Veja o resumo da notícia
- Programas habitacionais de cinco candidatos à presidência foram analisados, focando em suas propostas para moradia.
- Lula propõe continuidade e ampliação do Minha Casa, Minha Vida, com foco em famílias vulneráveis.
- Flávio Bolsonaro visa recuperar o Casa Verde e Amarela, com meta de 2,5 milhões de moradias e PPPs.
- Caiado sugere deslocamento para acesso à moradia, priorizando famílias vulneráveis e localização estratégica.
- Augusto Cury foca em comunidades empreendedoras, regularizando até 5 milhões de imóveis e promovendo urbanização.
- Renan Santos busca 'desfavelizar' o Brasil em dez anos, com titulação individual e investimentos nas comunidades.
- As propostas variam entre financiamento, produção habitacional, acesso à moradia e formalização de favelas.
- Nenhuma das dimensões isoladamente constrói uma política habitacional completa para o déficit brasileiro.
A cada quatro anos, voltamos nossa atenção àqueles que disputam a cadeira do Palácio do Planalto. Mesmo que os programas de governo não sejam integralmente executados, eles sinalizam prioridades e concepções de projetos. Com foco nos cinco candidatos mais bem posicionados na pesquisa BTG/Nexus divulgada em 21 de setembro, analisei as propostas habitacionais de Lula, Flávio Bolsonaro, Augusto Cury, Ronaldo Caiado e Renan Santos (veja também o levantamento completo de propostas por candidato).
O que cada programa prioriza
O programa de Lula apresenta essencialmente uma estratégia de continuidade, ampliação e diversificação do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O documento não estabelece uma nova meta de moradias para 2027-2030, mas propõe manter e expandir o programa para diferentes faixas de renda, preservando o foco nas famílias mais vulneráveis. Entre os instrumentos estão a Compra Assistida, o uso de imóveis e terrenos da União, o Fundo Imobiliário da União, a ampliação do Reforma Casa Brasil e a continuidade do Periferia Viva.
Flávio Bolsonaro propõe recuperar a denominação Casa Verde e Amarela e produzir 2,5 milhões de moradias. A proposta combina financiamento com a “menor taxa possível”, regularização fundiária, urbanização, saneamento e PPPs que integrem habitação e infraestrutura. O principal ponto em aberto é o funding. Assim como no plano de Lula, o documento não estima o custo das unidades nem explicita quanto da política dependerá de subsídios públicos.
No plano de Caiado, a política habitacional aparece dispersa entre as agendas de infraestrutura e proteção social, sem uma seção dedicada ao tema. Ainda assim, o documento sugere um deslocamento da política da casa própria para o acesso à moradia, priorizando famílias vulneráveis e a localização próxima a empregos, transporte e serviços. Entretanto, faltam metas quantitativas para famílias ou redução percentual de déficit, assim como uma estimativa de custo da política.
Já no programa de Augusto Cury, a política habitacional aparece na seção “Comunidades Empreendedoras do Brasil”. Há o entendimento de que moradia e inclusão econômica caminham juntas, concentrando a atuação nas favelas. A proposta prevê regularizar até 5 milhões de imóveis em dez anos, requalificar o estoque informal e promover urbanização. Os gastos estimados variam entre R$ 10-20 bilhões para regularização e R$ 100-200 bilhões para urbanização, infraestrutura e melhorias habitacionais.
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No programa de Renan Santos, o foco está na transformação física e financeira. O objetivo é “desfavelizar” integralmente o Brasil em dez anos, transformando as 12.348 favelas e comunidades urbanas do país. A estratégia combina a titulação individual, urbanização, serviços públicos, investimentos nas próprias comunidades e redirecionamento do MCMV da produção periférica para a compra de imóveis em áreas estruturadas. O programa estima gasto entre R$ 1,2-1,5 trilhão em dez anos, com recuperação de recursos por financiamentos de longo prazo, securitização, formalização tributária e outras receitas.
Três concepções de política habitacional
Enquanto a política habitacional brasileira precisa responder simultaneamente ao déficit quantitativo de moradias, ônus excessivo com aluguel, moradia inadequada e urbanização, os cinco programas atacam esses problemas com intensidades e instrumentos bastante diferentes.
A experiência brasileira mostra que nova produção, regularização fundiária ou expansão do crédito, isoladamente, não resolvem esse conjunto de desafios. Para enfrentar o déficit, importa não apenas quantas moradias são produzidas, mas quantas efetivamente chegam às famílias de baixa renda. Da mesma forma, uma habitação digna e barata na periferia pode reduzir o custo residencial e, simultaneamente, elevar o custo urbano e econômico, ao exigir grandes deslocamentos e ampliar a demanda por transporte e serviços públicos frequentemente insuficientes nessas regiões.
Boa parte das propostas pode ser operacionalizada a partir do menu de instrumentos regulatórios e financeiros já existentes. A questão decisiva é a composição do funding e sua capacidade de alcançar as famílias que mais precisam. Entre os cinco planos, o de Renan Santos é o que explicita de forma mais ampla mecanismos de recuperação dos recursos empregados. Ao mesmo tempo, esse desenho carrega elevada incerteza, pois pretende transformar valorização imobiliária, receitas futuras de IPTU e outras externalidades fiscais em funding ex ante. Isso exigiria mecanismos robustos de captura de valor e securitização, e enfrentaria um problema adicional de federalismo fiscal, já que o IPTU constitui receita municipal.
Há, portanto, três concepções de política habitacional. Lula e Flávio Bolsonaro colocam financiamento e produção habitacional em larga escala no centro da estratégia; Caiado amplia o conceito para acesso à moradia, incorporando aluguel social; e Cury e Renan Santos concentram maior esforço na formalização e na requalificação do estoque existente e das favelas. O problema é que nenhuma dessas dimensões, isoladamente, constrói uma política habitacional completa. Produção, capacidade de pagamento, qualidade da moradia e acesso à cidade são andares do mesmo prédio. Deixar um deles incompleto significa preservar parte do déficit habitacional e dos custos econômicos de cidades territorialmente desiguais.
Rodger Campos é colunista do Portas, economista e doutor em Economia pela FEA/USP, fundador e consultor da RBA Consultoria Econômica. Também é professor e pesquisador líder do Centro de Estudos das Cidades - Laboratório Arq.Futuro do Insper e pesquisador associado do Núcleo de Economia Regional e Urbana da FEA/USP (NEREUS-USP). Foi Assessor de assuntos econômicos na diretoria de Desenvolvimento Urbano na São Paulo Urbanismo (empresa vinculada à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da cidade de São Paulo), Head de Estratégia na Loft e Economista Sênior na DataZap, braço de inteligência imobiliária do Grupo OLX. Na carreira acadêmica foi pesquisador visitante na University of Illinois Urbana-Champaign, professor no IBMEC e possui artigos científicos publicados em revistas nacionais e internacionais
