Pé direito alto, fração ideal: o que significam termos que aparecem em todo anúncio de imóvel

Um imóvel bom em um local ruim continua sendo um imóvel ruim. Essa frase, repetida à exaustão no mercado imobiliário, esconde uma distinção que poucos anúncios se dão ao trabalho de separar: local e localização não são a mesma coisa.

Local diz respeito ao imóvel em si, ao seu padrão construtivo, ao estado de conservação, aos atributos internos. Localização diz respeito a onde ele está: o bairro, a proximidade de serviços, a mobilidade. 

Um apartamento com acabamento impecável perde valor se a região tiver pouca infraestrutura. Um terreno mal aproveitado pode valer mais que a construção sobre ele, só pela posição que ocupa. Nenhuma das duas dimensões substitui a outra na avaliação de um imóvel, e anúncios que descrevem só uma delas costumam entregar um retrato incompleto.

O vocabulário da planta

Alguns termos técnicos aparecem em quase todo anúncio, mas raramente são explicados.

• O pé direito, por exemplo, é a altura entre o piso e o teto de um ambiente. No Brasil, o padrão costuma girar em torno de 2,3 a 2,5 metros. Acima de 2,7 metros já se fala em pé direito alto, e quando o ambiente ocupa o equivalente a dois pavimentos (algo perto de 5,4 metros) o termo usado é pé direito duplo, comum em coberturas, lofts e halls de entrada.
• Ventilação cruzada (fluxo de ar que entra por uma abertura e sai por outra, em fachadas diferentes, sem depender de climatização artificial). No dia a dia, corretores e compradores costumam chamar esse tipo de planta de imóvel vazado. A vantagem prática é reduzir a dependência de ar-condicionado e manter os ambientes mais arejados, embora nem toda planta com janelas em dois lados garanta de fato esse fluxo de ar.
• Orientação solar também entra nessa conversa. Um imóvel nascente recebe sol pela manhã, tende a ser mais ameno durante o dia e mais fresco à noite. Um imóvel poente recebe sol à tarde, o que costuma agradar quem gosta de calor no fim do dia, mas também acumula mais calor ao longo da tarde. Existe alguma verdade na ideia de que quem cultiva plantas prefere o poente? Em parte: espécies que exigem mais luz direta tendem a se beneficiar da incidência mais forte, mas isso varia conforme a espécie e o quanto a fachada realmente recebe de sol, não é regra geral.
• Fração ideal é outro conceito pouco compreendido. Trata-se do percentual que cada unidade detém sobre as áreas comuns do condomínio, registrado na escritura. Esse número não é só formalidade: costuma influenciar o valor da taxa condominial e o peso do voto do proprietário em assembleia, e por isso vale conferir antes de fechar negócio.

Nomenclaturas de tipologia também geram confusão. O apartamento garden fica geralmente no térreo e tem quintal ou jardim privativo. A cobertura ocupa o último pavimento do prédio e costuma oferecer vista e área de lazer exclusiva. O duplex se distribui em dois pisos internos ligados por escada, o que nem sempre coincide com cobertura: uma cobertura pode ou não ser duplex, e um duplex pode estar em qualquer andar do prédio, inclusive nos de baixo.

Como medir e comparar

Na hora de comparar preços, a média soma todos os valores e divide pelo total de observações, sendo facilmente distorcida por um imóvel muito caro na amostra. Em cinco imóveis anunciados por R$ 400 mil, R$ 450 mil, R$ 500 mil, R$ 550 mil e R$ 2 milhões, a mediana fica em R$ 500 mil, enquanto a média sobe para R$ 780 mil, puxada pelo imóvel mais caro. Em mercados desiguais, a mediana costuma representar melhor o imóvel típico.

O preço por metro quadrado também exige cuidado, porque depende de qual área está sendo considerada. Um apartamento de R$ 1 milhão com 100 m² privativos custa R$ 10 mil por m²; se o anúncio contar os 140 m² de área total, incluindo garagem e partes comuns, o preço cai para cerca de R$ 7,1 mil por m², sem que o imóvel tenha mudado em nada.

No mercado de renda, vale lembrar que cap rate e rental yield (retorno percentual gerado pelo aluguel em relação ao valor do imóvel) não são a mesma métrica: o yield residencial costuma ser calculado sobre o preço pago ou o valor de mercado do imóvel, enquanto o cap rate, no mercado comercial, divide a receita operacional líquida pelo valor de mercado atualizado do ativo. Comparar os dois números lado a lado sem esse cuidado tende a levar a conclusões equivocadas sobre qual investimento rende mais.

Entender esse vocabulário não substitui uma visita ao imóvel nem a leitura atenta do contrato, mas ajuda a filtrar o que é característica relevante do que é apenas texto de anúncio. 

Quantos desses termos você já viu num anúncio sem saber exatamente o que significavam?