Bancos veem juros menores como chave para ampliar financiamento imobiliário

A queda dos juros é vista pelos bancos como uma condição importante para ampliar as fontes de financiamento do setor imobiliário nos próximos anos. Em um cenário ainda marcado por taxas elevadas, representantes de instituições financeiras reunidos na quarta (7/10) no Fórum da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras) afirmam que já estão desenvolvendo estruturas alternativas para financiar incorporadoras — no mesmo evento em que o ministro da Fazenda, Dario Durigan, defendeu o ajuste fiscal e a preservação do funding para a construção civil, e o governador Tarcísio de Freitas pediu a preservação do FGTS para financiar habitação.

O avanço, porém, depende de uma trajetória mais previsível dos juros no médio e no longo prazo.

“O mercado de capitais tem capacidade de reunir recursos institucionais, de investidores de varejo e dos próprios balanços das instituições para compartilhar o risco dos projetos”, afirmou Bruno Gargioli, diretor de Real Estate da XP. A mudança passa por ampliar o uso de estruturas pós-fixadas e de instrumentos do mercado de capitais. Para Gargioli, o financiamento de projetos pode, em determinadas situações, deixar de ser estruturado apenas como dívida e incorporar mecanismos de participação no empreendimento.

Nos contratos pós-fixados, uma eventual queda dos juros também pode ser capturada pelo incorporador. Gargioli explica que operações atreladas a um percentual do CDI permitem que a redução das taxas seja incorporada ao custo do financiamento ao longo do projeto.

Financiamento imobiliário depende de juros mais previsíveis

O desenho, no entanto, é diferente quando se trata do comprador do imóvel. Bruno Bianchi, diretor de Real Estate do Itaú BBA, separa o financiamento da produção, destinado às incorporadoras, do crédito para a aquisição pela pessoa física. Para as empresas, modalidades com taxas variáveis já fazem parte da oferta dos bancos e ganham relevância em um ambiente de juros elevados. Para o comprador, porém, a volatilidade representa um risco maior.

Uma eventual queda dos juros reduz as prestações e beneficia o cliente. O movimento contrário pode elevar rapidamente o custo do financiamento e comprometer a capacidade de pagamento de famílias que contrataram crédito a taxas flutuantes. Segundo Bianchi, o risco é de aumento da inadimplência e, em casos extremos, de perda do imóvel.

Por isso, uma utilização mais ampla das estruturas de financiamento depende de um ambiente macroeconômico capaz de produzir juros mais previsíveis no médio e no longo prazo. Para as incorporadoras, a existência de alternativas de financiamento permite capturar uma eventual redução das taxas ao longo do ciclo, mas o planejamento de empreendimentos de longo prazo exige maior previsibilidade sobre o custo do dinheiro.

Essa transformação já é tratada pelos bancos como uma necessidade, e não apenas como uma alternativa. Raul de Oliveira Gomes, superintendente nacional de Habitação PJ da Caixa, afirma que a redução da Selic ajudaria a acelerar a entrada do mercado de capitais no financiamento imobiliário, mas que as novas estruturas precisam ser desenvolvidas desde já.

“A poupança vem mantendo seu saldo relativamente estável, mas perdeu participação relativa diante do crescimento de outras modalidades de investimento”, diz Gomes. Fontes tradicionais como FGTS e poupança continuarão relevantes, sobretudo para o financiamento ao comprador final. Mas, segundo ele, elas não têm mais capacidade de acompanhar sozinhas o potencial de crescimento do mercado imobiliário.

“Para as incorporadoras que atuam nesse segmento, a busca por novas fontes de funding já é uma necessidade”, assegura Gomes. Nesse cenário, o mercado de capitais ganha espaço principalmente no financiamento da produção de empreendimentos de médio e alto padrão.

Mercado de capitais ganha espaço no funding imobiliário

Os juros elevados, ao mesmo tempo, limitam o acesso de parte das empresas ao crédito. Pequenas e médias incorporadoras já enfrentam dificuldades para contratar recursos a custos compatíveis com a rentabilidade dos projetos. No mercado popular, taxas equivalentes a CDI mais 6 ou CDI mais 7 pontos percentuais podem inviabilizar um empreendimento, principalmente quando o comprador final não tem capacidade de absorver esse custo.

O ambiente também levou os bancos a aumentar a atenção ao risco de crédito. Segundo Gomes, houve aumento da inadimplência no mercado ao longo de 2026, o que levou as instituições a analisar com mais cuidado as carteiras e os projetos antes de ampliar a exposição.

Ainda assim, afirma o executivo, a carteira de financiamento imobiliário da Caixa registrava crescimento de cerca de 20% em relação a 2025. O avanço, segundo ele, mostra tanto o potencial do mercado quanto a importância de selecionar projetos com maior capacidade de sustentação financeira.

Com os juros ainda elevados e a necessidade de responsabilidade fiscal como pano de fundo, os bancos também estudam estruturas capazes de reduzir a volatilidade do custo financeiro, com bandas de juros ou combinações de diferentes indexadores.

“O mercado de capitais aparece nesse movimento por meio de instrumentos como CRIs e debêntures. Os bancos também vêm estruturando operações próprias para oferecer funding pós-fixado às incorporadoras, ampliando as alternativas além das fontes tradicionais de crédito”, explica Arlen Marques, head nacional de carteira de crédito imobiliário PJ do Bradesco.

A avaliação dos bancos converge para um ponto: juros menores podem ampliar o crédito imobiliário, mas não resolvem sozinhos o problema de funding. A construção civil deverá combinar fontes tradicionais, mercado de capitais e novas estruturas de financiamento. Para que esse modelo funcione em projetos de longo prazo, porém, não basta apenas reduzir as taxas. É preciso também tornar mais previsível a trajetória dos juros.