PTAM: o que é, para que serve e como elaborar

A lei que regulamentou a profissão dos corretores de imóveis, lá no ano de 1978, disse que cabe a esse profissional, dentre outras coisas, “opinar quanto à comercialização imobiliária”. Essa atribuição abriu caminho para que, anos mais tarde, ele ganhasse a responsabilidade de elaborar um PTAM.

Mas, afinal, o que é PTAM? Trata-se do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, documento “no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor comercial de um imóvel”, como explica em seu site o CRECI-RJ (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro).

Esse tipo de avaliação técnica e rigorosa do valor de um imóvel pode servir para vários fins, como lista o Conselho: “a compra e venda, a locação, partilha dos bens de uma herança, garantias hipotecárias, o cálculo de indenização por expropriação, a determinação do valor para efeitos fiscais, entre outros”.

Para entender melhor o que deve constar no PTAM, para que ele serve, quem pode elaborar esse parecer e esclarecer várias outras dúvidas a respeito, o Portas entrevistou Marcos Siqueira, que é perito avaliador imobiliário e conselheiro efetivo do CRECI-RJ.

O que é PTAM?

PTAM é a sigla para Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. A definição oficial para esse parecer é a seguinte:

“Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extra-judicialmente.”

Essa definição aparece na Resolução COFECI 1066/2007, elaborada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis, o COFECI, que trata especificamente do assunto.

Para que serve o PTAM?

O PTAM é um documento técnico fundamentado que serve para determinar o valor real de mercado de um imóvel. É o que explica o perito avaliador imobiliário Marcos Siqueira. 

Ele acrescenta que esse parecer confere segurança jurídica e técnica em processos judiciais, como inventários, divórcios e execuções, operações bancárias, garantias operacionais, transações imobiliárias e balanços patrimoniais.

Quem pode emitir um PTAM?

A resolução do COFECI a respeito do PTAM diz que sua elaboração é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, que esteja regularmente inscrito em um Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), em todo o território nacional.

Além disso, permite que uma imobiliária, ou seja, uma “pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”, possa patrocinar a elaboração de um PTAM, desde que “chancelado por corretor de imóveis, pessoa física”.

Mas, na prática do mercado imobiliário, não basta ser um corretor de imóveis inscrito e ativo no CRECI. Segundo o conselheiro Marcos Siqueira, “para ter a plena validade perante órgãos oficiais, bancos e a Justiça”, o corretor também precisa:

• ter o título de especialista em avaliação imobiliária, que é restrito aos corretores que possuem o curso de avaliação de imóveis ministrado em diversas instituições reconhecidas pelo Conselho Federal,
• e estar inscrito no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), que é gerenciado pelo COFECI.

Quem pode se inscrever no CNAI?

O corretor de imóveis interessado em se inscrever no CNAI deve atender a estas três condições:

1. ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente (que tenha na grade curricular a disciplina de Avaliação de Imóveis) e/ou um certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária;
2. que esses diplomas ou certificados devem ser de cursos reconhecidos pelo COFECI;
3. e ser aprovado em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis, se exigida pelo COFECI.

É o que diz a resolução do COFECI já citada. Ela reforça também que essa inscrição é opcional.

O corretor cadastrado no CNAI recebe um Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário, com validade de três anos a partir da data de emissão. Segundo a resolução do COFECI, “a renovação do registro poderá depender de aprovação em nova prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis”.

E ele também recebe um Cartão de Identificação de Avaliador Imobiliário, também válido por três anos, que consta no Ato Normativo nº 001/2011:

Como elaborar um PTAM?

O PTAM é elaborado a partir de quatro frentes principais: vistoria técnica presencial, análise documental, pesquisa amostral de mercado e tratamento estatístico dos dados (a partir do chamado Método Comparativo Direto de Dados de Mercado).

É o que explica o conselheiro do CRECI-RJ Marcos Siqueira. Ele resume os principais pontos que um parecer deve conter:

• Identificação do solicitante e do Perito Avaliador (CRECI/CNAI);
• Descrição minuciosa do imóvel e caracterização da região;
• Pesquisa de mercado e amostra comparativa de imóveis semelhantes;
• Metodologia adotada segundo as normas da ABNT NBR 14.653;
• Relatório fotográfico completo da vistoria técnica;
• Conclusão fundamentada do valor de mercado e Selo Certificador COFECI.

Veja, a seguir, um modelo do Selo Certificador COFECI, que consta no Ato Normativo nº 001/2011:

O que deve constar em um PTAM?

Estes são os requisitos mínimos que devem constar no PTAM, segundo a resolução que trata desse documento: identificação do solicitante; objetivo do parecer técnico; identificação e caracterização do imóvel; indicação da metodologia utilizada; valor resultante e sua data de referência; identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

Além disso, estes são os requisitos para caracterização do imóvel: a identificação de seu proprietário, o número da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização.

Por fim, a resolução diz que a descrição do imóvel deve conter, no mínimo: medidas perimétricas, medida de superfície (área), localização e confrontações; descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias, se houver; contextualização do imóvel na vizinhança e infra-estrutura disponível; aproveitamento econômico do imóvel; e data da vistoria.

Há, ainda, a recomendação de que o PTAM contenha em anexo o mapa de localização, a certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e um relatório fotográfico.

Modelo de PTAM

A seguir, veja um modelo do que deve constar no PTAM de acordo com o anexo 4 do Ato Normativo nº 001/2011:

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

1. Identificação do solicitante;

2. Finalidade do PTAM;

3. Identificação e caracterização do imóvel:

• Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);
• Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
• Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal, etc.) e dimensões do imóvel;
• Características e infra-estrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel;
• Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações, etc.);
• Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel.

4. Pesquisa de imóveis comparandos, para aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

• Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as respectivas fontes;
• Homogeneização dos itens da amostra.

5. Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando;

6. Encerramento:

• Conclusão do PTAM;
• Data e assinatura do C.I. emissor do PTAM;
• Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura

7. Anexos:

• Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel)
• Plantas de situação e localização, mapas, etc.
• Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
• Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.)
• Currículo do C.I. avaliador

Quanto custa fazer um PTAM?

O custo para fazer um PTAM varia de acordo com a complexidade do imóvel, sua localização e o tempo de pesquisa necessário, como explica o perito avaliador imobiliário Marcos Siqueira. Mas ele traz um exemplo prático de custo:

“Imóveis residenciais simples custam em média de R$ 1.500,00 a R$ 3.000,00, enquanto avaliações comerciais ou industriais complexas são calculadas por hora técnica ou percentual”.

Um manual de orientação publicado pelo COFECI em 2026 diz que cada profissional tem autonomia para fixar seus próprios honorários, mas traz como referência o valor de R$ 3.320,00 como honorário mínimo “para qualquer trabalho de Avaliação de Valor de Mercado de Imóveis”.

O mesmo manual traz ainda outras duas sugestões de cálculos de honorários para o corretor avaliador na formulação de um PTAM:

Formas de calcular o custo	Valor sugerido pelo manual do COFECI
Por hora de trabalho: levando em conta custos com escritório, transporte e outros, na composição da hora técnica	R$ 554,00 por hora técnica (com acréscimo de 10% a 20% no valor da hora para profissionais com mais de dez anos de experiência e de 30% para profissionais com mais de 15 anos de experiência).
Por metro quadrado de construção: só para construções habitacionais, comerciais ou industriais, ou seja, não serve para avaliação de imóveis rurais ou terrenos	R$ 33,20 por m² para imóveis de até 100 m² (com redução de 20% para imóveis de 100 a 200 m², de 30% para imóveis de 200 a 300 m² e de 40% para imóveis acima de 300 m²).

Qual é a validade de um PTAM?

Não existe um prazo de validade do PTAM fixado em lei, segundo o conselheiro do CRECI-RJ Marcos Siqueira. Afinal, o documento “retrata a realidade do mercado imobiliário no momento exato em que foi elaborado”. 

Mas ele traz uma informação da prática: 

“Devido à volatilidade constante do mercado e a fatores econômicos, o mercado e o poder judiciário costumam aceitar o parecer por um período médio de 90 a 180 dias. Após esse prazo, recomenda-se a emissão de uma atualização do laudo para garantir que os valores estejam alinhados com a conjuntura atual”.

PTAM é a mesma coisa que avaliação de imóvel?

Não. A avaliação de imóvel é uma opinião de valor informal, que funciona apenas como “uma estimativa rápida voltada para comercialização”, nas palavras do conselheiro do CRECI-RJ. “Já o PTAM é um documento formal, com fundamentação científica e rigor pericial”, conclui Marcos Siqueira.

Agora que você já sabe como funciona a avaliação de um imóvel e o PTAM, entenda também o que é o valor venal e como ele é calculado.