Como funciona o mercado imobiliário: oferta, demanda, preços e valorização

Quando se fala em mercado imobiliário, estamos falando de um setor bilionário, que inclui construção, vendas, locação e todas as demais transações envolvendo bens imóveis. Só no ano de 2025, ele movimentou R$ 264,2 bilhões em vendas.

O Portas montou este guia para ajudar a entender cada um dos braços deste imenso ecossistema: como ele funciona, quem participa dele, quais leis o regulam e o que está por trás da variação de preços e da valorização imobiliária.

Neste texto, você vai ter acesso às informações mais importantes relacionadas ao assunto, com links para se aprofundar em cada uma delas, indicadores e dados para acompanhar esse setor de perto e ainda explicações sobre como investir no mercado imobiliário.

O que é o mercado imobiliário?

Mercado imobiliário é um setor econômico em que são negociados os bens imóveis, seja por meio de compra, venda, locação, leilão, financiamento, construção, dentre outras transações imobiliárias.

A definição de “mercado” que consta no “Novíssimo Dicionário de Economia”, organizado por Paulo Sandroni (que é uma referência quando tratamos de termos e conceitos econômicos), é a seguinte:

“Em sentido geral, o termo designa um grupo de compradores e vendedores que estão em contato suficientemente próximo para que as trocas entre eles afetem as condições de compra e venda dos demais. Um mercado existe quando compradores que pretendem trocar dinheiro por bens e serviços estão em contato com vendedores desses mesmos bens e serviços. Desse modo, o mercado pode ser entendido como o local, teórico ou não, do encontro regular entre compradores e vendedores de uma determinada economia.”

Então, quando falamos de “mercado imobiliário”, trata-se desse local em que se dá a compra e venda de bens imobiliários, como casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões etc.

Quais negócios fazem parte do mercado imobiliário?

Todos os negócios que dizem respeito à negociação de bens imóveis fazem parte do mercado imobiliário, tais como: construção, incorporação, intermediação de compra, venda e locação, financiamento e crédito imobiliário, urbanização, loteamento, administração de imóveis, gestão e investimentos relacionados.

Quem participa do mercado imobiliário?

Os agentes que participam do mercado imobiliário são todos aqueles que cuidam das transações citadas no tópico anterior, que incluem: construtoras, incorporadoras, imobiliárias, corretores de imóveis, instituições financeiras, compradores, vendedores, investidores, locadores e locatários, seguradoras, dentre outros.

Cada um deles atua em etapas diferentes, da construção e oferta de imóveis à negociação, ao financiamento e à administração das propriedades.

Vale lembrar que o poder público também participa do mercado imobiliário, sendo responsável pela criação das leis que regem esse mercado, bem como da regulação, controle e fiscalização das normas.

Quais as principais leis do mercado imobiliário?

É bastante ampla a legislação que regulamenta o mercado imobiliário, incluindo, por exemplo, a Lei do Inquilinato, o Código Civil e o Estatuto da Cidade.

Veja, a seguir, as principais:

Legislação imobiliária	De que se trata
Lei nº 10.406/2002	O Código Civil.
Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)	As locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Lei nº 6.530/1978	A profissão de corretor de imóveis e o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.
Lei nº 4.591/1964	O condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Lei nº 6.015/1973 e Lei nº 14.382/2022	Os registros públicos e o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp).
Lei nº 9.514/1997	O Sistema de Financiamento Imobiliário e a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Lei nº 4.380/1964	A correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo.
Lei nº 14.620/2023	O Programa Minha Casa, Minha Vida.
Lei nº 8.036/1990	O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)	Diretrizes gerais da política urbana.
Lei nº 13.465/2017	A regularização fundiária rural e urbana.
Lei nº 6.766/1979	O Parcelamento do Solo Urbano.
Lei nº 6.099/1974 (Lei do Leasing)	O tratamento tributário das operações de arrendamento mercantil (leasing).
Lei nº 5.172/1966	O Sistema Tributário Nacional e normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios.
Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias)	O aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, o resgate antecipado de Letra Financeira, dentre outros assuntos.

Como funciona a compra, venda e locação de imóveis?

A compra e venda de imóveis é a negociação entre quem quer adquirir uma propriedade e quem quer vendê-la. Já na locação, o proprietário (locador) cede o uso do imóvel a outra pessoa (locatário) por um período, em troca do pagamento de um aluguel mensal.

Existem também outras formas de exploração econômica de imóveis, como o arrendamento, comum em propriedades rurais e industriais e que tem características próprias. 

Compra e venda de imóveis

O processo de compra e venda inclui a definição do preço, a análise dos documentos do imóvel e das partes, a formalização do negócio e os procedimentos necessários para transferir a propriedade, passando o bem para o nome do comprador por meio do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Em alguns casos, as partes assinam primeiro um contrato de compromisso de compra e venda, que define as condições, como preço, forma de pagamento, prazos e entrega da posse. Esse instrumento é comum em negócios com pagamento parcelado ou financiamento. 

A negociação também pode ser feita com a intermediação de imobiliárias e corretores de imóveis, que ajudam a aproximar compradores e vendedores e lidam com todas as etapas da transação. 

Locação de imóvel

O contrato de aluguel deve estabelecer as condições da relação entre locador e locatário, incluindo prazo, valor, responsabilidades e garantias (como caução, fiador, seguro fiança e título de capitalização). 

A negociação pode ser feita diretamente com o proprietário ou com a intermediação de uma imobiliária. 

Como funciona o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um recurso que permite financiar a compra de um imóvel, ou seja, em vez de pagar todo o valor de uma só vez, o comprador contrata recursos de uma instituição financeira e devolve o dinheiro em parcelas, com juros e outros encargos.

O crédito imobiliário depende de fatores como renda, capacidade de pagamento, valor do imóvel, entrada e outras condições definidas pelo banco. O valor das prestações varia de acordo com o prazo, a taxa de juros e o sistema de amortização.

No Brasil, existem dois principais sistemas de financiamento: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). 

Outra operação de crédito que costuma ser usada para adquirir imóveis é o leasing, ou arrendamento mercantil.

Trata-se de um contrato financeiro em que uma empresa usa um imóvel em área urbana, mediante pagamento de contraprestações periódicas, com opção de compra ao final do contrato. 

Como a oferta e a demanda influenciam o mercado imobiliário?

A oferta é a quantidade de imóveis disponíveis para venda ou locação em uma determinada região, enquanto a demanda é o interesse de pessoas ou empresas em comprar ou alugar essas propriedades.

Quando existem muitos interessados e poucos imóveis disponíveis, os vendedores podem ganhar poder de negociação, o que contribui para a alta dos preços. A lógica inversa é a mesma: quando a oferta supera a procura, os vendedores podem se ver obrigados a diminuir os valores ou oferecer condições melhores para tentar fechar negócio.

Essa dinâmica também varia de acordo com a cidade, o bairro e o tipo de imóvel (residencial, comercial, casa, apartamento, de 1 quarto ou vários etc.). Outros fatores influenciam na situação de oferta e demanda em determinado local e período:

Impactos na oferta	Impactos na demanda
Construção de novos empreendimentos, disponibilidade de terrenos em determinada região, custos para construir, legislação da cidade, dentre outros.	Situação de renda das famílias, acesso ao crédito e condições econômicas em geral, como inflação, custo de vida, desemprego, dentre outras.

O que influencia o preço dos imóveis?

O preço dos imóveis varia de acordo com vários fatores, como a localização, a área, a planta, o estado de conservação, a idade da construção, as vagas de garagem, as áreas de lazer e os diferenciais da unidade. 

A localização leva em conta questões como acesso ao transporte, infraestrutura, comércio, serviços, segurança e características do bairro.

A situação do mercado local, a disponibilidade de imóveis com características parecidas e as condições de pagamento também podem afetar o valor que um comprador está disposto a pagar.

Como é calculado o preço do metro quadrado?

O preço do metro quadrado é calculado dividindo o valor do imóvel pela sua área. A comparação com propriedades parecidas ajuda a entender se o preço anunciado pelo vendedor está próximo dos valores praticados na região, mas a metragem sozinha não é tudo – como vimos, outros fatores ajudam a definir quanto vale uma propriedade.

Como é feita a avaliação imobiliária?

A avaliação imobiliária considera um conjunto mais amplo de características, além da metragem, e pode recorrer a outros métodos. Engenheiros, arquitetos e corretores imobiliários são os profissionais habilitados para fazer uma avaliação.

E só os corretores podem emitir o chamado Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

O que é valor venal do imóvel?

Valor venal é diferente do valor de mercado e não corresponde necessariamente ao preço pelo qual o imóvel seria negociado. Trata-se de uma estimativa definida pelo poder público para fins tributários, como o cálculo do IPTU.

O que faz um imóvel se valorizar?

A valorização imobiliária é o aumento do valor de mercado de uma propriedade ao longo do tempo, e pode estar relacionada a vários fatores, como melhorias na infraestrutura do bairro, chegada de serviços de transporte (por exemplo, uma nova estação de metrô) ou ao aumento da procura por imóveis na região.

Mas nem todo imóvel vai se valorizar na mesma medida só por estar num mesmo bairro, por exemplo. Apartamentos vizinhos podem ter desempenhos diferentes por causa de características como conservação, padrão construtivo e demanda por aquele tipo de propriedade. 

O que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é a compra ou retenção de imóveis e terrenos com a expectativa de obter lucro com sua valorização futura. 

Em algumas situações, a retenção de propriedades sem uso pode reduzir a oferta disponível de imóveis e contribuir, por exemplo, com uma bolha imobiliária na cidade.

Além dos efeitos sobre os preços, a especulação pode contribuir para a ociosidade de terrenos e imóveis e para desigualdades no acesso à moradia. 

Como os juros e a inflação afetam o mercado imobiliário?

Os juros afetam o custo do crédito imobiliário e, consequentemente, a capacidade de compra de quem depende de um financiamento. Já a inflação pode aumentar o preço de imóveis novos ou encarecer o valor do aluguel, dependendo do índice de reajuste adotado no contrato.

Quando as taxas de juros sobem, as prestações do financiamento tendem a ficar mais caras e parte dos compradores pode adiar o sonho da casa própria. Quando caem, o crédito pode se tornar mais acessível, embora esse repasse não seja necessariamente imediato.

Como acompanhar o mercado imobiliário?

Para acompanhar o mercado imobiliário é preciso observar diferentes indicadores ao longo do tempo e considerar as características da região que interessa ao comprador, vendedor ou investidor. Um dado isolado pode mostrar uma mudança pontual, mas é importante analisar séries históricas para identificar tendências.

Entre as informações úteis estão o preço médio do metro quadrado, o tempo médio de venda ou locação, os lançamentos e vendas (comparando oferta e demanda) e o perfil dos clientes.

Também é importante checar a abrangência e a metodologia de cada pesquisa. Um índice de preços anunciados, por exemplo, não representa necessariamente o valor final das transações. 

O Portas reúne orientações para interpretar pesquisas, relatórios e indicadores e usar essas informações em decisões imobiliárias.

Quais os indicadores para acompanhar o mercado imobiliário?

Os indicadores mais importantes que ajudam a acompanhar o mercado imobiliário são os seguintes:

• Selic: é a taxa básica de juros da economia
• IPCA: mede a inflação oficial ao consumidor
• IGP-M: é usado em muitos contratos de aluguel
• INCC: acompanha a variação dos custos da construção
• FipeZap: monitora preços anunciados de venda e locação.

O Portas tem um painel com a atualização desses e de outros indicadores.

Onde encontrar dados confiáveis sobre o mercado imobiliário?

• IBGE (dados demográficos, sociais e econômicos de cada cidade)
• Banco Central (traz informações mensais sobre o mercado imobiliário) 
• Para a cidade e Estado de São Paulo, Secovi e CRECIs regionais (vendas e lançamentos)
• Outra pesquisa importante do Secovi é o Anuário do Mercado Imobiliário
• Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras), com dados de preço dos imóveis por cidade, região e bairro, vendas e lançamentos
• Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), com dados de financiamento imobiliário
• Loft (dados e pesquisas sobre preço de imóveis)
• Portas (notícias atualizadas sobre o mercado imobiliário e seus principais indicadores)

Como investir no mercado imobiliário?

Existem diferentes formas de investir no mercado imobiliário: desde comprar um imóvel para alugar ou revender até aplicar em fundos e títulos ligados ao setor. 

A escolha depende do capital disponível, dos objetivos financeiros, do prazo do investimento e dos riscos que a pessoa está disposta a assumir. Compare na tabela:

Modalidade	Como funciona
Compra de imóveis para alugar	O investidor compra uma casa, apartamento, sala comercial ou outro imóvel para ganhar renda com a locação. É preciso considerar períodos sem inquilino, manutenção, impostos e condomínio.
Compra para revenda	A pessoa adquire um imóvel com a expectativa de vendê-lo por um preço maior. O retorno depende das condições do mercado, do custo de aquisição e de eventuais reformas.
Imóveis de leilão	A pessoa compra propriedades em leilões, às vezes por valores inferiores aos de mercado. É essencial verificar o edital, a documentação, a ocupação e os possíveis custos de regularização.
Locação por temporada ou short stay	O imóvel é alugado por períodos curtos, por exemplo, a turistas ou pessoas em viagens de trabalho. A receita depende da demanda, da ocupação e dos custos operacionais.
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)	Permitem investir por meio de cotas negociadas na Bolsa, sem precisar comprar um imóvel diretamente. Os fundos podem investir em propriedades físicas ou em títulos ligados ao setor. As cotas podem oscilar de preço.
Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)	São títulos relacionados ao financiamento imobiliário, que remuneram o investidor de acordo com as condições de cada emissão. É importante avaliar prazos, liquidez, riscos e garantias, que variam entre os produtos.
Ações de construtoras e incorporadoras	Permitem investir em empresas do setor por meio da Bolsa. O resultado depende do desempenho das companhias e da variação das ações, que podem se valorizar ou perder valor.
Consórcio imobiliário	É uma forma planejada de reunir recursos para adquirir um imóvel por meio de um grupo. Não equivale a um investimento com retorno garantido: há taxas, reajustes e incerteza sobre quando o participante será contemplado.

• Veja também: Estratégias para investir em imóveis com pouco dinheiro

Agora que você entende melhor o mercado imobiliário, tire suas dúvidas sobre o uso do FGTS para comprar um imóvel.