Gafisa: como a incorporadora saiu do auge para uma crise bilionária

Em pouco mais de uma década, a Gafisa passou de uma das maiores incorporadoras residenciais do país para uma companhia pressionada por uma dívida bilionária, perda de valor de mercado e sucessivas mudanças de gestão. 

O capítulo mais recente dessa trajetória veio em 22 de julho de 2026, quando a empresa informou ao mercado que pretende vender sua participação nos shoppings Fashion Mall e Jardim Guadalupe, ambos no Rio de Janeiro. Segundo comunicado enviado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários), a operação tem como objetivo reforçar o caixa, pagar dívidas e concentrar esforços em ativos considerados prioritários. 

A dívida da companhia chegou a R$ 1,62 bilhão no primeiro trimestre de 2026, segundo dados divulgados pela própria empresa. No mesmo período, a alavancagem, medida pela relação entre dívida líquida e patrimônio, alcançou 86%. A pressão financeira levou a administração a transferir projetos para terceiros como parte da estratégia para reduzir perdas. 

Procurada pela reportagem, a Gafisa informou que não comentaria os assuntos abordados. 

Ascensão e queda: o caminho da Gafisa

Em 2010, poucos anos após o IPO realizado em 2006 (oferta inicial de ações, na sigla em inglês), a empresa viveu um dos seus melhores momentos. Encerrou aquele ano com receita líquida de R$ 3,7 bilhões e R$ 4,5 bilhões em lançamentos. No primeiro trimestre de 2026, porém, a receita líquida foi de R$ 100 milhões e a companhia não registrou novos lançamentos. 

A trajetória entre esses dois momentos revela uma sequência de decisões estratégicas, problemas operacionais, crises de governança e tentativas de reestruturação que não conseguiram interromper o avanço do endividamento. 

A reportagem do Portas analisou os balanços da companhia dos últimos dez anos e consultou especialistas para reconstruir os principais acontecimentos que levaram a empresa ao cenário atual. Ex-integrantes de gestões anteriores da Gafisa também foram procurados, mas preferiram não comentar a situação da companhia. 

Da referência do mercado à small cap

A mudança de percepção do mercado sobre a Gafisa ocorreu de forma gradual. Em 2007, em um dos melhores momentos de sua história, a agência Standard & Poor’s elevou a classificação de risco da companhia para brA na Escala Nacional Brasil, refletindo o fortalecimento da posição financeira da empresa.  Um ano depois, foi a vez da Fitch Ratings elevar a classificação da companhia de A- para A em relação a sua dívida corporativa. 

“A melhoria do rating de nossa dívida corporativa deve resultar em custos de financiamento menores para a Gafisa o que significa, no final, uma maior geração de valor para todos os nossos acionistas”, escreveu Duilio Calciolari, então diretor financeiro e de relações com investidores da Gafisa, em comunicado ao mercado.

Hoje, a realidade é diferente. Com valor de mercado reduzido, baixa liquidez das ações e sucessivos problemas financeiros, a Gafisa deixou de ser acompanhada por grande parte dos analistas de bancos e corretoras. A empresa passou a integrar o grupo das chamadas small caps, companhias de menor valor de mercado negociadas na bolsa. 

Fora do radar dos analistas

A pedido da reportagem do Portas, Roberto Pereira, CEO da ATEX Investimentos e especialista em planejamento financeiro e investimentos, analisou os dados mais recentes da companhia. 

Segundo ele, embora a Gafisa tenha reduzido o tamanho do prejuízo nos últimos exercícios, a alavancagem continua aumentando. “O desafio real está no caixa. O Ebitda [lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização] piorou cerca de R$ 30 milhões na comparação anual e a geração de caixa operacional segue negativa, hoje na casa de R$ 129 milhões. Sem caixa recorrente, a empresa não paga dívida, ela rola dívida. E rolar dívida com desconfiança do mercado custa mais caro a cada rodada”, afirma o especialista. 

Outro ponto destacado por Pereira é a margem bruta da companhia, atualmente próxima de 42%. “Isso mostra que o problema não está no produto, está na estrutura de capital e na disciplina de despesas abaixo da linha operacional. É ali que a diretoria precisa entregar resultado, não no discurso de recuperação”, afirma. 

Trajetória e desafios da Gafisa

A história da Gafisa começou em 1954, no Rio de Janeiro, com o nome Gomes de Almeida Fernandes Engenharia e Construções Ltda. A empresa era especializada na construção de empreendimentos de alto padrão, incluindo projetos assinados por Oscar Niemeyer. 

Com o passar dos anos, a companhia expandiu sua atuação para São Paulo e desenvolveu conceitos considerados inovadores para a época, como o de hotel-residência. 

Na década de 1990, uma reorganização societária deu origem à Gafisa. Anos depois, a empresa se consolidou como uma das maiores incorporadoras do país. Com isso, durante os anos 2000, a companhia ampliou sua atuação com aquisições como Alphaville Urbanismo, Tenda e Cipesa, construtora alagoana. Também criou a FIT Residencial, voltada ao segmento econômico. 

Posteriormente, reorganizou o portfólio e voltou a concentrar esforços nos segmentos de maior renda, além de investir em ativos como o Hotel Fasano Itaim e shopping centers no Rio de Janeiro. 

Como a Tenda desabou as contas da Gafisa 

Um dos primeiros grandes desafios da companhia veio justamente da aquisição da Tenda, construtora voltada ao segmento popular, em setembro de 2008.  A compra ocorreu durante um período de forte expansão do crédito imobiliário no Brasil. O resultado, porém, começou a pesar no balanço poucos anos depois. Em 2011, a Gafisa registrou prejuízo líquido de R$ 1,093 bilhão, o maior até então. Cerca de 69% desse resultado veio da Tenda.

Os ajustes relacionados à Tenda responderam por aproximadamente 70% do impacto negativo no resultado, segundo informações divulgadas pela própria empresa.

Os problemas da operação foram relatados pela própria Gafisa em documento enviado à SEC (agência que regula o mercado de capitais nos EUA). O documento (em inglês) informa que, em 2012, a Tenda passou por ajustes relacionados a cancelamentos de vendas, clientes com alta inadimplência e dificuldades para transferência de financiamento para a Caixa.

Separação de negócios e crise econômica

A situação levou a Gafisa a separação dos negócios, a principal estratégia para tentar reorganizar a companhia. O processo ocorreu em etapas. Em 2013, a empresa vendeu 70% de sua participação na Alphaville, operação que ajudou a reduzir a alavancagem para 36,1% e contribuiu para um lucro líquido recorde de R$ 985,8 milhões naquele ano. 

O resultado, porém, não representou uma recuperação definitiva. Em 2014, o lucro caiu para R$ 66,9 milhões, enquanto o resultado operacional ficou em R$ 34,6 milhões. No mesmo ano, teve início o processo de cisão da Tenda, concluído em 2017, com a distribuição de ações da companhia aos acionistas da Gafisa. 

A melhora, no entanto, não se sustentou. Em 2016, a recessão econômica e a crise política iniciada no ano anterior atingiram o mercado imobiliário em cheio, incluíndo aí a Gafisa. A receita líquida caiu para R$ 915,7 milhões, o resultado bruto ficou negativo em R$ 113,5 milhões e o prejuízo líquido ultrapassou R$ 1,1 bilhão. A alavancagem subiu para 71,8%, com dívida total de R$ 1,63 bilhão. Desse montante, 60% tinha vencimento no curto prazo. 

Outro problema estava no estoque. Ao final daquele ano, 55,6% dos imóveis concluídos da empresa estavam concentrados em projetos comerciais, segmento que enfrentava baixa liquidez naquele momento. 

Em 2017, a situação voltou a piorar. O prejuízo líquido chegou a R$ 849,9 milhões, a margem bruta ficou negativa em 34,5% e a dívida líquida encerrou o ano em R$ 958 milhões, com alavancagem de 126,1%. A companhia iniciou negociações para alongar R$ 456 milhões em dívidas, condição necessária para viabilizar um aumento de capital. 

Problemas de gestão e CVM

Entre setembro de 2018 e fevereiro de 2019, a gestão da GWI promoveu uma série de mudanças na estrutura da companhia. O conselho de administração foi destituído, a diretoria executiva foi substituída e nomes como Sandro Gamba, CEO; Carlos Eduardo Calheiros, CFO; e Gerson Cohen, COO, deixaram seus cargos. A gestora indicou Ana Maria Recart, advogada da GWI sem experiência anterior no setor de construção, para assumir a presidência executiva. 

A crise financeira abriu espaço para uma mudança profunda no controle da companhia. A gestora GWI Asset Management, do investidor coreano Mu Hak You, começou a comprar ações da Gafisa de forma agressiva a partir de meados de 2017. Em janeiro de 2019, a gestora alcançou 50,17% do capital da empresa e assumiu o controle acionário. À época, Mu Hak You ficou conhecido no mercado como “rei do termo”, segundo reportagem da Suno, por utilizar operações alavancadas para ampliar participações societárias.  

Uma reportagem da revista Capital Aberto publicada em fevereiro de 2019, com o título “Como o coreano Mu Hak You arruinou a Gafisa”, detalhou a atuação da gestora durante o período de cinco meses. Durante essa fase, metade do quadro de funcionários foi reduzida, passando de 740 para 370 pessoas. A filial do Rio de Janeiro, cidade onde a empresa havia sido fundada, foi fechada, e os pagamentos a fornecedores foram suspensos. 

A GWI também aprovou um programa de recompra de ações que consumiu R$ 194,4 milhões, equivalente a 25% do caixa da companhia. 

Pedido de falência escancara problemas financeiros

A pressão financeira ficou evidente em abril daquele ano, quando a gráfica Leograf entrou com pedido de falência contra a Gafisa por uma dívida de R$ 300 mil. Embora o valor fosse pequeno diante do tamanho da companhia e o pedido não tenha sido aceito pela Justiça, o episódio chamou atenção para a situação financeira da empresa. 

Naquele momento, a Gafisa tinha R$ 137 milhões em caixa e R$ 889 milhões em dívidas, sendo que 39% desse valor, equivalente a R$ 347 milhões, venceriam até dezembro. Roberto Portella assumiu a presidência executiva em abril de 2019, substituindo Ana Maria Recart. 

A companhia contratou uma instituição para elaborar um plano estratégico, ampliou o limite de capital autorizado para permitir uma nova capitalização, renegociou dívidas, vendeu direitos creditórios de unidades comercializadas e decidiu não realizar lançamentos em 2019, concentrando esforços na reorganização interna. 

A estratégia teve efeito imediato sobre a alavancagem, que caiu para 34% ao final daquele ano. Segundo relatório divulgado pela própria companhia, “o ano de 2019 foi marcante na história da Gafisa, a qual passou por um profundo processo de reestruturação, resultando em uma melhoria expressiva do nosso desempenho operacional e dos nossos resultados financeiros”, diz trecho do documento sobre as contas do quarto trimestre daquele ano.

Em 2021, a alavancagem estava em 39,1%. No ano seguinte, voltou a subir para 71,4%, após a captação de cerca de R$ 600 milhões para novos projetos e aquisição de terrenos, incluindo ativos relacionados à Bait, uma das empresas adquiridas pela companhia. 

Em 2022, a Gafisa encerrou o ano com R$ 460 milhões em caixa e disponibilidades, mas a dívida líquida voltou a crescer, chegando a aproximadamente R$ 1,2 bilhão.

Problemas com a CVM e agravamento da crise

Foi também nesse período que a Gafisa passou a enfrentar questionamentos mais severos na CVM. Em 2019, um aumento de capital com preços diferentes para acionistas levou à abertura de um processo na autarquia por suposto tratamento desigual entre investidores. 

A área técnica da CVM considerou a operação irregular e, em 2023, o colegiado rejeitou por unanimidade o recurso apresentado pela companhia. Segundo o documento, o aumento de capital violou a Lei das S.A. ao estabelecer três preços distintos para uma mesma classe de ações ordinárias.  

Os problemas financeiros continuaram nos anos seguintes. Em 2024, a empresa registrou aumento das despesas administrativas. Em 2025, o prejuízo líquido chegou a R$ 545 milhões, acompanhado de uma queda de 31% na receita operacional líquida. 

Ainda em 2025, a tentativa de fortalecer a estrutura financeira levou a companhia a dobrar a aposta no segmento de alto padrão e luxo. Também captou R$ 197 milhões por meio de aumento de capital, oferta subsequente de ações e emissão de debêntures. Ao final de 2025, a dívida total da Gafisa era de R$ 1,603 bilhão. 

Em 2026, a CVM avançou em uma investigação envolvendo administradores e ex-administradores da Gafisa relacionada a operações com ações realizadas entre 2022 e 2025, incluindo grupamentos acionários feitos pela companhia

Agravamento da crise em 2026

No primeiro trimestre de 2026, a dívida total da Gafisa avançou para R$ 1,622 bilhão e a alavancagem chegou a 86%, contra 59% no mesmo período de 2025. Do total devido, R$ 1,19 bilhão está concentrado em CCBs, CRIs e outras operações financeiras. Já os financiamentos diretos de projetos por meio do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) somavam R$ 308,9 milhões. 

Segundo o relatório divulgado pela empresa, as despesas gerais e administrativas caíram 21% em relação ao trimestre anterior. A administração projeta reduzir a dívida total em 48% até dezembro de 2026, uma estimativa inferior à apresentada no relatório anterior, que indicava redução de 53%. 

A expectativa está baseada na entrega de empreendimentos que somam R$ 1,7 bilhão em VGV (Valor Geral de Vendas). Desse total, 88% das unidades já foram vendidas. A companhia também conta com um novo aumento de capital em andamento. Em comunicado, a administração resumiu a estratégia para o ano: 

“A Gafisa inicia 2026 mantendo foco na execução do plano estratégico, com ênfase na disciplina financeira, na melhoria da estrutura de capital, na entrega dos empreendimentos em fase final de obras e na consistência dos resultados a apropriar”, diz o relatório de contas da empresa. 

Instabilidade administrativa

Além dos desafios financeiros, a companhia enfrentou novos episódios envolvendo sua estrutura de gestão. Em fevereiro de 2026, Mariana Barreto Rezende de Oliveira renunciou à presidência do Conselho de Administração. Ela foi substituída por Eduardo Larangeira Jácome. 

Em abril, a B3 recebeu uma notificação judicial sobre a suspensão do CNPJ da Gafisa S.A. e de outras empresas do grupo. A decisão partiu da 28ª Vara Cível da Justiça paulista e ocorreu após a empresa não apresentar bens à penhora e contratos solicitados em processos judiciais. 

A crise financeira e jurídica também se refletiu no mercado de capitais. A queda das ações em 2026 inviabilizou um plano de capitalização, levando o Conselho de Administração a cancelar a operação diante da diferença entre o preço negociado em bolsa e o valor previsto para emissão. A volatilidade aumentou a presença de investidores especulativos e trouxe movimentos relevantes na composição acionária. A BlackRock chegou a superar participação de 5% em junho, mas reduziu a fatia para 4,6% apenas uma semana depois. O cenário reforçou a percepção de incerteza entre investidores. 

“Há ainda um ponto que o mercado não perdoa: mudanças recentes no quadro societário. Instabilidade na composição acionária é lida como sinal de fragilidade, encarece o custo de capital e dificulta qualquer renegociação de dívida em condições razoáveis”

Roberto Pereira, CEO da ATEX Investimentos

Segundo Pereira, a dificuldade enfrentada pela Gafisa não está relacionada ao mercado imobiliário como um todo. “O desafio é específico da gestão da Gafisa, que está há pelo menos três anos numa promessa de recuperação que os números ainda não confirmam”, diz. 

Desempenho no mercado de capitais

A história da Gafisa na bolsa começou em fevereiro de 2006, quando a empresa realizou seu IPO (oferta inicial de ações) na Bovespa, então Bolsa de Valores de São Paulo. 

Um ano depois, em março de 2007, a companhia passou a negociar ações na Bolsa de Nova York (NYSE). A operação ocorreu por meio de ADSs (American Depositary Shares), títulos emitidos por um banco americano que representam ações de uma empresa estrangeira. No caso da Gafisa, a emissão envolveu o Citibank (atual Citi). 

Até então, nenhuma incorporadora brasileira havia negociado seus papéis no mercado americano. No Brasil, a ação foi lançada a R$ 12,50. Nos Estados Unidos, o valor definido foi de US$ 14,03, equivalente, na época, a duas ações da companhia, segundo o prospecto divulgado ao mercado.

Segundo reportagem da revista Capital Aberto publicada em 1º de maio de 2008, dos R$ 2 bilhões captados nas operações realizadas no Brasil e nos Estados Unidos, cerca de R$ 1 bilhão entrou para o caixa da empresa. Após sucessivos problemas financeiros e mudanças no controle societário, a Gafisa decidiu deixar a Bolsa de Nova York em 2018. O processo foi concluído em 2023, quando a companhia encerrou seu programa de ADSs e passou a manter suas ações apenas na B3.

Dados da B3 mostram a forte desvalorização dos papéis nos últimos anos. Em 5 de janeiro de 2026, as ações eram negociadas a R$ 4,98. No fechamento do pregão de 23 de julho, haviam recuado para R$ 0,36, queda de aproximadamente 93% em pouco mais de seis meses. 

Impacto para investidores e compradores

Especialistas recomendam que investidores busquem informações antes de aplicar recursos em qualquer empresa, especialmente quando a companhia não possui cobertura ampla de analistas de bancos ou corretoras. Segundo Roberto Pereira, a ausência de acompanhamento do mercado não significa falta de informação. 

“A ausência de cobertura de analistas não significa ausência de informação, significa que o investidor precisa ir direto à fonte. O primeiro passo é o demonstrativo de resultado da própria empresa, disponível no site de Relação com Investidores. Não é preciso ser especialista para acompanhar três linhas: receita, Ebitda e geração de caixa. É ali que mora a verdade, não no preço da ação”

Roberto Pereira, CEO da ATEX Investimentos

O segundo passo, segundo ele, é comparar a empresa com uma referência do setor. Uma blue chip, como são chamadas as ações de grandes empresas, pode funcionar como parâmetro de comparação. “Se a referência vai bem e a empresa analisada vai mal, o problema é da gestão, não do mercado”, diz. 

O especialista também recomenda acompanhar notícias recentes sobre a companhia. “Mudança de controle acionário, trocas na diretoria, questionamentos jurídicos, tudo isso antecede o número no balanço e ajuda a entender para onde o vento sopra”, afirma. 

Segundo Pereira, plataformas gratuitas com indicadores financeiros, gráficos e notícias podem ajudar investidores a organizar informações. “Não substitui a análise, porém organiza o material para quem quer investigar por conta própria. O mais importante é a consciência de risco. Investir em uma empresa historicamente perdedora pode ser uma estratégia legítima, inclusive comprada no fundo do poço, desde que o investidor saiba exatamente em que território está pisando”, diz.

Como ficam os compradores de imóveis

A crise da Gafisa deixou de ser apenas um problema acompanhado por investidores e acionistas. Os efeitos também chegaram aos compradores de imóveis e aos empreendimentos em andamento. As execuções judiciais contra a companhia chegaram a R$ 172,4 milhões em um único ano, além de um histórico de pedidos de falência apresentados por credores. 

O relatório do primeiro trimestre de 2026 indica que a empresa reservou R$ 31,297 milhões para pagamento de multas por atraso de obras. O valor representa aumento de 640,8% em relação ao trimestre anterior, quando a provisão era de R$ 4,225 milhões. 

Segundo o documento, o aumento das provisões ocorre em um momento em que a companhia afirma concentrar esforços na entrega dos empreendimentos em fase final de obras. Para compradores que enfrentarem atrasos, especialistas recomendam buscar orientação jurídica para avaliar os direitos previstos em contrato e na legislação. 

O advogado Jefferson Leão Pires, do Poliszezuk Advogados, afirma que a situação financeira de uma incorporadora pode trazer novamente atenção para direitos que muitos consumidores desconhecem. Segundo ele, quando o atraso da obra ultrapassa o prazo de tolerância de 180 dias, o comprador não precisa aceitar retenções de valores. “Os percentuais de retenção de 25% ou 50% jamais se aplicam quando o atraso é imputável à construtora. Reter valores do comprador nessa hipótese configura vantagem manifestamente excessiva, nula de pleno direito”, explica o advogado. 

Especialistas também destacam que, em situações de insolvência, que não é o caso da Gafisa, o comprador deve observar a existência do Patrimônio de Afetação, mecanismo que separa o terreno e os recursos de um empreendimento específico das demais dívidas da incorporadora. 

Segundo Daniela Poli Vlavianos, sócia do Poli, Porto & Andreghetto Advogados, esse é um dos principais instrumentos de proteção dos compradores. Ela explica que os bens vinculados ao empreendimento não respondem por obrigações estranhas àquela obra. “Essa separação reduz o risco de que credores gerais da construtora utilizem os recursos daquela obra para satisfazer dívidas”, detalha Daniela, apontando que, em caso de falência, os próprios compradores podem assumir a continuidade da obra e substituir a incorporadora. 

Jefferson Leão Pires acrescenta que a proteção jurídica é ampla: “Os efeitos da falência ou da recuperação judicial da incorporadora não atingem os patrimônios de afetação constituídos, que não se comunicam com a massa falida.” 

Daniela Poli, porém, faz uma ressalva sobre as provisões de multas por atraso apresentadas nos balanços da Gafisa. Segundo ela, esses valores não representam automaticamente uma dívida reconhecida individualmente com cada comprador. “A provisão contábil não representa o reconhecimento automático de uma dívida individual. Trata-se de uma estimativa lançada no balanço para refletir perdas prováveis”, diz.