Seguro fiança: como funciona, quanto custa e quem paga

Seguro fiança é uma das modalidades de garantia mais comuns em contratos de locação de imóveis. Neste artigo do Portas, você vai entender como funciona o seguro fiança, quem deve contratá-lo, quem paga por ele e o que acontece em caso de inadimplência.

Oficialmente chamado de “seguro de fiança locatícia”, ele é regulamentado pela Superintendência de Seguros Privados, a Susep, e aparece na Lei do Inquilinato (8.245/1991) como uma das formas de garantia aceitas nos aluguéis.

Todas as regras que dizem respeito a esse tipo de seguro estão na circular da Susep nº 671, de 1 de agosto de 2022. Ela prevê que o segurado é o locador do imóvel, ou seja, o proprietário, e o inquilino ou locatário é chamado de garantido. Continue a leitura para tirar as principais dúvidas.

O que é e como funciona o seguro fiança?

O seguro fiança é uma das modalidades de garantia previstas para os contratos de locação de imóveis. Se o inquilino deixar de pagar o aluguel do imóvel, o locador (que é o segurado) recebe uma indenização.

“Ou seja, este seguro visa proteger o locador contra possíveis inadimplências do locatário com relação às obrigações estipuladas no contrato de locação”, diz a Susep, responsável pela autorização e fiscalização do mercado de seguros no Brasil.

Ele funciona com a mesma lógica de um seguro de carro: quando o veículo se envolve em um acidente, por exemplo, o seguro é acionado para cobrir os gastos com a batida. Então é uma garantia contra prejuízos inesperados. 

Esta é a definição dada pela Susep:

“O Seguro Fiança Locatícia é o seguro que se destina a garantir o pagamento de indenização, ao segurado, pelos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais do locatário previstas no contrato de locação do imóvel, de acordo com as coberturas contratadas e limites da apólice.”

Como funciona o seguro fiança para o inquilino?

O inquilino ou locatário é o garantido no contrato de seguro fiança. Embora normalmente seja ele quem contrata e paga o seguro, a indenização vai para o proprietário do imóvel (o segurado) caso haja inadimplência, de acordo com as coberturas contratadas.

Se ele optar por essa modalidade de garantia paga ao alugar um imóvel, a primeira coisa que ele deve fazer é procurar uma seguradora, que vai fazer a análise de crédito e explicar as condições do contrato.

O contrato do seguro fiança é acessório ao contrato de locação e deve respeitar suas cláusulas, principalmente no que diz respeito às obrigações do locatário que devem ser garantidas.

Segundo o artigo 41 da Lei do Inquilinato, o seguro de fiança locatícia “abrangerá a totalidade das obrigações do locatário”.

Depois que o contrato é assinado, ele fica vigente até o fim do contrato de locação. O inquilino é quem deve pagar o prêmio do seguro (o valor total pago à seguradora para contratar e manter a apólice ativa). E ele recebe uma cópia da apólice, que vem com todas as informações. 

É importante dizer que “o seguro fiança locatícia não isenta o locatário de nenhuma obrigação prevista no contrato de locação”, como destaca a norma da Susep.

Como funciona o seguro fiança para o proprietário?

O proprietário ou locador é quem está segurado pelo seguro fiança e é ele quem recebe a indenização prevista na apólice caso o inquilino fique inadimplente.

Segundo a norma da Susep, tanto a seguradora quanto o corretor de seguros, se houver, devem ser definidos de comum acordo entre o inquilino e o proprietário.

Depois de contratada essa garantia, o proprietário também recebe uma cópia da apólice e deve ser avisado pela seguradora caso o inquilino deixe de pagar alguma parcela do prêmio do seguro.

A Susep proíbe a contratação de mais de um seguro fiança locatícia cobrindo o mesmo contrato de locação.

Aliás, conforme a Lei do Inquilinato, também é vedada mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. Ou seja, um inquilino não pode ser obrigado a contratar seguro fiança e ainda deixar uma caução de aluguel, por exemplo. É um ou outro.

O que acontece quando o inquilino deixa de pagar o aluguel?

Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o seguro fiança pode ser acionado para indenizar o proprietário, conforme as coberturas da apólice e as regras da Susep.

Se o inquilino deixar de pagar o aluguel uma primeira vez, e se isso estiver previsto no contrato, o proprietário já pode começar a receber adiantamentos nos valores correspondentes ao que está inadimplente.

Mas é só depois que acontece o sinistro do seguro que o locador pode receber a indenização total. O sinistro pode ser caracterizado em três situações: se for decretado o despejo do inquilino, se ele abandonar o imóvel ou se houver entrega amigável das chaves.

E a indenização é calculada com base em todos os prejuízos verificados até a data da desocupação do imóvel ou do recibo de entrega das chaves.

Vale dizer que o locatário não se livra de honrar com a obrigação estipulada no contrato de locação. Como diz a Susep:

“O garantido/locatário permanece com a responsabilidade de honrar a obrigação pactuada no contrato de locação, ou seja, o seguro fiança locatícia é destinado à garantia dos prejuízos sofrido pelo segurado/locador, não isentando o garantido/locatário de nenhuma obrigação prevista no contrato de locação.”

Quanto custa o seguro fiança?

O custo do seguro fiança varia de acordo com a seguradora, o risco apresentado pelo inquilino na análise de crédito e de acordo com as coberturas previstas no contrato.

Quanto maior for a cobertura, maior o valor do prêmio do seguro. Por exemplo, um plano que cubra pagamento de IPTU, condomínio, contas de água e luz e danos ao imóvel será mais caro do que um que cubra apenas o pagamento dos aluguéis atrasados, que é a cobertura básica obrigatória.

Em geral, o valor médio de mercado do seguro fiança é de uma a duas vezes o valor do aluguel, podendo ser parcelado durante o período do contrato. Algumas seguradoras permitem parcelamentos de até 60 vezes, por exemplo.

Quem paga o seguro fiança?

Quem tem que pagar o seguro fiança é o inquilino. Isso também aparece na Lei do Inquilinato, que diz, em seu artigo 23: “O locatário é obrigado a (…) pagar o prêmio do seguro de fiança”.

Mas a norma da Susep permite que o proprietário pague, caso o inquilino esteja inadimplente e ele queira manter o imóvel segurado.

Veja o que diz o artigo 12 da Circular Susep nº 671/2022:

“A falta de pagamento dos prêmios poderá acarretar o ajuste do prazo de vigência da apólice, a suspensão da cobertura ou até o cancelamento da apólice. O segurado visando manter a cobertura original da apólice poderá realizar o pagamento dos prêmios inadimplidos.”

O que o seguro fiança cobre?

Um seguro fiança deve cobrir, obrigatoriamente, a falta de pagamento de aluguéis. Isso está previsto como cobertura básica e obrigatória de um plano de seguro fiança locatícia e consta no artigo 2º da Circular Susep nº 671/2022. 

Mas o plano de seguro fiança pode prever outras coberturas para garantir as demais obrigações do locatário previstas no contrato de locação. Nesse caso, a contratação é facultativa e mediante pagamento de um valor adicional.

Alguns exemplos de coberturas adicionais: pagamento de encargos e tributos, de contas de luz, gás e água e de reparos por danos físicos ao imóvel.

“As coberturas que comporão a apólice dependerão da vontade do segurado, respeitando as cláusulas do contrato de locação e sua legislação específica”, diz a superintendência.

Quanto tempo dura o seguro fiança?

O contrato de seguro fiança tem a mesma duração do contrato de locação daquele imóvel que ele está garantindo. 

E quando a vigência do contrato de aluguel é alterada? Veja o que é previsto em cada caso:

• Caso o contrato de locação seja prorrogado, a cobertura do seguro deve passar por análise de risco e aceitação de nova proposta por parte da seguradora para que possa continuar. Se a seguradora aceitar a proposta, a apólice é renovada dentro de um prazo estipulado pelo proprietário do imóvel e o inquilino, com possibilidade de renovações posteriores.
• Caso o contrato de locação termine antes da hora, a seguradora deve ser avisada, seja pelo proprietário ou pelo inquilino, e a apólice do seguro é cancelada. Nesse caso, o valor do prêmio já pago é restituído proporcionalmente a quem fez os pagamentos (normalmente, o inquilino).

O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?

Não, o seguro fiança não funciona como uma caução, que é devolvida no fim do contrato. Ele só é restituído, proporcionalmente ao prazo, caso o contrato de locação termine antes da hora, como vimos no último tópico.

Inclusive a Susep determina que a seguinte mensagem seja destacada na proposta e nas condições contratuais do plano de seguro fiança:

“O prêmio é a contrapartida paga à seguradora para que esta assuma os riscos de inadimplência do garantido, o qual não será retornado ao locatário ao final da vigência da apólice.”

Seguro fiança, fiador ou caução: qual é a diferença?

Seguro fiança, fiador e caução são três das modalidades de garantia que aparecem na chamada Lei do Inquilinato. Compare a seguir:

Além delas, a lei também prevê a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Nesse caso, se o aluguel não for pago, as quotas que o inquilino tenha investido em algum fundo são transferidas ao proprietário.

Fiança aluguel e seguro fiança são a mesma coisa?

Do ponto de vista jurídico, não. Seguro fiança é um tipo de seguro, vendido por seguradoras e regulado pela Susep. Já fiança aluguel é uma modalidade de garantia locatícia que também substitui o fiador e reduz os riscos na locação, mas que opera sob outras estruturas jurídicas e regulatórias.

Mas, do ponto de vista prático, são muito parecidos: nos dois casos há análise de crédito, há possibilidade de contratação pela internet, o inquilino é quem assume o custo e as coberturas podem incluir aluguel em atraso e outros encargos.

Uma diferença é que, em geral, soluções de fiança aluguel tendem a oferecer processos mais simples, contratação digital e maior agilidade na aprovação.

Agora que você já sabe tudo sobre o seguro fiança e como ele funciona, tire suas dúvidas sobre as hipóteses de quebra de contrato de aluguel.