravames como usufruto e alienação fiduciária e se o imóvel está indo a leilão em sua totalidade ou fracionado.”

O site da Caixa ou dos leiloeiros também costuma trazer o link para baixar a matrícula do imóvel. Assim, o arrematante pode verificar mais detalhes sobre a situação do bem.

É importante ficar claro que edital e matrícula são documentos complementares: o edital reúne as regras daquela venda, enquanto a matrícula registra a situação jurídica do imóvel. Por isso, as informações dos dois documentos devem ser conferidas antes do lance.

Outra possibilidade é contratar um serviço de due diligence, para minimizar os riscos.

Agora que você já sabe as principais informações sobre um edital de leilão de imóveis, tire suas dúvidas sobre a carta de arrematação.