O que é valor venal, como calcular no seu imóvel e para que serve?

Por que um imóvel vizinho ao outro paga um IPTU bem mais caro? Para entender isso, é preciso saber sobre o valor venal: o que é esse conceito, para quais finalidades é usado e como ele é calculado.

Já adiantamos que o assunto é importante no mercado imobiliário. Veja o que disse a Secretaria Municipal da Fazenda da Prefeitura de São Paulo a respeito:

“A Prefeitura utiliza o valor venal como uma estimativa fiscal do imóvel. Ela é elaborada pela Prefeitura e serve de base de cálculo para o IPTU (e como parâmetro de referência para o ITBI).”

Ou seja, é com referência nesse valor que esta administração municipal fixa dois importantes impostos para quem é dono de alguma propriedade: o Imposto Predial e Territorial Urbano e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Neste artigo do Portas, trouxemos exemplos concretos da capital paulista e também das cidades de Belo Horizonte e Rio de Janeiro para ajudar a entender melhor como funciona o valor venal e tirar as principais dúvidas a respeito.

O que é valor venal?

É o valor que a prefeitura atribui a um imóvel. É como um valor de referência, usado, por exemplo, para servir de base para o cálculo do IPTU daquele imóvel.

Lembrando que “venal” significa algo relativo a venda, que se pode vender.

O CRECISP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo) traz a seguinte definição:

“Valor atribuído pela prefeitura a cada imóvel, levando em conta sua metragem, localização, destinação e características. Literalmente, valor venal significa valor de venda.”

Como o valor venal de um imóvel é calculado?

O cálculo varia de acordo com a legislação municipal e com a finalidade para a qual ele será usado. Mas, no geral, “para definição do valor venal, multiplica-se o valor do metro quadrado da região onde o imóvel está localizado à área do terreno”, como explica a Prefeitura de Belo Horizonte. 

Ou seja, a fórmula simplificada é:

Valor venal = área do imóvel x valor do metro quadrado na região

Por exemplo, na cidade de São Paulo, o cálculo para efeito de lançamento do IPTU é regido pela Lei nº 10.235/1986, que prevê a seguinte fórmula:

1. Valor venal do terreno = área total x valor unitário do metro quadrado de terreno

Se a área total tiver alguma fração de metro quadrado, será feito o arredondamento para cima.

No terreno onde exista prédio em condomínio também é considerada a fração ideal correspondente a cada unidade autônoma.

2. Valor venal da construção = área construída bruta x valor unitário de metro quadrado de construção

E ainda:

3. Valor venal de imóvel construído = valor do terreno + valor da construção.

Mas como é definido o valor do metro quadrado?

Essa definição é estabelecida pelas legislações municipais. A Prefeitura de Belo Horizonte, por exemplo, leva em conta “localização, idade, tamanho, tipo da construção, infraestrutura e se o imóvel está localizado em área de risco”.

No Rio de Janeiro, o valor ao metro quadrado dos terrenos e das construções se baseia em cinco critérios: “área edificada do imóvel, fator tipologia (referente às características do imóvel), fator idade, fator posição e valor unitário”.

Já a legislação de São Paulo diz o seguinte:

“os valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno serão determinados em função dos seguintes elementos, tomados em conjunto ou separadamente:

I – preços correntes das transações e das ofertas à venda no mercado imobiliário;

II – custos de reprodução;

III – locações correntes;

IV – características da região em que se situa o imóvel;

V – outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.”

Cada cidade possui uma Planta Genérica de Valores, que divide o município em subdivisões, e cada uma delas tem um valor próprio. Por exemplo, a imagem a seguir mostra os valores unitários de metro quadrado de construção vigentes em São Paulo em 2026, que estão no Decreto nº 63.698/2024:

Em resumo: não é simples fazer o cálculo do valor venal de um imóvel. Trata-se de um número estipulado pelas prefeituras, seguindo regras próprias, regido pela legislação municipal, e principalmente para fins tributários.

Como consultar o valor venal de um imóvel?

Normalmente, ele é informado nas guias de IPTU (veja no próximo tópico). Além disso, é possível encontrar a informação diretamente nos sites das prefeituras de cada cidade.

Por exemplo, em São Paulo, se a pessoa tiver os dados cadastrais do imóvel, pode ter acesso ao valor venal na página da Certidão dos Dados Cadastrais do Imóvel.

Em Belo Horizonte, ele pode ser consultado por meio da Certidão Tributária Imobiliária por Exercício, disponível no Portal de Serviços da prefeitura.

Como saber o valor venal do imóvel pelo IPTU?

Todas as guias de IPTU trazem algumas informações básicas sobre o imóvel e o valor venal costuma estar entre elas, justamente por ser a base de cálculo desse imposto.

Ou seja, em vez de buscar todos aqueles passos que mostramos nos últimos tópicos, o jeito mais fácil de encontrar o valor venal de um imóvel é olhando para o IPTU.

A imagem a seguir mostra uma guia de IPTU de Belo Horizonte, que mostra o valor venal de um imóvel, calculado em R$ 226.717,00:

O valor venal influencia o IPTU?

Sim, o IPTU normalmente é calculado aplicando uma alíquota sobre determinadas faixas de valores. De acordo com o valor venal do imóvel, ele será posicionado em uma ou mais destas faixas.

Mas é importante dizer que essa alíquota também varia de acordo com a cidade. 

Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 1% sobre o valor venal no caso de imóveis utilizados exclusiva ou predominantemente como residência e de 1,5% para outros tipos.

Mas o decreto prevê aplicação de descontos ou acréscimos de acordo com as faixas de valor.

Qual é a diferença entre valor de mercado e venal?

O valor venal é um valor arbitrado pelo poder público, que sofre pouca variação, e é usado para fins tributários. Já o valor de mercado é o valor real, para compra e venda, usado nas negociações a partir da oferta e da demanda do momento. Compare:

Valor venal	Valor de mercado
Base para tributos	Base para negociação
Definido pela prefeitura	Definido pelo mercado
Geralmente menor	Pode variar diariamente
Não representa necessariamente quanto o imóvel vale para venda	Reflete oferta e demanda

Para que serve o valor venal do imóvel?

Uma das principais finalidades é servir como base de cálculo do IPTU. Isso está determinado pela Lei Federal nº 5.172/1966 e vale para todos os municípios.

Mas ele também pode ser utilizado como base para cálculo de outros impostos, como o ITBI, a depender da legislação do município.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, usa o valor venal como parâmetro de referência para o ITBI, como já vimos. Já a Prefeitura do Rio de Janeiro diz que o cálculo do ITBI é feito com base no valor de mercado:

“O Município estabelece a base de cálculo do ITBI mediante acompanhamento permanente das condições do mercado imobiliário.”

Agora que você já sabe o que é valor venal do imóvel, veja também nosso artigo que explica tudo sobre o habite-se.