Reajuste de aluguel: calcule o novo valor e entenda a regra

O reajuste do aluguel pela inflação ocorre a cada 12 meses a partir da assinatura do contrato. Calcular essa diferença é importante para o planejamento financeiro tanto do proprietário quanto do inquilino.

Para tornar o cálculo mais simples, o Portas disponibiliza a calculadora de reajuste do aluguel. A calculadora também permite comparar os diferentes índices mais comumente utilizados em contratos de locação.

No restante da página, você encontra mais detalhes sobre como funciona esse cálculo, quais são os índices de reajuste, detalhes sobre o que é ou não permitido, além de conselhos jurídicos para quem pretende negociar o reajuste junto ao proprietário.

Como calcular o reajuste do aluguel

Em tese, a fórmula para calcular o aumento do aluguel é simples: basta multiplicar o valor do aluguel atual pelo índice de reajuste definido em contrato em seu formato percentual. Depois, soma-se o aumento ao valor original do aluguel para obter o novo valor.

Novo aluguel = valor atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100)

Por exemplo: imagine um aluguel de R$ 2.800 que faz aniversário em outubro de 2026 e usa como índice de reajuste o IGP-M acumulado de 12 meses até dois meses antes do aniversário do contrato — ou seja, o IGP-M acumulado até agosto de 2026.

Segundo a FGV, o acumulado do IGP-M até agosto de 2026 foi de 2,16%, logo:

Novo aluguel = R$ 2.800 × 1,0216

Isso significa que o novo aluguel será de R$ 2.860,48.

O exemplo ilustra o impacto financeiro que o índice de inflação usado no contrato tem para o inquilino: se o mesmo contrato tivesse cláusula de IPCA, o acumulado seria 4,22% e o novo valor iria para R$ 2.918,16 — um aumento de R$ 692,16 ao longo do ano com relação ao reajuste pelo IGP-M.

Sobre qual valor o índice incide?

O índice incide sobre o valor do aluguel que está sendo pago hoje, não sobre o valor original do contrato. No caso de um inquilino que aluga um apartamento há 4 anos, por exemplo, a base do reajuste é o valor mais recente pago de aluguel, e não aquele que era pago originalmente quando o contrato foi assinado.

Condomínio, IPTU e taxas ficam de fora da conta. Eles são despesas separadas, com reajustes próprios. O valor a ser usado para o cálculo do reajuste é apenas o valor bruto do aluguel.

De qual período é o índice que devo usar?

A regra prática do mercado é usar o acumulado fechado no mês anterior ao aniversário do contrato. A razão é o calendário de divulgação: o IPCA e o INPC saem por volta do dia 10 do mês seguinte ao de referência, e o IGP-M é divulgado no fim do próprio mês de referência, com a coleta fechando no dia 20. Por isso, em alguns casos, no dia em que o contrato em questão faz aniversário, o índice daquele mês ainda não existe.

Ou seja: um contrato que faz aniversário no dia 1º de outubro de 2026 e é reajustado pelo IPCA usa o acumulado de 12 meses até agosto de 2026, porque o resultado do IPCA de setembro só é publicado por volta do dia 10 de outubro.

A partir de quando eu pago o valor novo?

O reajuste incide na data de aniversário do contrato, mas o boleto corrigido, em geral, costuma chegar no mês seguinte. Isso acontece porque o aluguel da maioria dos contratos é referente ao mês anterior — ou seja, um inquilino primeiro usufrui do imóvel durante um mês para, no mês seguinte, pagar o valor referente àquela locação.

Em um exemplo prático, isso significa que um contrato assinado em 3 de novembro de 2025 será reajustado em novembro de 2026, e o primeiro pagamento com o valor corrigido normalmente virá no boleto que vence em dezembro.

A Lei do Inquilinato, porém, prevê uma exceção a essa prática: caso o contrato em questão tenha sido feito sem nenhum tipo de garantia locatícia (seja fiador, caução ou seguro-fiança), a legislação autoriza o proprietário do imóvel a cobrar o aluguel já no mês ao qual ele se refere.

No caso do exemplo anterior: caso seja um contrato sem garantias locatícias que foi assinado em 3 de novembro de 2025, ele será reajustado em 3 de novembro de 2026 e o proprietário estaria autorizado a cobrar o aluguel reajustado já no próprio mês de novembro de 2026.

Qual índice devo usar para calcular o reajuste do aluguel?

O índice utilizado foi definido quando o contrato foi assinado e está na cláusula de reajuste — normalmente em uma frase curta, como "o valor do aluguel será reajustado anualmente pela variação do IGP-M". Certifique-se de identificar o índice utilizado no seu contrato e selecioná-lo corretamente antes de usar a calculadora do Portas.

Os três índices mais comuns em contratos residenciais

Índice	Quem calcula	O que mede	Quando é divulgado	Acumulado em 12 meses (ago/2026)
IGP-M	FGV	Preços em toda a cadeia: atacado, consumo e construção civil. O atacado tem o maior peso.	Fim do mês de referência (coleta fecha no dia 20)	2,16%
IPCA	IBGE	Inflação oficial do país, para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos	Por volta do dia 10 do mês seguinte	4,22%
INPC	IBGE	Inflação para famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos; alimentos pesam mais	Por volta do dia 10 do mês seguinte	3,98%

Dados consultados em 14/09/2026, referentes a agosto de 2026. Fontes: FGV IBRE e IBGE.

Por que o IGP-M tem sido menos adotado?

Por ser um indicador mais amplo para medir a inflação em diferentes pontos da economia, o IGP-M foi adotado como indexador em diversos setores, incluindo o imobiliário.

Na pandemia, porém, seu uso perdeu força por se tratar de um indexador mais sensível à alta do dólar.

“O IGP-M nunca foi um índice desenhado para habitação: cerca de sessenta por cento de sua composição decorre de preços no atacado, fortemente influenciados pelo câmbio do dólar e pelo valor de commodities globais, como soja e minério de ferro”, explica o advogado Kevin de Sousa, integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).

“Quando o câmbio ou as matérias-primas disparam no mercado internacional, o IGP-M sofre saltos desproporcionais que não guardam nenhuma relação com a realidade imobiliária urbana ou com os salários dos inquilinos”, acrescenta.

Por isso, o IPCA ganhou força nos anos seguintes à pandemia como indexador para os aluguéis residenciais. Embora a própria FGV tenha criado um índice voltado especificamente à medição da variação dos aluguéis residenciais — o IVAR —, esse novo indexador ainda não se estabeleceu no mercado.

O que é o IVAR e por que ele quase não aparece nos contratos

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais), também da FGV, foi criado em 2022 para medir, justamente, a variação dos aluguéis residenciais efetivamente praticados, com base em contratos administrados por imobiliárias e outros agentes do mercado imobiliário que realizam a intermediação do aluguel.

Embora, na teoria, seja o índice mais adequado para corrigir o aluguel, acaba sendo um índice raramente utilizado nos contratos. Isso porque, além de ser um índice recente em um mercado já padronizado em IGP-M e IPCA, tem sua abrangência limitada a São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

“O obstáculo [ao IVAR] reside no alcance da coleta”, explica de Sousa, ressaltando a limitação geográfica dos dados do índice e sua dependência nas imobiliárias parceiras da FGV. “Para imóveis situados em cidades de médio porte, áreas litorâneas ou regiões interioranas com características imobiliárias próprias, o índice pode espelhar uma realidade que não é a daquela praça. Por isso, o IPCA acabou se tornando o indexador padrão mais equilibrado, já que é de conhecimento amplo, aceito com tranquilidade pelos tribunais e acompanha o custo de vida geral da família que paga o aluguel”.

É possível trocar o índice no meio do contrato?

Sim, a Lei do inquilinato permite expressamente a troca de índice de reajuste ao longo do contrato de locação, desde que a troca seja feita de comum acordo entre ambas as partes (locador e locatário).

O que a lei permite e o que não permite

Com relação ao reajuste, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê que:

• É proibido indexar o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira e variação cambial.
• Não existe teto legal para o percentual: o limite é o índice do contrato, não um número definido na lei.
• É preciso haver cláusula. Sem previsão contratual, não há reajuste automático.
• Não são permitidos reajustes em um período inferior a 1 ano: essa periodicidade não tem como base a Lei do Inquilinato, e sim a Lei nº 10.192/2001, que define como “nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste” feita em período inferior a 1 ano.

O proprietário pode aumentar acima do índice?

“De forma unilateral, em hipótese alguma”, resume o advogado especializado em direito imobiliário Kevin de Sousa. “O artigo 18 da Lei do Inquilinato é categórico ao exigir o comum acordo para qualquer alteração no valor do aluguel ou modificação no critério de reajuste. Se o documento assinado prevê a correção pela inflação a cada doze meses, o locador não tem o direito de enviar um boleto com valor superior simplesmente porque considera que o imóvel se valorizou ou que os preços da vizinhança subiram. Qualquer aumento real depende do consentimento expresso do inquilino”.

Ação revisional: quando o valor pode ser rediscutido na Justiça

Ainda segundo o advogado, a única maneira de “forçar” uma revisão do valor quando não há acordo entre ambas as partes é por meio de uma ação revisional, que ocorre mediante intervenção judicial.

A Lei do inquilinato prevê que, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo sobre o valor, qualquer uma das partes pode solicitar à Justiça a revisão do aluguel ao preço de mercado. Ou seja, a medida vale tanto para um proprietário que deseja aumentar o aluguel quanto para um inquilino que acredita estar pagando acima do valor de mercado. Essa possibilidade, no entanto, quase nunca é utilizada em locações residenciais.

“As ações revisionais são muito comuns em contratos comerciais e corporativos de grande porte, mas, no mercado residencial comum, os custos operacionais da ação — que exige perícia técnica de engenharia, custas do tribunal e honorários de advogados — costumam inviabilizar o processo financeiramente. Diante de um descompasso de mercado, locador e inquilino residencial quase sempre preferem renegociar de forma amigável ou romper o contrato”, explica de Sousa.

Reajuste, revisão e aumento não são a mesma coisa

• Reajuste é a correção automática anual pelo índice do contrato. Repõe inflação, não altera o valor real.
• Revisão é a rediscussão do valor para alinhá-lo ao mercado. Pode ser acordada entre as partes ou pedida judicialmente.
• Aumento é qualquer proposta de novo valor fora dessas hipóteses, em um patamar superior à correção da inflação. Depende de acordo.

O reajuste veio alto: dá para negociar?

Sim. Como visto anteriormente, a Lei do Inquilinato autoriza que ambas as partes negociem, a qualquer momento, um novo valor para o aluguel ou uma nova cláusula de reajuste.

Para o inquilino, pode ser vantajoso reunir alguns argumentos no momento desse tipo de negociação. Em geral, é também do interesse do proprietário manter o locatário, pois um imóvel desocupado gera uma série de custos extras.

São bons pontos para levantar:

• Histórico de pagamento em dia e cuidado com o imóvel;
• Tempo de permanência no contrato;
• Valor de mercado atual de imóveis comparáveis no bairro.

“No mercado residencial, um único mês com o imóvel vazio por falta de acordo em uma renovação custa mais caro ao proprietário do que a diferença percentual que ele pretendia impor. A vacância gera perda direta de receita”, pondera Kevin de Sousa.

O inquilino também pode propor outras soluções, como um reajuste escalonado ao longo do ano, um percentual menor em troca de um contrato assinado por um prazo maior, ou aplicação de um índice alternativo mediante aditivo.

Lembre-se de que qualquer acordo que altere o reajuste previsto em contrato deve virar aditivo assinado, já que evidências como capturas de tela de conversas podem não ser suficientes como proteção legal.

Perguntas frequentes

O índice ficou negativo: meu aluguel diminui?

“Depende da redação do contrato, mas a regra geral é que, se o documento for omisso, o aluguel deve diminuir”, explica o advogado Kevin de Sousa.

“Ocorre que a maioria dos contratos de locação imobiliária traz uma cláusula de barreira, determinando que, na hipótese de índice negativo, o reajuste será considerado zero e o valor nominal permanecerá inalterado. O Judiciário brasileiro, amparado no princípio da autonomia da vontade e no artigo 18 da Lei do Inquilinato, considera válida essa estipulação em contratos civis e paritários. O locatário, portanto, só tem direito ao desconto decorrente da deflação quando o contrato não tiver previsto expressamente essa trava”.

O proprietário esqueceu de reajustar no ano passado. Ele pode cobrar agora?

É uma situação mais comum em contratos particulares, sem a intermediação de imobiliárias. O entendimento jurídico predominante é o de que cobranças retroativas não são permitidas. E, quanto maior for o tempo sem reajuste, mais sólido é esse entendimento — o próprio STJ já produziu sentenças nesse sentido.

Meu contrato venceu e eu continuo no imóvel. Ainda tem reajuste?

Sim. Quando o prazo termina e o inquilino permanece sem oposição do proprietário, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, mantendo-se as demais condições. A cláusula de reajuste continua valendo e a data-base continua sendo a original.

Quanto tempo antes o proprietário deve avisar sobre o reajuste?

O prazo pode variar a depender do contrato, mas o mais comum é que o aviso ocorra 30 dias antes da cobrança do valor reajustado.