Mercado imobiliário 2026: como está hoje e o que esperar

O mercado imobiliário brasileiro em novembro de 2026 segue com dinâmicas distintas entre compra e aluguel — e o quadro da venda ficou mais misto nesta atualização. As vendas de imóveis novos cresceram 5,4% no 1º semestre, recorde puxado pelo Minha Casa, Minha Vida (50,3% das vendas, +15,5%), enquanto o médio e alto padrão recuou 3,2% e o desconto médio na venda bateu recorde histórico de 14%. No crédito, bancos preveem maior restrição a partir do próximo trimestre e a poupança registrou saída de R$ 9,51 bilhões em agosto (pior mês do ano, atrás só de janeiro) — mas a Abecip revisou para cima a projeção de crédito imobiliário em 2026, para R$ 411 bilhões (alta de 25%, ante 16% antes), no mesmo tom de otimismo estrutural do ministro das Cidades, Vladimir Lima, que defende que o crédito pode superar 20% do PIB (hoje em 11%). O Banco Central interrompeu o ciclo de cinco cortes e manteve a Selic em 13,75% ao ano em novembro, em meio às incertezas fiscais após a reeleição de Lula — e os grandes bancos já elevaram as taxas do financiamento imobiliário. No aluguel, a notícia é boa: a inadimplência recuou para 5,84% em outubro, terceiro mês seguido de queda, e o acumulado do ano segue em 7,11%, acima da inflação.

As vendas de imóveis novos cresceram 5,4% no 1º semestre de 2026 ante igual período do ano passado — 226.536 unidades, recorde na série. O Minha Casa, Minha Vida respondeu por 50,3% do total (113.988 unidades, +15,5%), enquanto o médio e alto padrão recuou 3,2% (para 112.548 unidades). O ticket médio caiu 22,6%, para R$ 581.900, refletindo a migração da demanda para a faixa popular — a intenção de compra em 24 meses chegou a 52%, maior nível já registrado. O desconto médio na venda também bateu recorde em 2026: 14% no 2º trimestre, segundo o Raio-X FipeZap — igualando os níveis de 2016 e 2020, e reforçando que o comprador do médio/alto padrão tem poder crescente de negociação diante do estoque elevado.

Em São Paulo, compactos concentram 70% dos lançamentos e 64% das vendas — enquanto o investidor que compra na planta para revender recua no alto padrão, pressionado por juros e excesso de oferta. Um recorte ainda mais específico: unidades de até 34 m² já respondem por quase 80% dos lançamentos da capital em julho, e por 51% do estoque de imóveis novos desde 2023. O estoque residencial da capital bateu recorde em julho: 90,6 mil unidades disponíveis (+42% em 12 meses), com o MCMV respondendo por 58% do total e por 69% das vendas dos últimos 12 meses — as vendas da cidade saltaram 67,4% no mês, mas o médio e alto padrão recuou 18% no período. Um recorte específico do segmento popular (Goldman Sachs) mostra o desequilíbrio se acentuando em agosto: estoque recorde de 59 mil unidades, indicador de 8,4 meses de estoque (o maior desde 2023) e relação vendas/oferta caindo para 60% (ante 68% em meados de 2025) — pressão mais forte na faixa de R$ 275 mil a R$ 400 mil, com estoque 85% maior na comparação anual. No Rio, os lançamentos de luxo (acima de R$ 3 milhões) caíram 86,9% no 2º trimestre — apenas 11 unidades, ante 84 um ano antes —, mas as vendas totais da cidade seguem aquecidas. Em São Paulo, o movimento se inverteu: vendas de alto padrão e luxo recuaram 39% no 1º semestre e os lançamentos, 53,5% (1.109 unidades, ante 2.827) — fim do ciclo de recordes de 2025, segundo a Brain Inteligência Imobiliária, após as incorporadoras dobrarem o volume lançado em cinco anos. Apesar da retração, o m² de imóveis acima de R$ 5 milhões subiu 20,8% no período, para R$ 40.628, e a revenda de imóveis acima de R$ 3 milhões movimentou R$ 7,78 bilhões (+5,6% real) — sinal de que a demanda de luxo migrou para o estoque pronto, não desapareceu. O estoque de lançamentos, porém, equivale a 18 meses de vendas, nível ainda considerado administrável.

Os preços residenciais subiram 0,48% em outubro — desaceleração frente a setembro (+0,58%) —, mas acima do IPCA-15 do mês (0,32%) e abaixo do IGP-M (1,47%). No acumulado do ano, o índice segue acima da inflação: 4,54% entre janeiro e outubro, ante 4,28% do IPCA, uma vantagem de 0,26 p.p. A alta alcançou 44 das 56 cidades monitoradas; entre as capitais, lideraram Aracaju (+1,99%), Brasília (+1,85%) e Recife (+1,49%). Até setembro, Vitória liderava o acumulado do ano (+8,82%), seguida por Manaus (+8,43%) e Aracaju (+7%). São Paulo acumula apenas 1,70% e Porto Alegre registra queda. O estoque nacional de imóveis novos prontos soma R$ 38 bilhões, com 30.085 unidades sem comprador. O MCMV segue como contraponto positivo — a faixa 3 cresceu quase 50% no 1º semestre. Fora da Grande São Paulo, a Baixada Santista lidera o preço de imóveis novos entre as regiões paulistas pesquisadas: ticket médio de R$ 1,081 milhão e m² de R$ 12.560 (ante média estadual de R$ 9.875), puxado pela escassez de terrenos e pelo padrão construtivo elevado no litoral.

Uma pesquisa Loft/Offerwise em seis capitais mostrou o tamanho do descompasso de preço em São Paulo: 42% dos compradores buscam imóveis de até R$ 350 mil, mas apenas 31% dos vendedores aceitariam negociar nessa faixa — ainda que 74% deles topem algum desconto para fechar negócio. Em paralelo, o UBS voltou a apontar São Paulo como a cidade de menor risco de bolha imobiliária entre 23 centros globais analisados — os imóveis, em termos reais, ainda valem cerca de 25% menos que no pico de 2014.

O cenário de crédito combina sinais opostos. Os bancos já preveem maior restrição ao crédito imobiliário a partir do próximo trimestre, pressionados pela saída de R$ 9,51 bilhões da poupança SBPE em agosto — piora frente aos R$ 6,95 bilhões de julho e o segundo pior resultado mensal do ano, atrás apenas de janeiro (R$ 18,81 bilhões) — revertendo a expectativa de recuperação do 2º trimestre. Do lado otimista, a Abecip revisou para cima a projeção de crédito imobiliário em 2026: R$ 411 bilhões, alta de 25% (ante estimativa anterior de 16%), puxada pelo FGTS/Pré-Sal (R$ 195 bilhões, +38%) e pelo SBPE (R$ 185 bilhões, +18%) — no 1º semestre, as concessões já somaram R$ 180,9 bilhões, alta de 23%. “A demanda seguiu consistente mesmo com juros elevados”, afirmou Michel Cury, presidente da Abecip. Na mesma toada, o ministro das Cidades, Vladimir Lima, defendeu no Abecip Summit que o crédito imobiliário pode superar 20% do PIB — hoje em 11% — com modernização, novas políticas habitacionais e integração com o setor privado. São visões que não se contradizem: a restrição é conjuntural, a ambição — do setor e do governo — é estrutural. Apesar da saída de recursos da poupança, as concessões via SBPE seguem fortes: R$ 132,5 bilhões entre janeiro e agosto (+37,5% sobre 2025), com agosto isolado somando R$ 16,97 bilhões — o terceiro melhor resultado para o mês em 25 anos. No front regulatório, a CBIC pediu à Fazenda e ao Banco Central o adiamento do novo modelo do SBPE (de janeiro de 2027 para janeiro de 2028) e a manutenção do teto de juros em 12% ao ano, alegando risco à classe média numa transição abrupta. A discussão de funding ganhou um novo capítulo no Fórum Abrainc (07/10): o ministro da Fazenda, Dario Durigan, defendeu reforçar o ajuste fiscal da União preservando FGTS, Fundo Social do Pré-Sal e o Minha Casa, Minha Vida como fontes de financiamento da construção civil, enquanto o governador reeleito de São Paulo, Tarcísio de Freitas, criticou o uso do FGTS para medidas fiscais de curto prazo em vez de habitação e infraestrutura — e o setor, pela Abrainc, pediu que o programa seja tratado como política de Estado.

O Banco Central interrompeu o ciclo de cortes e manteve a Selic em 13,75% ao ano na reunião de 4 de novembro — decisão unânime, a primeira após a reeleição de Lula e o fim de uma sequência de cinco cortes iniciada em março. O comunicado cita aumento de incertezas e expectativas de inflação mais altas; até setembro, o mercado ainda apostava em novo corte de 0,25 ponto percentual. Resta uma última reunião em 2026, em dezembro. O repasse dos cortes anteriores ao crédito imobiliário é gradual e pode levar até 12 meses para se refletir integralmente nas condições de financiamento. O home equity bateu recorde: R$ 6,6 bilhões no 1º semestre, alta de 309%. O uso do FGTS em consórcios imobiliários cresceu 39%, movimentando R$ 215 milhões. A Caixa atingiu R$ 1 trilhão em crédito habitacional, com MCMV respondendo por 58,4%. O Santander passa a financiar até 90% do valor do imóvel em casos selecionados.

O cenário mudou rapidamente após o 2º turno das eleições: Santander, Itaú e Bradesco elevaram as taxas mínimas do financiamento imobiliário — o Santander, de 11,69% para 12,49% ao ano mais TR (vigência a partir de 30 de outubro), e o Itaú, para cerca de 12,95% ao ano mais TR, alta de quase 1 ponto percentual, enquanto o Bradesco foi de 11,69% para 15% ao ano mais TR para a maioria dos clientes. Os bancos atribuem o movimento à disparada das taxas de juros futuros na semana seguinte à reeleição do presidente Lula, refletindo a percepção de risco fiscal dos agentes de mercado — parte da alta já cedeu nos pregões seguintes. Para quem comprou na planta, o risco está no repasse: se o contrato bancário ainda não foi assinado, a aprovação anterior não garante a taxa, e juros maiores podem reduzir o valor aprovado e exigir entrada adicional — impacto maior para quem recebe as chaves em 2027.

O funding também está no radar: uma eventual cobrança de 5% de IOF sobre LCI e LIG, aventada pelo governo, elevaria em cerca de 0,7 ponto percentual a taxa do financiamento e tiraria o acesso à casa própria de 1,4 milhão de brasileiros da classe média, segundo estudo da Abrainc — esses títulos já respondem por 58% das fontes de financiamento da classe média (ante 21% cinco anos antes), período em que a poupança SBPE teve retirada líquida de R$ 326 bilhões. No lado do FGTS, o Conselho Curador manteve R$ 144,5 bilhões para habitação em 2027, o mesmo valor de 2026; a dotação anual da classe média no MCMV é de R$ 15 bilhões em 2027, mas cai para R$ 10 bilhões entre 2028 e 2030.

O aluguel residencial subiu 0,52% em setembro, segundo o FipeZap — nova desaceleração frente a 0,70% em julho e 0,55% em agosto —, acumulando 7,11% no ano (ante 6,56% até agosto), ainda acima do IPCA (3,95% no ano) e do IGP-M (3,45%). Cinco capitais já superam 10% no ano: Aracaju (+16,12%), Campo Grande (+11,95%), Manaus (+11,04%), Fortaleza (+10,98%) e Natal (+10,72%). A boa notícia do mês vem da inadimplência: o índice da Loft, calculado com 500 mil contratos, recuou de 6,18% para 5,98% em agosto após três meses de alta — queda disseminada em todas as regiões do país, possivelmente associada à liberação de renda por programas de renegociação de dívidas. A melhora segue em outubro: o índice caiu pelo terceiro mês consecutivo, a 5,84%, o menor nível desde abril — Sul e Sudeste concentram a melhora, enquanto Norte, Nordeste e Centro-Oeste seguem estáveis em 7% pelo terceiro mês seguido. Outro levantamento, o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica (base de mais de 1 milhão de locatários), mostra o mesmo movimento com números mais baixos: a taxa caiu para 2,93% em setembro, mínima da série iniciada em 2023, ante 3,11% em agosto — puxada pelos contratos acima de R$ 13 mil (de 5,96% para 5,75%).

Outro termômetro do setor, o IVAR (FGV-IBRE), desacelerou em setembro: alta nacional de 0,28%, ante 0,29% em agosto, com o acumulado em 12 meses recuando de 5,09% para 5,08%. Entre as capitais pesquisadas, Rio de Janeiro (+0,45%) e Porto Alegre (+0,57%) aceleraram no mês, Belo Horizonte ficou estável (0%) e São Paulo desacelerou (0,15%, ante 0,30% em agosto). No acumulado em 12 meses, Belo Horizonte segue na liderança mesmo com desaceleração, de 8,47% para 7,88%, enquanto Porto Alegre destoa com aceleração de 3,36% para 4,36%.

No segmento comercial, o aluguel subiu 0,75% em setembro — desaceleração frente a 1,01% em agosto —, acumulando 9,31% entre janeiro e setembro (ante 8,50% até agosto), com o rendimento anual (7,59%) superando o do residencial (6,14%). Salvador (+15,70%), Rio de Janeiro (+14,29%) e Curitiba (+12,08%) lideram a valorização no ano. A vacância de escritórios premium em São Paulo caiu para 13,1%, com 153 mil m² de absorção líquida no semestre. Um retrato mais recente do setor, da Binswanger Brazil, mostra o movimento se intensificando: no 3º trimestre, a vacância de escritórios de alto padrão recuou para 12,9% (ante 15,1% um ano antes) e o aluguel médio anunciado bateu recorde de R$ 144 por m², alta de 16% em 12 meses — puxado pelo retorno ao trabalho presencial. Nos eixos mais disputados (Itaim, JK e Faria Lima), o valor já gira em torno de R$ 320/m²; na Paulista, chega a R$ 180/m²; e em polos mais novos, como Chácara Santo Antônio e Berrini, fica perto de R$ 110/m². Na Faria Lima, única região corporativa paulistana em que o aluguel superou a inflação nos últimos dez anos, o preço médio de locação avançou 75,4% na década (ante ~63% do IPCA), com vacância de apenas 9% — e de 5% no entorno da Avenida Juscelino Kubitschek. Em Florianópolis, studios chegam a R$ 27 mil/mês. O IGP-M desacelerou para alta de 1,47% em outubro, ante 1,57% em setembro, mas o acumulado em 12 meses saltou de 3,34% para 5,24% (4,97% no ano), à medida que meses fracos de 2025 saem da base de comparação — pressão vinda sobretudo do atacado (IPA), com alívio parcial na agropecuária. O indicador passa a reajustar os contratos de aluguel com aniversário em novembro.

A atividade da construção civil recuou no 1º semestre de 2026 — o índice encerrou o período em 46,4 pontos, pressionado por Selic alta, custos de materiais, escassez de mão de obra e confiança baixa. O desempenho operacional das construtoras, porém, conta história diferente: as de baixa renda, ancoradas no MCMV, impulsionam resultados, enquanto as de alta renda seguem afetadas pelos juros elevados. MRV e Cyrela reportaram lucros com custos crescentes — ainda que a prévia do 3º trimestre da Cyrela mostre sinais mistos: lançamentos do MCMV cresceram 34% no trimestre (R$ 1,26 bi), mas as vendas totais da incorporadora caíram 23% na comparação anual, com o alto padrão entre os mais afetados. O humor do mercado piorou de forma abrupta após a reeleição de Lula: no primeiro pregão seguinte, as ações de construtoras lideraram as perdas da Bolsa — Cyrela caiu 44,81%, MRV 42,53%, Tenda 26,38%, Direcional 24,05% e Cury 16,68% —, em meio à disparada dos juros futuros (contratos de 2031/2033 chegaram a ~14,5% ao ano) e ao acionamento do circuit breaker da B3 pela primeira vez desde março de 2020 (Ibovespa fechou o dia com queda de 13,88%). O movimento reflete reprecificação de risco fiscal, não uma mudança nos fundamentos do setor. Um retrato mais recente do setor (BB-BI, com dados do BC) reforça esse dinamismo: a taxa média do financiamento imobiliário para pessoa física chegou a 11,3% ao ano em julho, mas o estoque de médio/alto padrão caiu 9,8% em 12 meses, o MCMV respondeu por 85,4% dos lançamentos das incorporadoras associadas à Abrainc e a construção abriu 12.691 vagas formais só em julho, segundo o Novo Caged. O setor projeta 2026 forte, mas já vê 2027 com cautela — Selic ainda elevada e custos de obra são os principais riscos citados. A Caixa endureceu critérios do MCMV para compradores de renda informal e reduziu a parcela de pró-soluto pós-entrega — mudança que já pressiona incorporadoras populares: a Tenda projeta mais distratos e até 1,2 p.p. de perda de margem no 3º trimestre, com a ação acumulando queda de 18% em setembro. Em termos agregados, os distratos de Cury, MRV, Plano&Plano e Tenda somaram R$ 1,1 bilhão no 3º trimestre — alta de 65,5% frente a igual período de 2025 e de 63% sobre o 2º trimestre —, totalizando 4.127 unidades com contrato cancelado.

No mesmo Fórum Abrainc, o Ministério das Cidades anunciou que o Minha Casa, Minha Vida atingiu a marca de 2,7 milhões de unidades contratadas desde 2023 — R$ 424,2 bilhões financiados entre FGTS, Fundo Social do Pré-Sal e Orçamento da União, com presença em 95% dos municípios brasileiros. A meta do governo é chegar a 3 milhões de unidades em todas as modalidades até o fim do ano.

Em São Paulo, o ciclo de 317 mil apartamentos em construção reflete lançamentos recordes em três anos consecutivos, com compactos dominando em volume. No médio e alto padrão, o estoque subiu para 26 meses de venda e o investidor especulativo recua. Investidores institucionais estão mais seletivos, com preferência pelo residencial econômico — embora uma nova frente esteja surgindo para o alto padrão: a gestora BM Partners estrutura um fundo de ao menos R$ 300 milhões para comprar estoque de incorporadoras no Sul e Sudeste (até 30% das unidades de um empreendimento, com desconto), dando fôlego financeiro a projetos com demanda mais lenta. No luxo, Balneário Camboriú empurra o mercado para cidades vizinhas.

As fusões e aquisições no setor imobiliário somaram R$ 12,4 bilhões no 1º semestre de 2026, alta de 44% frente aos R$ 8,7 bilhões de igual período de 2025, segundo a KPMG. O número de transações cresceu bem menos (87, ante 82) — sinal de que o movimento é puxado por ativos estabilizados e de maior valor, não por um boom de operações. A leitura da consultoria é de “reciclagem de capital”: com juros altos, empresas preferem vender propriedades prontas a captar dívida nova. Destaques do semestre incluem a compra de 11 galpões da Log Commercial pelo Itaú Log CP FII (R$ 1 bilhão) e de 6 galpões pelo XP LOG FII (R$ 919 milhões).

No médio/alto padrão, os distratos corresponderam a 21% das vendas brutas no 1º semestre de 2026, o maior nível desde 2020, segundo a Abrainc — reflexo de juros altos e crédito mais restrito nesse público, que não conta com subsídios do MCMV. A Lavvi teve alta de 82% nos distratos na comparação anual, e a Trisul, de 29,4%. Separadamente, os investimentos em imóveis comerciais somaram R$ 12,2 bilhões no 3º trimestre (41 transações), o segundo maior volume trimestral em 12 anos, segundo a Cushman & Wakefield — logística liderou, com 45% do montante.

Como está o mercado imobiliário hoje?

O mercado em novembro de 2026 tem um quadro misto na venda e uma boa notícia no aluguel. As vendas de imóveis novos cresceram 5,4% no semestre, recorde puxado pelo Minha Casa, Minha Vida — mas o médio e alto padrão recuou 3,2% e o desconto médio na venda bateu recorde de 14%. No crédito, bancos preveem restrição a partir do próximo trimestre, mas a Abecip revisou para cima a projeção de 2026, para R$ 411 bilhões. No aluguel, a inadimplência recuou para 5,84% em outubro (terceiro mês seguido de queda), e o acumulado de 7,11% no ano segue acima da inflação. A Selic parou em 13,75% após cinco cortes e os grandes bancos elevaram as taxas do financiamento no fim de outubro, o que encarece o crédito.

2026 é um bom ano para comprar imóvel?

Depende do segmento. Para a faixa popular, o cenário é favorável: o MCMV puxou 50,3% das vendas do semestre (+15,5%) e a Abecip revisou para cima a oferta de crédito em 2026. Para o médio e alto padrão, o quadro é mais desafiador — vendas recuaram 3,2%, o ticket médio caiu 22,6% e o desconto médio de 14% indica espaço crescente para negociação. Com a Selic parada em 13,75% e os grandes bancos tendo elevado as taxas no fim de outubro (o Bradesco chegou a 15% ao ano mais TR), o crédito está mais caro e os bancos sinalizam maior restrição à frente. Vale simular o financiamento com a taxa atual e, em compras na planta, checar se a aprovação anterior vale no repasse; a portabilidade permite refinanciar se o custo cair depois.

O aluguel vai continuar subindo em 2026?

A tendência de alta persiste, com um sinal positivo: a inadimplência recuou para 5,84% em outubro — terceiro mês seguido de queda, com Sul e Sudeste concentrando a melhora. O FipeZap registrou 0,52% em setembro e o acumulado de 7,11% no ano supera a inflação em pouco mais de 3 pontos. Cinco capitais acumulam mais de 10%: Aracaju lidera com +16,12%. No comercial, a alta acumula 9,31% no ano, com rendimento superior ao do residencial.

Qual a previsão para a valorização dos imóveis em 2026?

Em outubro, os preços subiram 0,48% — acima do IPCA-15 do mês —, e o acumulado do ano (4,54%) segue acima da inflação (4,28%), com vantagem de 0,26 p.p. O desconto médio de 14% nas vendas sugere que o mercado está mais favorável ao comprador. Até setembro, Vitória (+8,82%), Manaus (+8,43%) e Aracaju (+7%) lideravam o acumulado. Com a Selic parada em 13,75% e o financiamento mais caro, o ritmo de alta tende a ser mais contido.