Leilão de imóveis da Caixa: como funciona, regras e como participar

O leilão de imóveis da Caixa é uma opção para quem está em busca de imóveis usados, com preços mais atrativos e condições especiais. São casas, apartamentos, salas comerciais, glebas e terrenos de propriedade da instituição financeira e que podem ser arrematados por meio de sites de leiloeiros credenciados.

Mas, como todo leilão, existem alguns desafios. Por exemplo, o de adquirir um imóvel ocupado, que pode gerar o transtorno extra de ter que entrar com uma ação judicial. Existem também outras questões que aumentam os riscos, como a impossibilidade de visitar o imóvel. 

Neste artigo do Portas, detalhamos todas as regras divulgadas pela Caixa para mostrar, de maneira simples, como é o funcionamento dos leilões de imóveis promovidos pelo banco.

Como funciona o leilão de imóveis da Caixa?

O leilão de imóveis da Caixa é uma das modalidades de compra de imóveis por esse banco, em que as vendas são no formato online, nas plataformas dos leiloeiros oficiais credenciados, nas datas e sites informados nos editais.

O leilão é uma modalidade de venda pública em que os interessados em comprar oferecem lances e aquele que dá a melhor oferta fica com o bem, observadas as condições do edital.

Tipos de leilão na Caixa

Existem dois tipos de leilão de imóveis, ambos previstos na Lei Nº 9.514/1997: o primeiro e o segundo. O primeiro leilão acontece 60 dias depois que o imóvel em alienação fiduciária é consolidado em nome da Caixa, o que acontece quando a dívida do dono do imóvel não é regularizada dentro do prazo legal.

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O valor da venda, nesse primeiro leilão, é o valor da garantia atualizada ou da avaliação da prefeitura onde o imóvel está localizado, o que for maior.

Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for menor que esse valor, ocorre o segundo leilão nos quinze dias seguintes. Neste certame, o valor de venda equivale ao total da dívida do contrato, além das despesas.

Ou, como diz a lei:

“No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem.”

Portanto, o segundo leilão pode ter um valor mínimo bem menor que o primeiro, mas a regra exata depende do valor da dívida e das demais despesas previstas na lei e no edital.

Nos dois casos, o arrematante (ou seja, quem vence o leilão e adquire o imóvel) deve pagar uma comissão de 5% diretamente ao leiloeiro.

Quais as outras formas de comprar um imóvel da Caixa?

Além dos leilões, é possível comprar imóveis da Caixa por meio de licitação aberta, venda online e compra direta. Os dois últimos são feitos diretamente pelo site da Caixa.

Na venda online, existe um cronômetro no anúncio de cada imóvel e, enquanto ele não é zerado, os imóveis podem receber propostas ilimitadas. A maior proposta vence.

Já na compra direta, o primeiro proponente a oferecer um valor igual ou superior ao valor mínimo de venda já é o vencedor.

Como ver os imóveis em leilão na Caixa?

Para ver os imóveis em leilão na Caixa, basta acessar a página venda-imoveis.caixa.gov.br e clicar em “Busque seu imóvel”.

Na tela seguinte, você deve preencher a localização e modalidade de venda (escolha a opção “Leilão SFI – Edital Único”) e os dados do imóvel. Em seguida, aparecem os resultados que atendem aos filtros escolhidos antes.

Por exemplo, uma busca por imóveis em Belo Horizonte resultou em 46 imóveis em leilão na Caixa, como mostra a imagem abaixo:

Clicando em “detalhes do imóvel”, é possível ver o endereço completo daquele imóvel, todas as suas características, o valor de avaliação e do lance mínimo e as formas de pagamento aceitas. 

Também dá para baixar a matrícula do imóvel e o edital do leilão. Por fim, clicando em “dê seu lance”, você é direcionado para o site do leiloeiro. 

Como consultar os leiloeiros credenciados pela Caixa?

A Caixa publica em sua página oficial o calendário de leilões de imóveis abertos, com os links para os sites dos leiloeiros credenciados nos editais abertos. É um outro jeito de acessar os imóveis em leilão na Caixa.

Por exemplo, em apenas um desses sites, no início de setembro de 2026, havia 527 lotes cadastrados no leilão de imóveis da Caixa, que estava em andamento. 

É possível clicar em qualquer um deles e ver a foto do imóvel, descrição completa, endereço e valor do lance inicial:

Os imóveis em leilão da Caixa podem ser visitados?

Não. Segundo a Caixa, não são disponibilizadas as chaves para visitação dos imóveis. A instituição financeira diz que a melhor forma de obter mais informações sobre eles é recorrendo ao corretor pago pela Caixa, que pode ajudar a buscar informações com o síndico, administradores, porteiros e vizinhos.

A Caixa também alerta que as descrições, fotos e áreas mencionadas no anúncio são “apenas explicativas” e podem não refletir a situação do imóvel, pois foram baseadas em laudos de avaliação feitos na época da concessão do crédito. E finaliza:

“Os imóveis são vendidos no estado em que se encontram, tanto em termos de ocupação quanto de conservação. Qualquer reforma, alteração nas dimensões dos cômodos, averbação de áreas ou regularização de documentos será responsabilidade do comprador, que também arcará com os custos dessas modificações.”

Quais são as regras para comprar um imóvel em leilão da Caixa?

Para comprar um imóvel em leilão da Caixa é preciso ser pessoa física maior de 18 anos ou emancipada (com 16 a 18 anos), desde que não tenha impedimentos específicos nos editais do leilão. Também pode participar qualquer empresa estabelecida no Brasil, exceto Microempreendedores Individuais (MEI).

Como participar de leilão de imóveis da Caixa?

Para participar de um leilão de imóveis da Caixa é preciso acessar o site do leiloeiro credenciado e escolher o imóvel. Em seguida, você deve ler o edital do leilão: é ele que reúne as principais condições e eventuais responsabilidades do comprador. Também é importante ler a matrícula do imóvel para conferir as condições e o histórico do bem.

Depois, deve dar seu lance, sempre igual ou acima do mínimo. Se o lance for aprovado, é preciso fazer o pagamento de acordo com as condições próprias de cada imóvel, que são sempre detalhadas no anúncio, além de 5% de comissão sobre o valor da proposta, pagos diretamente ao leiloeiro. 

O comprador deve seguir as instruções de pagamento informadas. No site da Caixa, o boleto para pagamento da parte ofertada com recursos próprios fica disponível após o preenchimento dos dados necessários e a escolha de uma imobiliária credenciada para ajudar na compra.

Como funciona o pagamento de um imóvel arrematado em leilão da Caixa?

O pagamento deve ser feito de acordo com a condição estabelecida no anúncio específico daquele imóvel. As três opções mais comuns são o pagamento à vista, por meio de financiamento oferecido pela Caixa ou com utilização de FGTS.

Para fazer o financiamento ou usar recursos do FGTS é preciso, antes, fazer análise de risco de crédito ou verificar os requisitos, para evitar que a venda venha a ser cancelada.

Por isso, quem pretende financiar ou usar FGTS deve verificar previamente se o imóvel aceita essa modalidade e se atende aos requisitos do comprador.

Quais são os riscos de comprar um imóvel em leilão da Caixa?

Os principais de comprar imóveis em leilão incluem: o imóvel ainda estar ocupado por alguém, o que talvez torne necessária uma ação judicial para obter a posse dele; a existência de débitos e de problemas registrais; a existência de ações judiciais envolvendo o imóvel; e a impossibilidade de visitar o lugar.

O advogado especializado em leilões Leo Rosenbaum, sócio do escritório Rosenbaum Advogados, cita, além desses riscos, as restrições urbanísticas ou ambientais; o desconhecimento sobre o estado de conservação do imóvel; custos de reforma superiores ao inicialmente estimado e dificuldade de financiamento.

Também pode haver divergências entre a área física e a matrícula, existência de usufruto, enfiteuse, indisponibilidade ou outros direitos, além de nulidades ou discussões envolvendo o próprio procedimento do leilão.

“Por tudo isso, não recomendo dar lance antes de realizar uma análise jurídica do imóvel”, recomenda o advogado.

O que acontece depois de arrematar um imóvel da Caixa?

Depois de arrematar um imóvel da Caixa, o comprador precisa formalizar a aquisição e registrar a transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. 

A documentação varia conforme a forma de pagamento e pode envolver escritura pública, contrato de compra e venda ou contrato de financiamento.

Em seguida, é importante fazer a troca de titularidade do imóvel junto à Prefeitura Municipal.

Quais são os custos de comprar um imóvel em leilão da Caixa?

O arrematante deve arcar com alguns custos além do valor da proposta por aquele imóvel, que incluem os gastos tradicionais ao comprar esse tipo de bem, como escritura, certidões e registro e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Além disso, as despesas de condomínio e IPTU também são de responsabilidade do comprador, segundo a Caixa. E há ainda o pagamento da comissão de 5% sobre o valor da venda ao leiloeiro.

A Caixa oferece o serviço de assessoramento de imobiliária, mas ele é sem custo para o comprador.

Agora que você já sabe como funciona o leilão de imóveis da Caixa, tire suas dúvidas sobre a certidão de ônus reais do imóvel.