O Brasil precisa discutir habitação além da casa própria

5,77 milhões de domicílios é o tamanho estimado do déficit habitacional no Brasil. Mas a composição desse número talvez diga mais sobre o desafio brasileiro do que o próprio total: 3,59 milhões estavam nessa conta porque o aluguel pesava excessivamente sobre a renda familiar.

Isso muda a leitura do problema. O maior componente do déficit habitacional brasileiro hoje está relacionado ao custo de morar.

Construir mais moradias continua sendo fundamental, especialmente para a população de menor renda. Só que apenas aumentar a produção de unidades dificilmente dará conta de uma questão que também envolve renda, localização, crédito e acesso.

As propostas de Lula e Flávio Bolsonaro

É com essa lente que tenho lido as propostas para habitação apresentadas por Lula e Flávio Bolsonaro para o próximo mandato.

Os dois colocam a casa própria no centro da política habitacional, embora proponham caminhos diferentes.

Lula prevê manter e ampliar o Minha Casa, Minha Vida, preservando a prioridade para as famílias de menor renda e atendendo também outras faixas. Seu programa traz ainda instrumentos como a Compra Assistida, o uso de imóveis e terrenos da União, a expansão do Reforma Casa Brasil, urbanização de favelas, regularização fundiária e investimentos em saneamento. Há, portanto, uma leitura da habitação conectada a uma agenda mais ampla de cidade.

Flávio Bolsonaro propõe retomar o Casa Verde e Amarela, com meta de financiar 2,5 milhões de moradias. O programa inclui regularização fundiária, urbanização de áreas degradadas e parcerias público-privadas capazes de reunir habitação e infraestrutura em um mesmo projeto.

São propostas concretas. Minha dúvida está um pouco adiante: para qual problema habitacional estamos desenhando essas políticas?

Durante décadas, a política habitacional brasileira teve a propriedade como principal referência. Isso produziu avanços sociais importantes e continuará sendo parte fundamental da solução.

Uma política pensada para outro Brasil

Ao mesmo tempo, a maneira como o brasileiro mora está mudando. A participação dos domicílios alugados vem crescendo. As famílias mudaram de tamanho e composição. O país envelhece. As relações de trabalho e a mobilidade se transformaram. E, nas grandes cidades, localização pode determinar acesso a emprego, transporte, educação e serviços tanto quanto a própria qualidade do imóvel.

A política habitacional precisa incorporar essa realidade.

Isso significa colocar na discussão, com mais profundidade, temas como locação acessível, residencial para renda, retrofit de edifícios existentes, regeneração de áreas centrais e novas soluções para uma população que viverá mais e formará famílias de maneiras diferentes.

Quem paga a conta

E aí aparece outra questão que considero incontornável: como financiar essa transformação?

Habitação disputa recursos públicos com saúde, educação, Previdência, segurança e infraestrutura. Qualquer governo terá de fazer escolhas dentro de algum grau de restrição fiscal.

Os programas partem de visões diferentes sobre como lidar com essa restrição. Lula combina a defesa da responsabilidade fiscal com a ampliação de investimentos públicos e privados. Flávio Bolsonaro coloca maior ênfase na contenção da despesa, na geração de superávits primários e na estabilização e posterior redução da dívida pública.

Para a política habitacional, porém, existe uma pergunta prática que atravessa os dois modelos: quanto da expansão que o Brasil precisa poderá depender diretamente do Orçamento da União?

Essa discussão talvez seja tão importante quanto a própria meta de unidades.

Se quisermos ampliar a oferta de moradia de forma consistente nas próximas décadas, teremos de discutir também como mobilizar capital de longo prazo. Bancos, fundos, seguradoras, investidores institucionais, incorporadores e operadores podem cumprir papéis diferentes conforme o produto, a faixa de renda e o nível de risco.

Isso não diminui o papel do Estado. Pelo contrário. Há parcelas da população para as quais subsídio público continuará sendo indispensável.

Ao mesmo tempo, uma boa política habitacional pode fazer mais do que financiar diretamente a construção. Pode criar condições para que recursos públicos limitados mobilizem volumes maiores de investimento privado onde isso fizer sentido.

Essa conversa já aparece com mais maturidade em outros mercados imobiliários. Não para copiar soluções estrangeiras, porque contexto importa, mas para lembrar que habitação funciona como um sistema.

Habitação funciona como um sistema

Propriedade, aluguel, subsídio, crédito, capital privado, infraestrutura, mobilidade e uso do solo estão conectados. Quando tratamos cada um separadamente, corremos o risco de resolver uma parte do problema e criar outra.

Há ainda uma última variável que considero especialmente importante no real estate: o tempo. Uma política habitacional produz efeitos durante décadas. Empreendimentos levam anos entre terreno, aprovação, financiamento, construção e entrega. Infraestrutura pode levar ainda mais. E as transformações demográficas que estamos vivendo são lentas no calendário, mas profundas nos seus efeitos.

O mandato presidencial é mais curto. Talvez o próximo salto da política habitacional brasileira esteja justamente em diminuir essa distância entre o ciclo político e o ciclo real da moradia.

Casa própria continuará sendo fundamental. Ao mesmo tempo, aluguel, retrofit, novas fontes de capital, regeneração urbana e diferentes formatos de moradia precisam entrar de maneira mais estruturada nessa agenda.

O desafio não é escolher uma solução, é construir uma política de habitação capaz de atravessar governos, restrições fiscais e, principalmente, as mudanças na forma como os brasileiros vão viver nas próximas décadas.