Leasing imobiliário: o que é, como funciona e quando vale a pena?

Na busca por um imóvel comercial ou industrial, uma das opções que podem aparecer para um potencial comprador é a de contratar uma operação de crédito conhecida como leasing.

O nome técnico dessa operação é arrendamento mercantil imobiliário e ela pode representar algumas vantagens em comparação com um financiamento imobiliário, por exemplo.

Neste texto, o Portas explica a diferença entre leasing financeiro e operacional, traça um comparativo entre o leasing e o financiamento, mostra em que ele se difere do aluguel e detalha tudo o que deve constar em um contrato de leasing.

O que é leasing e como funciona?

Leasing é um tipo de operação de crédito para aquisição de bens, também chamada de arrendamento mercantil. 

O Banco Central, que regulamenta o leasing no Brasil, explica como funciona o leasing:

“A propriedade do bem arrendado fica com a arrendadora (instituição financeira), que concede o direito de uso desse bem ao arrendatário (cliente) durante o prazo do contrato. Os contratos de arrendamento mercantil, entretanto, oferecem a opção de compra do bem por parte do arrendatário ao final do contrato. Existe ainda a possibilidade de renovar o contrato por um período adicional ou de devolver o bem ao final do contrato.”

Quais são os tipos de leasing?

O leasing pode ser classificado em dois tipos: financeiro ou operacional. Veja a seguir a diferença entre os dois, de acordo com o Banco Central:

Tipo de leasing	Explicação do Banco Central
Contrato de leasing financeiro	“Se assemelha a uma operação de financiamento, por abranger a quase totalidade do valor do bem”. Além disso, “o cliente quase sempre opta pela compra do bem ao final do contrato”.
Contrato de leasing operacional	“Possui prazo mais curto e similaridade com uma locação, e é mais utilizado quando o cliente não pretende, pelo menos em princípio, adquirir o bem, pois só o necessita temporariamente ou deseja trocá-lo por um modelo mais moderno assim que possível.”

Como funciona o leasing imobiliário?

Leasing imobiliário, também chamado de arrendamento mercantil imobiliário, é um contrato financeiro em que uma empresa usa um imóvel em área urbana, mediante pagamento de contraprestações periódicas, com opção de compra ao final do contrato, como explica nosso Glossário Imobiliário.

Trata-se de uma das duas principais modalidades de arrendamento de imóveis (a outra é o arrendamento rural, que é regido pelo Estatuto da Terra).

O funcionamento do leasing de imóveis é assim explicado pela advogada Rute Endo, que é especialista em direito imobiliário e tributário e sócia administradora da Ivan Endo Advocacia:

“Ele é feito através de uma instituição financeira e regido por normas específicas do Banco Central. Esse tipo de contrato normalmente é feito para galpões, indústrias e imóveis que são destinados à atividade comercial.”

Funciona assim: uma indústria ou empresa contrata esse leasing com uma instituição financeira, por exemplo, e é ela que compra o imóvel e passa a ser proprietária dele. As parcelas mensais para usar aquele imóvel são pagas diretamente para a instituição.

“Ao final do contrato, o arrendatário pode renovar o arrendamento, continuar pagando as parcelas, ou comprar esse imóvel do banco por um valor pré-determinado no início do contrato”, diz Rute.

Ela explica que o leasing não é muito utilizado no contrato residencial: “Pode existir, mas não é usual”. O mais comum, portanto, é que o arrendamento em áreas urbanas seja feito para imóveis como indústrias ou galpões.

Qual é a diferença entre leasing e financiamento?

Leasing e financiamento imobiliário são dois tipos de operações de crédito. No leasing, a instituição arrendadora (banco, por exemplo) é a proprietária do imóvel durante o contrato, enquanto, no financiamento, o comprador adquire o imóvel, que costuma ser oferecido como garantia da dívida.

Compare estas e outras diferenças entre as três operações de crédito mais comuns, segundo o Banco Central:

Vale dizer que as condições efetivas dependem de cada operação e devem ser comparadas antes da contratação.

Quem é o dono do imóvel durante o leasing?

Durante o contrato de leasing, o dono do imóvel arrendado é a instituição financeira. No final, normalmente é oferecida a possibilidade de compra do imóvel pelo arrendatário.

Qual é a diferença entre leasing e aluguel?

As principais diferenças entre leasing e aluguel de imóveis incluem a duração, a finalidade e a legislação que rege cada um desses contratos. Veja a seguir:

Como funciona o contrato de leasing?

O contrato de leasing ou de arrendamento mercantil deve ser formalizado por um instrumento público ou particular e deve conter, no mínimo, as seguintes especificações principais, estabelecidas pela Resolução CMN n° 4.977/2021:

• a descrição dos bens que constituem o objeto do contrato, com todas as características que permitam sua perfeita identificação;
• o prazo de arrendamento;
• o valor das contraprestações ou a fórmula de cálculo das contraprestações, bem como o critério para seu reajuste;
• a forma de pagamento das contraprestações por períodos determinados, não superiores a um semestre;
• as condições para o exercício por parte da arrendatária do direito de optar pela renovação do contrato, pela devolução dos bens ou pela aquisição dos bens arrendados;
• a concessão à arrendatária de opção de compra dos bens arrendados, devendo ser estabelecido o preço para seu exercício ou critério utilizável na sua fixação;
• a taxa equivalente aos encargos financeiros da operação;
• as demais responsabilidades que vierem a ser convencionadas, em decorrência, por exemplo, de uso indevido ou impróprio dos bens arrendados;
• a faculdade de a arrendadora vistoriar os bens objeto de arrendamento e de exigir da arrendatária a adoção de providências indispensáveis à preservação da integridade desses bens;
• as obrigações da arrendatária, nas hipóteses de inadimplemento e destruição, perecimento ou desaparecimento dos bens arrendados; e
• a faculdade de a arrendatária transferir a terceiros no país, desde que haja anuência expressa da arrendadora, os direitos e obrigações decorrentes do contrato, com ou sem responsabilidade solidária.

Quando o leasing imobiliário pode valer a pena?

O leasing imobiliário pode valer a pena para empresas que queiram usar o dinheiro que seria gasto na compra imediata de um imóvel para outros fins, como modernização, ampliação do raio de ação e incremento do fluxo de caixa.

É o que diz a Associação Brasileira das Empresas de Leasing (Abel), que também cita, em seu site, algumas outras vantagens do leasing imobiliário:

Vantagem do leasing imobiliário	O que diz a Abel
Permite a aquisição do imóvel no fim	“É basicamente uma locação que dá ao locatário a opção de converter os aluguéis pagos em parcelas do pagamento total, caso queira efetivar a transação definitiva de compra e venda.”
Melhora no fluxo de caixa	“Tem a vantagem de não imobilizar todo o capital que seria demandado no caso da compra, melhorando, dessa forma, o fluxo de caixa da empresa”.
Ajuda o conjunto da economia	“Os benefícios do leasing para o conjunto da economia são igualmente nítidos. Reduz a ociosidade das máquinas, contribui para agregar valor à produção e estimula o mercado de seguros, já que o bem objeto do leasing é, ao mesmo tempo, a garantia da operação, e, por isso, tem de estar segurado, obrigatoriamente.”

Antes de contratar, porém, é importante comparar os custos, os prazos e as condições de compra ao final do contrato com os de um financiamento imobiliário.

Agora que você já sabe sobre leasing, tire suas dúvidas sobre usufruto de imóvel.