CUB, outorga onerosa, distrato: o que significam os termos que aparecem antes de o imóvel existir

Quem acompanha o mercado imobiliário só de fora costuma achar que o “imobiliariês” começa na hora de assinar contrato. Não é bem assim. Antes de uma unidade ser lançada, comprada ou alugada, ela já passou por um conjunto de termos técnicos, urbanísticos e financeiros que definem seu custo, seu potencial construtivo e as regras do jogo caso algo dê errado no meio do caminho — assim como os termos que aparecem em todo anúncio de imóvel e os que surgem na hora de fechar negócio.

Quanto custa construir, e quem decide até onde se pode construir

O CUB, sigla para Custo Unitário Básico, é o indicador que mede quanto custa erguer um metro quadrado de construção. Ele é calculado todo mês pelos sindicatos da construção civil (os Sinduscons estaduais) a partir de projetos padronizados pela ABNT, e regido por uma lei de 1964 que ainda está em vigor. Incorporadoras usam o CUB como parâmetro de orçamento, e ele também aparece em contratos de imóveis na planta como referência de reajuste durante a obra: quando o CUB sobe, a parcela também pode subir, dentro do que o contrato prevê.

Já a outorga onerosa do direito de construir resolve outro problema: até onde um terreno pode ser construído. A lei separa o direito de propriedade do direito de construir, e cada terreno urbano tem um coeficiente básico de aproveitamento, digamos, o quanto de área é permitido erguer ali sem custo adicional. Se a incorporadora quiser construir além desse limite, até o teto máximo definido pela prefeitura, paga uma contrapartida financeira ao município. É esse valor que costuma explicar por que dois terrenos vizinhos, do mesmo tamanho, geram empreendimentos de porte bem diferente. O dinheiro arrecadado vai, ao menos na teoria, para fundos de melhoria urbana.

Quando a compra desanda: o distrato

Nem toda compra na planta chega ao habite-se. Quando o comprador desiste, ou a construtora não entrega, o contrato é desfeito por meio do distrato imobiliário. Até 2018 não havia regra fixa sobre quanto a construtora podia reter do valor pago, e cada caso dependia do entendimento de um juiz. A Lei 13.786, conhecida como Lei do Distrato, mudou isso ao estabelecer parâmetros claros de retenção e prazos de devolução, tanto para quem comprou direto da incorporadora quanto para loteamentos. Para quem está negociando um distrato hoje, vale checar se o contrato foi assinado antes ou depois dessa lei, porque isso muda o cálculo.

E quando a obra termina sem sobressaltos, o marco final é o habite-se, documento emitido pela prefeitura atestando que a construção seguiu as normas e pode ser ocupada com segurança. Sem ele, o imóvel costuma ficar impedido de registro definitivo em cartório, de financiamento bancário e até de ligação de água, luz e gás.

Selic, poupança e o descompasso do crédito

Um erro comum é achar que o financiamento imobiliário sobe e desce junto com a Selic, na mesma velocidade. Não sobe. Boa parte do crédito habitacional no Brasil vem da poupança (o chamado SBPE) e do FGTS, não do CDI, que é o que reage de forma mais direta à taxa básica. Por isso as taxas de financiamento, hoje entre aproximadamente 9,5% e 12,5% ao ano nas linhas do SFH, se movem de forma mais lenta e amortecida que os cortes anunciados pelo Banco Central. Vale menos se prender ao número da Selic no noticiário e mais acompanhar a taxa que o banco realmente oferece, que depende também do relacionamento do cliente, da entrada dada e do risco de crédito avaliado.

IGP-M ou IPCA: o índice que reajusta o aluguel

Por fim, um ponto que gera dúvida recorrente em quem aluga: a Lei do Inquilinato não obriga um índice único de reajuste, apenas exige que o contrato siga um índice oficial de inflação, seja qual for o combinado entre as partes. O IGP-M, calculado pela FGV, pesa inflação do consumidor, do atacado e da construção civil, e tem histórico de oscilações bem mais bruscas. O IPCA, do IBGE, mede só o custo de vida do consumidor final e costuma ser mais estável ano a ano. Talvez por isso, contratos mais recentes tenham migrado com mais frequência para o IPCA, embora a escolha final continue sendo negociação entre locador e locatário.

Nenhum desses termos aparece sozinho num contrato ou numa notícia. Eles se cruzam: o CUB influencia o preço final da unidade, a outorga onerosa define quanto se pode construir naquele terreno, o distrato protege quem desiste no meio do caminho, e o índice de reajuste decide quanto o aluguel vai custar daqui a um ano. Vale a pena reconhecer cada um antes de assinar qualquer coisa.

Quantos desses termos você já ouviu sem saber exatamente o que significavam?