Centro de São Paulo lidera valorização imobiliária com retrofits, mostra estudo de startup

O Centro de São Paulo foi a região da capital com maior valorização imobiliária percentual nos últimos cinco anos. Segundo dados da Dataland, startup brasileira de inteligência de dados, em reportagem da Forbes, o preço mediano do metro quadrado privativo na região acumula alta de 67,4% desde o segundo trimestre de 2021.

Em valores nominais, o metro quadrado no Centro saiu de R$ 10 mil no segundo trimestre de 2021 para R$ 16,8 mil no segundo trimestre de 2026, considerando dados até a primeira semana de junho. A Zona Leste aparece como a segunda região que mais se valorizou, com alta de 48,4%, de R$ 6,4 mil para R$ 9,5 mil por metro quadrado.

A Zona Oeste tem o maior preço absoluto do metro quadrado, R$ 18,8 mil no segundo trimestre deste ano, mas acumula a menor valorização no mesmo período, 31%.

Retrofits ajudam a reprecificar terrenos

A requalificação de edifícios antigos é um dos motores da alta no Centro. Audrey Ponzoni, diretor de inteligência comercial da Lello Condomínios, afirma à Forbes que o retrofit enfrentou ceticismo no início, mas a conversão de imóveis comerciais em residenciais acelerou vendas e voltou a pressionar o valor dos terrenos.

Dados internos da Lello indicam que 70% dos interessados nesses imóveis são de classe média. Praticamente metade morava no Centro ou já havia morado na região, enquanto o restante vinha de áreas próximas.

Segurança e infraestrutura reforçam a demanda

A valorização também se apoia em infraestrutura consolidada, com metrô, ônibus, serviços e restaurantes. Outro fator é a melhora nos indicadores de segurança pública. Segundo dados da Secretaria de Segurança Pública de São Paulo, a região central registrou em 2025 o menor número de roubos desde 2001.

Os roubos na região caíram de cerca de 9,2 mil em 2022 para 8 mil em 2023, 4,4 mil em 2024 e 3,3 mil em 2025. Para efeito de comparação, Pinheiros registrou sozinho 3,5 mil ocorrências em 2024, o maior volume da série histórica iniciada em 2002.

Prédios emblemáticos mostram a virada

Entre os exemplos de retrofit está o Edifício Virgínia, na Rua Martins Fontes, 197, projetado na década de 1950 por José Augusto Bellucci e Luiz Maiorana. Após a requalificação, os lançamentos já apareciam a R$ 10 mil por metro quadrado, e hoje os preços flertam com R$ 13 mil.

Outro caso é a antiga sede da Telefônica/Telesp, na Rua Basílio da Gama, 177. O edifício, com fachada tombada, passou de prédio corporativo a residencial e viu preços saírem de R$ 8,5 mil para R$ 13 mil por metro quadrado.

Zona Leste avança com lançamentos e demanda reprimida

Na Zona Leste, a valorização parte de uma base de preços mais baixa e se apoia em infraestrutura já instalada, adensamento populacional e forte ciclo de lançamentos em bairros como Tatuapé e Anália Franco. Dados do Secovi-SP apontam que, no ano passado, 39% dos lançamentos residenciais da capital ocorreram nessa região, com mais de 4,4 mil unidades nos primeiros meses do ano.

Para Max Linder, head comercial de parcerias da Porte Engenharia e Urbanismo, a densidade populacional superior a 4 milhões de habitantes tornou a região atrativa para incorporadoras. Projetos como o Artem, no Anália Franco, e o Urman São Paulo, no Eixo Platina, ilustram a expansão de produtos residenciais, corporativos, comerciais e de uso misto.

*Com informações de Forbes