Imóveis de leilão: vale a pena comprar? Veja riscos e cuidados

“Dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três!” A tradicional frase que precede a batida de martelo pode oficializar a venda, por exemplo, de imóveis no leilão. 

Muita gente opta por comprar um imóvel em leilão por um motivo simples: ele costuma ser vendido a um preço bem abaixo do mercado.

Mas existem alguns custos invisíveis que devem ser levados em consideração, além de riscos de várias ordens. Este artigo do Portas mostra os principais e quais os cuidados que devem ser tomados, a partir da orientação do advogado especializado em leilões Leo Rosenbaum, sócio do escritório Rosenbaum Advogados.

O que são imóveis de leilão?

São imóveis adquiridos por meio de leilão, ou seja, por meio de uma modalidade de venda pública em que os interessados em comprar oferecem lances e aquele que dá a melhor oferta fica com o bem (desde que observadas as condições do edital).

Veja a definição da Flares Aguiar Leilões, que faz leilões de imóveis da Caixa, por exemplo:

“Leilão é uma modalidade de venda na qual publicamente os participantes (licitantes) superam através de lances verbais, silenciosos ou eletrônicos através da manifestação de vontade ao leiloeiro que comanda o ato, definindo o maior lance como arrematado, simbolicamente pela batida do martelo, após a tradicional frase, dou-lhe uma, dou-lhe duas, dou-lhe três.”

Quais tipos de leilão de imóveis existem no Brasil?

Existem quatro principais tipos de leilões no Brasil: o leilão judicial, o extrajudicial, o particular ou voluntário e o leilão de bens públicos. 

Veja a seguir a explicação do advogado Leo Rosenbaum, que é especializado em leilões, sobre cada um deles:

Tipo de leilão	Como funciona
Leilão judicial	“Ocorre por determinação do Poder Judiciário, normalmente para satisfazer uma execução, insolvência, recuperação judicial ou outra obrigação. É realizado por leiloeiro público credenciado pelo tribunal, sob fiscalização judicial. O Código de Processo Civil prevê expressamente o leilão judicial eletrônico ou presencial.”
Leilão extrajudicial	“Ocorre sem processo judicial de execução, sendo muito comum na recuperação de imóveis dados em alienação fiduciária, especialmente por bancos e instituições financeiras. É disciplinado, entre outras normas, pela Lei nº 9.514/1997.”
Leilão particular ou voluntário	“Realizado pelo próprio proprietário ou interessado na venda, por meio de leiloeiro contratado, sem que necessariamente exista uma ordem judicial.”
Leilão de bens públicos	“Utilizado pela Administração Pública para alienar bens móveis ou imóveis, observadas as regras da Lei nº 14.133/2021. Pode ser conduzido por leiloeiro oficial ou servidor designado.”

Como funciona a compra de imóveis de leilão?

A compra de imóveis de leilão começa com a leitura do edital e a análise da matrícula e da documentação do imóvel. Depois, o interessado se cadastra na plataforma do leiloeiro, apresenta os documentos exigidos e se habilita para participar do leilão.

Em seguida, há o oferecimento de lances e o vencedor deve fazer o pagamento, de acordo com as condições do edital, incluindo o pagamento da comissão do leiloeiro.

Por fim, há a obtenção do documento necessário à transferência, como carta de arrematação, no judicial, ou título/escritura pertinente no extrajudicial, o recolhimento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), quando devido, e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Vale a pena comprar imóveis de leilão?

Pode valer muito a pena comprar imóvel de leilão, desde que a aquisição seja feita com devido cálculo dos riscos envolvidos. É o que diz o advogado Leo Rosenbaum, que cita como principal atrativo a possibilidade de compra abaixo do valor de mercado. 

“Entretanto, o desconto deve compensar os riscos e custos envolvidos”, pondera.

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Quais são os riscos de comprar um imóvel de leilão?

São muitos os riscos de comprar um imóvel de leilão e os principais incluem: o imóvel ainda estar ocupado por alguém, o que talvez torne necessária uma ação judicial para obter a posse dele; a existência de débitos e de problemas registrais; a existência de ações judiciais envolvendo o imóvel; e a impossibilidade de visitar o lugar, em muitos casos.

O advogado especializado em leilões cita, além desses riscos, as restrições urbanísticas ou ambientais; o desconhecimento sobre o estado de conservação do imóvel; custos de reforma superiores ao inicialmente estimado e dificuldade de financiamento.

Também pode haver divergências entre a área física e a matrícula, existência de usufruto, enfiteuse, indisponibilidade ou outros direitos, além de nulidades ou discussões envolvendo o próprio procedimento do leilão.

“Por tudo isso, não recomendo dar lance antes de realizar uma análise jurídica do imóvel”, diz o advogado Leo Rosenbaum. 

Imóveis de leilão: quais custos devem ser considerados além do lance?

São muitos os custos com imóveis comprados via leilão, que podem incluir, além do preço do lance: comissão do leiloeiro, normalmente prevista no edital; honorários advocatícios para análise jurídica; custos de regularização do imóvel; custos de desocupação; despesas processuais e os gastos com reforma e manutenção.

Além disso, como em qualquer compra de imóveis, há custos com ITBI, registro imobiliário, escritura, quando necessária, certidões e, conforme as regras aplicáveis, eventuais débitos e encargos relacionados ao imóvel, além de custos financeiros, se houver parcelamento ou financiamento.

“O preço do lance é apenas uma parte do investimento”, alerta o advogado Leo Rosenbaum. “Em outras palavras: o imóvel pode estar sendo vendido por 50% do valor de mercado e ainda assim ser um mau negócio se houver R$ 200 mil de custos ocultos.”

Ele chama a atenção para o fato de que a responsabilidade por tributos e condomínio deve ser examinada à luz da modalidade do leilão, da legislação aplicável e, principalmente, do edital. 

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Quanto custa para desocupar um imóvel de leilão?

Não existe um valor fixo para desocupar imóveis após leilão. O custo pode ser quase nulo ou bastante alto, dependendo da situação. É o que explica o advogado Leo Rosenbaum:

“Se o ocupante sair voluntariamente, o custo pode ser praticamente inexistente, além de eventuais despesas administrativas. Mas, se houver resistência à desocupação, pode ser necessário contratar advogado e ingressar com medida judicial para obter a posse do imóvel.” 

Nesse caso, o comprador deverá considerar despesas como honorários advocatícios, custas judiciais, diligências e despesas com oficial de Justiça, além de eventuais custos com chaveiro, transporte e guarda de bens deixados no imóvel. 

Também devem ser considerados possíveis gastos com reparos e danos identificados após a efetiva desocupação do imóvel.

Quanto tempo demora para desocupar um imóvel de leilão?

Não existe um prazo único para todos os imóveis de leilão. Em leilões extrajudiciais decorrentes de alienação fiduciária, por exemplo, o artigo 30 da Lei nº 9.514/1997 prevê a possibilidade de reintegração liminar na posse, com desocupação em 60 dias, desde que preenchidos os requisitos legais.

“Portanto, não é correto dizer que todo imóvel ocupado exigirá anos de processo, mas também é imprudente assumir que a desocupação será imediata”, diz o advogado especialista em leilões.

Como analisar um imóvel de leilão antes de dar um lance?

A análise prévia de um imóvel de leilão deve passar por seis frentes essenciais, listadas pelo advogado especialista em leilões: edital, matrícula, processo judicial, situação possessória, situação física e viabilidade econômica. 

Veja o que diz Leo Rosenbaum em cada caso:

O que analisar antes do lance	Como analisar
Edital	“Verificar preço, condições de pagamento, comissão, débitos, ocupação, restrições e responsabilidades atribuídas ao arrematante.”
Matrícula atualizada	“É fundamental verificar proprietário, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade, averbações e demais ônus.”
Processo judicial, quando houver	“É necessário entender por que o imóvel está sendo leiloado, quem são as partes, qual é o valor da dívida e se existem recursos, embargos ou outras discussões capazes de afetar o negócio.”
Situação possessória	“Descobrir quem ocupa o imóvel: proprietário, locatário, terceiro, familiar ou invasor. Imóvel ocupado pode significar custo e demora para obtenção da posse.”
Situação física e urbanística	“Área construída, estado de conservação, reformas, regularidade perante a prefeitura, zoneamento, vagas, acesso e eventuais problemas estruturais.”
Viabilidade econômica	“Comparar o custo total da aquisição — e não apenas o lance — com o valor real de mercado.”

Como comprar um imóvel de leilão com mais segurança?

Para comprar um imóvel de leilão com mais segurança, é fundamental pesquisar a situação do imóvel, conferir a regularidade do certame e calcular todos os custos antes de dar o lance.

O advogado especializado em leilões diz que sua principal recomendação é não tratar o leilão como uma simples oportunidade de investimento: “Trate-o como uma operação jurídica e imobiliária. A maior segurança é jurídica e documental, não simplesmente financeira”.

A seguir, ele especifica quatro cuidados essenciais antes de dar um lance:

1) Buscar informações sobre a regularidade do leilão 

“Antes de dar o lance, é fundamental confirmar se o leiloeiro é oficial e está regularmente habilitado, utilizar sempre o edital oficial e conferir a matrícula do imóvel diretamente no Registro de Imóveis”, diz o sócio do Rosenbaum Advogados.

2) Buscar informações sobre o imóvel

“Também é recomendável realizar uma pesquisa processual, identificar eventuais débitos, verificar a situação de ocupação e buscar informações sobre o imóvel junto à prefeitura”, diz Leo Rosenbaum.

Muitas dessas informações devem estar contidas no próprio edital do leilão, como determina a Lei nº 14.133/2021. “Ela exige que o edital do leilão público contenha informações relevantes sobre o bem, inclusive matrícula, avaliação, preço mínimo, condições de pagamento e eventual comissão”, afirma o advogado.

3) Fazer uma avaliação do custo total

“Além disso, é importante fazer uma avaliação independente do valor de mercado, estimar possíveis custos de reforma e regularização, analisar cuidadosamente as condições de pagamento e calcular todas as despesas envolvidas na aquisição”, lembra Rosenbaum. 

4) Estabelecer um limite para o lance

“Por fim, o interessado deve estabelecer previamente um lance máximo, evitando decisões impulsivas durante a disputa e garantindo que a operação permaneça economicamente viável.”

Agora que você já sabe tudo sobre imóveis de leilão, tire suas dúvidas sobre o financiamento imobiliário pelas regras do SBPE.