Comprei um imóvel na planta e quero vender. E agora?

Comprar um imóvel na planta e se arrepender antes mesmo de receber as chaves é uma situação mais comum do que parece, mas que felizmente tem respaldo na lei.

Quem está nessa posição pode repassar o contrato para outro comprador ou romper o acordo diretamente com a construtora, cada caminho com regras, custos e prazos próprios. Entenda melhor a seguir.

Como fazer a revenda de imóvel na planta?

Vender um imóvel que ainda está na planta é um direito do comprador até o momento da entrega das chaves.

Na prática, como o comprador ainda não é o proprietário legal do bem (a propriedade só se efetiva com o registro após a entrega), essa “revenda” acontece por meio de uma cessão de direitos.

Nesse caso, o comprador transfere para outra pessoa os direitos e deveres do contrato assinado com a incorporadora.

Para formalizar o processo, normalmente é preciso:

• Reunir o contrato original e todos os documentos relacionados à compra: comprovantes de pagamento, escritura de alienação fiduciária, se houver;
• Ter a anuência formal da incorporadora — e, se o imóvel ainda estiver sendo financiado, também do banco;
• Lavrar um instrumento de cessão de direitos: ou contrato de compra e venda, se o imóvel já estiver quitado, descrevendo valor e condições de pagamento;
• Levar o documento ao Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada.

Se as parcelas ainda não estiverem quitadas, a construtora precisa redirecionar o restante do pagamento para o novo comprador.

Por isso, o primeiro passo antes de anunciar a venda é sempre conversar com a incorporadora para entender as condições do seu contrato.

Repasse, cessão de direitos e distrato: qual a diferença?

Esses três termos costumam ser usados como sinônimos em transações imobiliárias, mas representam situações diferentes:

• Cessão de direitos (revenda): transfere o contrato para um novo comprador, que assume o saldo devedor e os direitos sobre o imóvel. É o caminho indicado quando se quer recuperar o dinheiro investido e ainda sair no lucro, caso o imóvel tenha valorizado.
• Repasse imobiliário: é um tipo específico de cessão que envolve a transferência de um financiamento bancário ativo. O novo comprador pode assumir a dívida no mesmo banco ou quitá-la, mas a instituição financeira precisa aprovar a mudança, já que esta gera um novo contrato de financiamento levado a registro em cartório.
• Distrato: é o desfazimento do contrato com a incorporadora, sem a entrada de um terceiro comprador. Você devolve o imóvel e recebe de volta parte do que pagou, descontadas multas e taxas.

Preciso de autorização da construtora e do banco para vender?

Mesmo quando o direito de ceder o contrato está previsto na cláusula do instrumento assinado com a incorporadora, a formalização da cessão depende da anuência da mesma.

Se houver financiamento em andamento, o banco também precisa aprovar o novo comprador, avaliando sua capacidade de pagamento antes de transferir a dívida.

Pular essa etapa pode invalidar a transação ou gerar problemas no registro do imóvel mais adiante.

Existe prazo mínimo para poder revender?

Alguns contratos preveem um período de carência antes de permitir a cessão de direitos. Esta é uma cláusula que varia de incorporadora para incorporadora, então vale reler o contrato assinado.

Além da carência contratual, alguns municípios estabelecem prazos mínimos para que a operação não seja tributada como uma revenda tradicional (o que impacta a cobrança de ITBI, tema do próximo tópico).

Quanto custa vender um imóvel na planta?

Antes de fechar negócio, vale colocar na ponta do lápis:

• Taxa de transferência cobrada pela construtora para autorizar e processar a cessão;
• Comissão de corretor, caso você use um profissional para intermediar a venda (em geral entre 5% e 6% do valor da transação);
• Despesas cartoriais e administrativas para lavrar o novo instrumento e levá-lo a registro;
• Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital (veja o próximo tópico);
• ITBI, dependendo da forma como a transação é enquadrada no seu município.

Incide Imposto de Renda sobre a revenda?

Se você vender o imóvel por um valor maior do que pagou até então, esse lucro é considerado ganho de capital e pode ser tributado.

Há, no entanto, hipóteses de isenção. A principal delas é usar o valor recebido para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.

As regras específicas de cálculo e declaração variam conforme o caso, então vale consultar um contador antes de fechar a venda para entender exatamente quanto pode ser devido.

Incide ITBI na cessão de direitos?

Como na cessão de direitos o comprador ainda não é o proprietário registrado do imóvel (só tem um direito contratual sobre ele), a incidência do ITBI pode variar de acordo com a legislação de cada município e com o estágio da obra.

Alguns municípios cobram o imposto normalmente sobre a transferência de direitos; outros preveem prazos ou condições específicas.

Por isso, antes de fechar a operação, é importante checar a regra vigente na prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado.

Documentos necessários para formalizar a revenda

Separe com antecedência:

• Contrato original assinado com a incorporadora;
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos até o momento;
• Escritura de alienação fiduciária, se o imóvel tiver sido financiado;
• Documentos pessoais de vendedor e comprador;
• Anuência por escrito da incorporadora (e do banco, se houver financiamento);
• Certidões negativas, quando exigidas pelo cartório ou pela construtora.

Riscos para quem compra um imóvel “cedido”

Quem compra um imóvel por cessão de direitos também precisa se cuidar. Vale:

• confirmar diretamente com a incorporadora se o vendedor está mesmo em dia com as parcelas (ou negociar como o saldo devedor será quitado;
• exigir a anuência formal por escrito;
• verificar se não há nenhuma pendência judicial ou financeira vinculada ao contrato original antes de assumir a posição de comprador.

Não terminei de pagar e desisti. Posso fazer o distrato de compra e venda de imóvel na planta?

Sim. Para pedir o distrato, basta notificar formalmente a incorporadora — você não precisa estar em dia com os pagamentos para solicitá-lo, mesmo estando inadimplente é possível pedir o desfazimento do contrato.

Nesse processo, a legislação em vigor (Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato) estabelece limites para a retenção de valores pela incorporadora:

• Até 25% do valor pago, em empreendimentos no regime comum (sem patrimônio de afetação);
• Até 50% do valor pago, em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação — modelo em que o patrimônio da obra fica separado do patrimônio da construtora, para garantir a continuidade do empreendimento mesmo em caso de problemas financeiros da incorporadora.

Sobre os prazos de devolução: em regra, o pagamento deve ocorrer em até 180 dias após desfazer o contrato; se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação, o prazo passa a ser de até 30 dias após a expedição do habite-se (ou 30 dias após a revenda da unidade a um novo comprador, se isso ocorrer antes).

Vale um alerta: retenções de até 50% no regime de patrimônio de afetação já foram validadas em decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, então não é mais correto tratar automaticamente qualquer percentual acima de 30% como abusivo — o teto legal de referência hoje é 25% (regime comum) ou 50% (patrimônio de afetação), avaliado caso a caso pela Justiça.

Se a desistência aconteceu porque a construtora não entregou o que foi contratado (atraso além do prazo de tolerância, por exemplo), a regra muda: o comprador tem direito a exigir de volta 100% do valor pago, com correção, e sem as multas aplicadas a quem desiste por conta própria.

Revender ou fazer o distrato: qual vale mais a pena?

Não existe resposta única para essa situação, e a solução dependerá de cada cenário. Veja:

• Se o imóvel valorizou desde a compra e você quer aproveitar essa valorização, a cessão de direitos (revenda) tende a ser mais vantajosa, já que permite negociar um valor de mercado, e não apenas reaver o que já foi pago.
• Se você não tem pressa e não encontra comprador, ou se o contrato tem cláusulas muito restritivas para cessão, o distrato pode ser o caminho mais simples, mesmo com a retenção de parte do valor.
• Se a obra está atrasada ou a construtora não cumpriu o combinado, vale considerar o distrato por culpa da incorporadora, que garante devolução integral.

Antes de decidir, compare: valor de mercado atual do imóvel, estágio da obra, cláusulas de multa e prazo do seu contrato específico, e o cenário do mercado imobiliário na sua região.

Quer evitar problemas ao comprar apê na planta? Veja essas dicas

Conheça a reputação da empresa: pesquise o histórico da construtora e da incorporadora responsáveis pelo empreendimento antes de assinar qualquer contrato. Muitas reclamações recorrentes são um sinal de alerta.

Exija os documentos importantes: mesmo com o prédio ainda em obras, você tem direito de solicitar matrícula do imóvel, certidão de IPTU, registro de incorporação imobiliária, certidões negativas da empresa, memorial de incorporação registrado em cartório, memorial descritivo da obra e título de propriedade do terreno.

Fique atento ao preço final: o valor anunciado na planta pode não ser o valor final das parcelas. Entenda os índices de correção monetária aplicados ao contrato para não ser pego de surpresa com parcelas bem mais altas ao longo da obra.

Perguntas Frequentes

Posso vender um imóvel na planta antes de receber as chaves? Sim, por meio da cessão de direitos, com anuência da incorporadora (e do banco, se houver financiamento).

Cessão de direitos e distrato são a mesma coisa? Não. Na cessão, você transfere o contrato para outra pessoa. No distrato, você desfaz o contrato com a incorporadora e recebe de volta parte do valor pago.

Quanto a incorporadora pode reter em caso de distrato? Até 25% do valor pago no regime comum, e até 50% no regime de patrimônio de afetação, conforme a Lei nº 13.786/2018.

Em quanto tempo recebo o dinheiro de volta no distrato? Em até 180 dias após o desfazimento do contrato, ou em até 30 dias após a expedição do habite-se, se o empreendimento estiver sob patrimônio de afetação.

Preciso pagar Imposto de Renda ao vender um imóvel na planta? Se houver lucro na operação (ganho de capital), sim, salvo hipóteses de isenção, como usar o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.