O que é cessionário de imóvel: tudo o que você precisa saber

O que significa cessionário de imóvel? Essa é uma dúvida que aparece, por exemplo, quando alguém está prestes a assinar um compromisso de compra e venda de um imóvel e se depara com esse termo.

A explicação não é tão simples, e passa pelo Código Civil brasileiro e por noções de direito imobiliário.

Por isso, e para esclarecer exatamente quem é o cessionário nas transações imobiliárias, qual é a diferença para comprador ou para cedente, quais os seus direitos e obrigações, dentre outras dúvidas, o Portas conversou com Ricardo Trotta, advogado especializado em direito imobiliário e sócio do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados.

O que é cessionário?

Cessionário é aquele que recebe de outra pessoa, chamada cedente, determinados direitos por meio de um contrato de cessão. 

É o que explica o advogado especializado em direito imobiliário Ricardo Trotta. Ele destaca que, no mercado imobiliário, isso ocorre, por exemplo, quando alguém que possui direitos decorrentes de um compromisso de compra e venda transfere esses direitos a um terceiro.

O que é cessionário de imóvel?

O cessionário de imóvel é aquele que recebe os direitos relacionados a determinado imóvel ou negócio jurídico. 

Como explica o advogado Ricardo Trotta, “é uma figura bastante comum em contratos de promessa ou compromisso de compra e venda, especialmente quando o imóvel ainda não possui escritura definitiva em nome do comprador original”.

Qual é a diferença entre cedente e cessionário?

Cessionário é quem recebe os direitos e cedente é a pessoa que está transmitindo esses direitos ao cessionário.

Cessionário e comprador são a mesma coisa?

Não. O comprador participa de uma operação de compra e venda do imóvel, enquanto o cessionário adquire direitos que pertenciam ao cedente.

“A diferença é especialmente importante porque a cessão de direitos não significa, por si só, a transferência da propriedade”, diz o advogado Ricardo Trotta. 

Para que a propriedade seja transferida, o título deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é cessão de direitos imobiliários?

Cessão de direitos imobiliários é a transferência a um terceiro dos direitos relacionados a um imóvel ou a um negócio jurídico, antes da conclusão da operação original. Como detalha nosso Glossário Imobiliário:

“A cessão de direitos ocorre quando alguém que assinou um compromisso de compra e venda de um imóvel — muitas vezes ainda na planta — transfere os direitos e obrigações desse contrato a um terceiro, antes de a compra original ser finalizada. (…) É diferente do contrato de gaveta, que ocorre de forma informal (…): a cessão de direitos formal preserva a segurança jurídica de todas as partes envolvidas na transação.”

Como funciona a cessão de direitos de um imóvel?

A cessão de direitos de um imóvel funciona pela transferência, do titular original para outra pessoa, dos direitos que ele possui sobre o imóvel ou sobre determinado contrato.

Essa transferência deve seguir algumas condições e etapas, elencadas pelo advogado especialista em direito imobiliário entrevistado:

Como funciona e aspectos da cessão	O que diz o advogado Ricardo Trotta
Finalidade da cessão	“Na cessão de direitos, o titular original transfere a outra pessoa os direitos que possui em relação ao imóvel ou ao contrato.”
Identificação exata do que está sendo cedido	“É fundamental identificar exatamente o que está sendo cedido: direitos decorrentes de uma promessa de compra e venda, direitos aquisitivos, posição contratual, direitos hereditários ou outra situação jurídica.”
O que deve constar no instrumento jurídico (exemplo: contrato)	“O instrumento deve estabelecer o objeto da cessão, o preço, a forma de pagamento, a responsabilidade por tributos e encargos e, quando necessário, a anuência de terceiros.”
Como deve ser a formalização da cessão	“A cessão deve ser formalizada de acordo com a natureza do direito transferido e, quando exigido, por escritura pública. Também é importante verificar a necessidade de registro ou averbação no Cartório de Registro de Imóveis e eventual anuência do proprietário, incorporador, instituição financeira ou outro contratante.”

Quais são os direitos e deveres do cessionário?

Os direitos e deveres do cessionário variam e dependem diretamente do que foi pactuado entre o cessionário e o cedente.

“Em uma cessão de direitos aquisitivos, por exemplo, o cessionário poderá assumir a posição do comprador original e exercer os direitos previstos no contrato, inclusive aqueles relacionados à futura transferência da propriedade, desde que cumpridas as condições estabelecidas”, descreve o advogado Ricardo Trotta.

Da mesma forma, em relação aos deveres, o especialista explica que, dependendo de como foi a cessão, o cessionário pode ter que assumir obrigações que antes pertenciam ao cedente. Por exemplo, o pagamento de parcelas ainda existentes, encargos contratuais e determinadas despesas relacionadas ao imóvel. 

“É essencial, portanto, verificar se a cessão transfere apenas direitos ou também obrigações e se houve a necessária anuência das partes envolvidas”. 

Ele alerta que uma cessão mal estruturada pode gerar conflitos, “justamente porque o novo titular acredita ter adquirido mais direitos do que aqueles efetivamente transferidos”.

Quanto custa e quem paga pela cessão de direitos de um imóvel?

O custo da cessão de direitos sobre um imóvel varia de acordo com cada situação. Depende de fatores como o valor do bem e a forma como a negociação foi estruturada. 

Além disso, de acordo com o advogado Ricardo Trotta, “não existe uma regra universal que determine que sempre caberá ao cedente ou ao cessionário” arcar com esses custos. 

“As partes podem estabelecer contratualmente essa responsabilidade, observadas as despesas e tributos que tenham legislação própria. Por isso, o contrato deve deixar expressamente definido quem arcará com cada custo da operação.”

Cessionário de imóvel se torna proprietário?

A cessão de direitos, isoladamente, não transforma o cessionário em proprietário do imóvel. “Em regra, a propriedade somente é transferida mediante o registro do título adequado no Cartório de Registro de Imóveis”, lembra o advogado, citando o artigo 1.245 do Código Civil, que diz o seguinte:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

É possível fazer cessão de direitos de imóvel financiado?

Pode ser possível fazer cessão de direitos de imóvel financiado, segundo o advogado Ricardo Trotta. Mas essa operação é mais complexa, porque é preciso verificar o contrato firmado com a instituição financeira e as regras aplicáveis à transferência da dívida e da posição contratual.

“Em determinadas situações, a instituição financeira precisará participar ou anuir à operação, especialmente quando houver substituição do devedor. Uma cessão feita sem observar essas exigências pode produzir efeitos entre cedente e cessionário, mas não necessariamente obrigará o banco a reconhecer o novo devedor. Esse é um dos casos em que a análise prévia do contrato de financiamento é indispensável.”

Cessionário responde pelas dívidas do imóvel?

Depende da natureza da dívida e do que efetivamente foi transferido na cessão. Portanto, o cessionário pode responder pelas dívidas do imóvel:

“O cessionário não deve presumir que uma cláusula contratual seja suficiente para afastar qualquer responsabilidade perante terceiros. Em determinadas situações, especialmente envolvendo obrigações vinculadas ao próprio imóvel, podem existir efeitos que ultrapassam a relação pessoal entre cedente e cessionário”, explica o advogado Ricardo Trotta.

Ele chama a atenção para as dívidas condominiais e cita a regra do Código Civil segundo a qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Por isso, o advogado recomenda que, antes de concluir uma cessão, seja feita uma due diligence imobiliária. Essa análise vai verificar a matrícula, eventuais gravames, débitos de IPTU, condomínio, financiamento, ações judiciais e demais obrigações relacionadas ao imóvel. 

“A análise prévia é a principal ferramenta para evitar que o cessionário adquira direitos aparentemente vantajosos, mas acompanhados de passivos que não estavam claros no momento da negociação”, diz o especialista em direito imobiliário.

Agora que você já sabe o significado de cessionário, tire suas dúvidas sobre o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel.