Fiador de aluguel: como funciona, requisitos, riscos e responsabilidades

Ao alugar um imóvel, é comum que o contrato de locação preveja a figura de um fiador. Trata-se da garantia “mais tradicional e uma das mais utilizadas pelos brasileiros”, nas palavras do diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Rafael Amato.

Apesar de ter perdido espaço nos últimos anos para outras modalidades de garantia, como o seguro fiança e a caução, os fiadores ainda são muito comuns no mercado imobiliário.

Para tirar as principais dúvidas a respeito dos requisitos, responsabilidades e riscos envolvidos na fiança, o Portas entrevistou Amato e também trouxe informações da Lei do Inquilinato e do Código Civil.

O que é fiador de aluguel?

Fiador de aluguel é a pessoa que garante o cumprimento das obrigações assumidas pelo inquilino no contrato de aluguel, caso não sejam cumpridas pelo próprio locatário.

Como explica nosso Glossário Imobiliário:

“O fiador é uma das garantias locatícias mais tradicionais no Brasil. É uma pessoa física — geralmente um parente ou amigo próximo do inquilino — que assume, ao assinar o contrato de locação, a responsabilidade solidária pelas obrigações do aluguel.”

A chamada Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê a fiança como uma das garantias locatícias, ao lado de outras modalidades, como caução e seguro de fiança locatícia.

A fiança também é detalhada no Código Civil, que traz a seguinte definição em seu artigo 818: 

“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”

Como funciona o fiador no contrato de aluguel?

O contrato de aluguel pode prever uma única modalidade de garantia locatícia, e o fiador é uma dessas modalidades possíveis, previstas na Lei do Inquilinato.

Veja o que diz a legislação a respeito da participação do fiador no contrato de locação:

O que cabe ao fiador	O que diz a lei
Ele assume a dívida do inquilino caso este não cumpra com as obrigações do contrato de aluguel.	“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” (Código Civil, artigo 818)
A fiança deve ser estipulada em um documento por escrito, como o contrato de locação.	“A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.” (Código Civil, artigo 819).
O fiador também responde pelas dívidas acessórias, inclusive eventuais despesas com a Justiça.	“Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.” (Código Civil, artigo 822)
O proprietário do imóvel não é obrigado a aceitar o fiador oferecido pelo inquilino, se ele não puder cumprir com suas obrigações.	“Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.” (Código Civil, artigo 825)
Antes de o fiador pagar pela dívida, o inquilino deve ser o primeiro a ser cobrado, salvo exceções.	“O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. (…) Não aproveita este benefício ao fiador: se ele o renunciou expressamente; se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; se o devedor for insolvente, ou falido.” (Código Civil, artigos 827 e 828)
O proprietário pode pedir a substituição de um fiador, se for o caso.	“O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; exoneração do fiador; prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; desaparecimento dos bens móveis; desapropriação ou alienação do imóvel (…)”. (Lei do Inquilinato, artigo 40)
O fiador pode desistir do contrato de aluguel, se for por prazo indeterminado, mas segue responsável por 120 dias após notificar o proprietário.	“O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier.” (Código Civil, artigo 835) e “[O locador poderá exigir novo fiador no caso de] prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.” (Lei do Inquilinato, artigo 40).

Em resumo, como explica o diretor da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais), Rafael Amato:

“O fiador é a figura de quem assume o compromisso de arcar com eventuais ônus do contrato de locação firmado, em caso de descumprimento por parte do locatário. Sendo assim, o fiador é uma garantia locatícia prevista por lei.”

Quais são os requisitos para ser fiador de aluguel?

A Lei do Inquilinato não detalha nenhum requisito para uma pessoa ser fiadora de um contrato de aluguel. Já o artigo 825 do Código Civil diz apenas que o credor não é obrigado a aceitar um fiador que não seja “pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação”.

Além disso, o artigo 1.647 diz que o fiador casado precisa da autorização do cônjuge para prestar a fiança, a menos que estejam no regime de separação absoluta de bens.

Ainda que não haja uma definição explícita na lei sobre outros requisitos, é comum que as imobiliárias e proprietários façam algumas exigências para que alguém assuma essa função, como explica Rafael Amato:

“Tradicionalmente, as imobiliárias ou locadores preferem fiadores com certidões negativas, conduta ilibada, bom “score” bancário, sem restrições, com imóvel próprio quitado e renda de pelo menos três vezes o valor mensal do contrato em questão”.

Fiador precisa ter imóvel próprio?

Não existe nenhuma exigência prevista na Lei do Inquilinato nesse sentido, ou seja, por lei, o fiador não precisa ter imóvel próprio para assumir essa função. 

Mas o proprietário é livre para determinar as condições para que uma pessoa alugue seu imóvel e é comum que ter imóvel próprio seja uma dessas condições.

O locador pode recusar uma pessoa como fiadora mesmo que ela tenha renda e patrimônio?

Sim, o proprietário pode recusar um fiador. Ele também pode exigir uma garantia diferente da fiança, como uma caução, por exemplo, se preferir.

É o que explica Rafael Amato:

“O locador tem o direito de alugar o imóvel para quem ele quiser e da maneira como quiser, inclusive exigindo mais de um fiador, se for da sua vontade. O que não pode ser feito é a exigência de mais de uma garantia locatícia; cada contrato só pode ter uma garantia.”

Quais são as responsabilidades do fiador de aluguel?

Ao assinar o contrato de aluguel, o fiador assume a responsabilidade de garantir as obrigações do locatário (ou seja, do inquilino) previstas naquele compromisso até a devolução do imóvel.

Como explica o diretor da CMI/Secovi-MG:

“Ele é corresponsável pelos compromissos assumidos pelo locatário no contrato de locação em questão. As cobranças podem atingir, inclusive, o patrimônio do fiador.”

Sobre essa questão do patrimônio do fiador, vale dizer que ela está prevista na Lei nº 8.009/1990, que trata da impenhorabilidade do bem de família.

Esta lei diz o seguinte: 

“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”

E, entre as exceções previstas, está, justamente, a “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”.

Quais são os riscos de ser fiador de aluguel?

O principal risco para um fiador é de ter que responder por eventuais débitos não arcados pelo locatário. Ele pode perder o próprio patrimônio, incluindo o bem de família, como destaca Rafael Amato.

Até quando o fiador de aluguel é responsável?

O fiador pode ser usado como garantia em caso de o inquilino descumprir alguma obrigação “até a efetiva devolução do imóvel”, como diz o artigo 39 da Lei do Inquilinato – a menos que algo diferente tenha sido estabelecido no contrato.

Isso vale mesmo que a locação tenha sido prorrogada por tempo indeterminado. Mas é importante dizer que, nesse caso, o fiador pode desistir da participação no contrato a qualquer momento, como está previsto no Código Civil. 

Se quiser desistir, ele deve comunicar ao proprietário e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.

Quais cuidados uma pessoa deveria tomar antes de aceitar ser fiadora?

Os principais cuidados que uma pessoa deve ter antes de assumir o compromisso de ser fiadora em um contrato de aluguel são os seguintes, conforme o especialista entrevistado: avaliar a capacidade de solvência do locatário, o comportamento financeiro e, principalmente, o nível de confiança e proximidade entre eles.

Ou seja, não é indicado assumir o papel de fiador em um contrato de aluguel se você não conhece bem a pessoa que está alugando aquele imóvel ou se sabe que ela costuma atrasar seus compromissos financeiros.

Quanto custa um fiador de aluguel?

Não existe nenhum custo direto, nem para o fiador nem para o inquilino, nessa modalidade de garantia locatícia. Os dois devem apenas assinar o contrato de locação. 

Como diz nosso Glossário Imobiliário: “É uma garantia sem custo direto para inquilino ou fiador, mas depende da disponibilidade de alguém disposto a assumir esse risco.”

Qual a diferença entre fiador, seguro fiança e caução?

Estas são três modalidades comuns de garantia em contratos de locação. Compare:

Garantia	Como funciona
Fiador	Uma terceira pessoa assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel e demais obrigações, caso o inquilino fique inadimplente. Não exige depósito nem contratação de seguro.
Caução em dinheiro	O inquilino faz um depósito de até três meses de aluguel como garantia. Ao fim do contrato, o valor é devolvido com os rendimentos, desde que não haja débitos ou danos ao imóvel.
Fiança aluguel ou seguro fiança	O inquilino contrata uma empresa ou, no caso do seguro fiança, uma seguradora, que garante o pagamento ao proprietário em caso de inadimplência.

Existe ainda a possibilidade de o inquilino contratar um título de capitalização que fica vinculado ao contrato de aluguel, e funciona como uma caução.

Avalista e fiador são a mesma coisa?

Não. Fiador e avalista são garantidores, mas têm funções jurídicas diferentes. A fiança é uma garantia ligada a uma obrigação, como o aluguel, enquanto o aval é uma garantia própria de títulos de crédito.

Como deixar de ser fiador de aluguel?

Uma pessoa pode deixar de ser fiador em um contrato de aluguel em duas situações: após o fim do contrato ou se o contrato tiver sido prorrogado por tempo indeterminado. É o que explica Rafael Amato:

“Durante a vigência do contrato de locação, o fiador não pode deixar de arcar com as suas responsabilidades. Porém, após o fim do contrato ou se ele já estiver em tempo indeterminado, o fiador pode comunicar formalmente a exoneração. Nesse caso, o locatário deverá apresentar uma nova garantia locatícia.”

O proprietário também pode pedir substituição do fiador ou da modalidade de garantia em algumas situações previstas na Lei do Inquilinato, como, por exemplo, em caso de ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente.

Ou caso o fiador mude de residência sem comunicar ao locador do imóvel, por exemplo, dentre outras situações que estão listadas no artigo 40 da lei.

Agora que você já sabe como funciona a fiança e quais são as responsabilidades do fiador, entenda também quando é possível encerrar um contrato de aluguel, quais são as regras e quando pode haver multa.