Investidor “na planta” recua no alto padrão de São Paulo

Os investidores que compram imóveis de alto padrão na planta para ganhar com a revenda estão menos presentes nos lançamentos de São Paulo.

As vendas passaram a se concentrar em consumidores que pretendem morar no imóvel, segundo relatos de incorporadores ao portal Metro Quadrado. Parte dos investidores migrou para a renda fixa, enquanto outra parcela aguarda maior clareza sobre o cenário econômico e eleitoral.

O aumento da oferta também reduziu o interesse. Nos últimos anos, incorporadoras ampliaram a exposição ao alto padrão para compensar as dificuldades de crédito enfrentadas pela classe média.

Com mais lançamentos disponíveis, investidores que dependem da escassez para valorizar seus imóveis ficaram mais cautelosos.

Usuário final chega a 75% dos compradores

Em momentos de mercado mais aquecido, investidores interessados em revender as unidades chegam a responder por cerca de 40% das negociações. Os usuários finais representam os outros 60%.

Atualmente, essa relação está mais próxima de 25% para investidores e 75% para compradores que pretendem morar no imóvel, segundo estimativa da Bossa Nova Sotheby’s International Realty.

De acordo com Marcello Romero, CEO da imobiliária de luxo, os apartamentos comprados na planta já não apresentam o mesmo potencial generalizado de valorização observado em anos anteriores. “Antes, dava para comprar de olhos fechados que sabíamos que iria apreciar. Mas não estamos mais em um mar de oportunidades”, afirmou.

No Grupo Lux, os revendedores representavam cerca de 30% dos compradores até o final de 2024. Hoje, segundo a empresa, essa participação está zerada.

Bruno Alves, CEO do grupo, relaciona o afastamento ao retorno das aplicações financeiras. Na avaliação dele, o investidor pode obter cerca de 15% ao ano no banco sem assumir o risco de uma operação imobiliária.

Oferta maior mudou a lógica do mercado

A situação era diferente há poucos anos. Os estoques acumulados durante a recessão de 2015 e 2016 foram absorvidos gradualmente.

Durante a pandemia, os lançamentos voltaram em um período de juros mais baixos. Nesse contexto, praticamente qualquer apartamento comprado na planta tinha potencial para acumular valorização até a entrega.

Mesmo após a retomada dos juros, as incorporadoras continuaram aumentando a oferta. As empresas apostavam na resiliência do público de maior renda, mas não esperavam que a Selic permanecesse elevada por tanto tempo.

Com mais imóveis disponíveis e uma renda fixa mais atraente, a estratégia de comprar na planta para revender perdeu competitividade.

Comprador final também está mais cauteloso

O usuário final passou a dominar os lançamentos, mas também avalia as decisões com mais cuidado.

Segundo Arthur Monnerat, diretor comercial da Lindenberg, esse comprador “está pensando se está fazendo um bom negócio caso precise revender lá na frente”.

A cautela mostra que preço, liquidez e potencial de valorização passaram a pesar mesmo entre consumidores que pretendem morar na unidade.

Investidor profissional continua ativo

O perfil que mais se afastou é o investidor de curto prazo, que movimenta recursos entre diferentes classes de ativos em busca do melhor retorno.

Investidores profissionais e institucionais continuam comprando imóveis para diversificar o patrimônio. Eles estão, porém, mais rigorosos na seleção dos projetos.

Já os investidores de studios também permanecem ativos. O tíquete menor e as possibilidades de locação convencional, curta temporada e revenda ajudam a sustentar a procura.

Faixa de R$ 2 milhões a R$ 6 milhões sente mais

Daniel Toti, fundador da incorporadora Toca55, afirma que imóveis entre R$ 2 milhões e R$ 6 milhões enfrentam mais dificuldade. Segundo ele, essa faixa atende compradores que ainda dependem de financiamento e, por isso, sente com maior intensidade os efeitos dos juros elevados.

Acima de R$ 8 milhões ou R$ 10 milhões, a procura permanece mais firme. Esse público costuma comprar com recursos próprios e usar os imóveis para diversificação, preservação de patrimônio ou geração de renda.

Em períodos de instabilidade, parte dos investidores prefere adiar decisões. Outros aumentam a exposição a ativos reais como forma de proteção.

Incerteza também abre espaço para descontos

Uma parcela mais arrojada dos investidores interpreta a combinação de incerteza e oferta elevada como oportunidade.

A estratégia é negociar imóveis com desconto agora e capturar uma eventual valorização quando os juros estiverem mais baixos.

A maioria, entretanto, deve aguardar uma redução mais relevante da Selic. Romero avalia que a presença dos revendedores poderá voltar a crescer quando a taxa de juros ficar abaixo de dois dígitos.

Com informações de Metro Quadrado