Fusões e aquisições no mercado imobiliário crescem 44% em 2026 e chegam a R$ 12 bi

As fusões e aquisições envolvendo empresas do mercado imobiliário movimentaram R$ 12,4 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 44% em relação aos R$ 8,7 bilhões do mesmo período de 2025. 

Os dados, passados com exclusividade para o Portas, são de um levantamento da consultoria KPMG, que, entre outras atividades, acompanha operações de M&A (sigla para Mergers and Acquisitions, ou fusões e aquisições) em 11 setores da economia brasileira, considerando apenas empresas de capital aberto e fundos listados. 

Segundo Juan Diaz, sócio-líder de real estate da KPMG no Brasil e na América do Sul, o salto dos valores negociados no setor não reflete uma expansão eufórica, mas uma estratégia defensiva de “reciclagem de capital”. 

A leitura é a de que, com os juros altos, captar “dinheiro novo” ficou muito caro. As empresas têm preferido vender propriedades já prontas e estabilizadas para gerar caixa imediato e viabilizar novos empreendimentos sem recorrer a bancos. “Ao invés dela [a empresa] captar recurso e se endividar uma taxa de juros mais alta, ela se desfaz daqueles ativos que são interessantes”, diz.

Isso se reflete no número de transações, de 87, avanço de 6,1% em relação às  82 registradas em igual período do ano passado. É um ritmo de crescimento bem menor do que os valores envolvidos.

A lista é diversa e inclui operações envolvendo edifícios corporativos, residenciais, shoppings, parques, lojas, armazéns, hotéis, incorporadoras imobiliárias e ainda proptechs (startups imobiliárias).

Ativos estabilizados impulsionam valores

Segundo Diaz, a diferença entre a quantidade de operações e dos valores está no perfil dos ativos (propriedade) que mudaram de mãos. 

“Esses ativos que foram transacionados são ativos que já estão dentro do que a gente fala que são estabilizados, e que possuem padrões do topo da categoria. São ativos de boa qualidade, são ativos estabilizados. Consequentemente, o valor dessas transações tende a ser mais alto”, afirma.

Os destaques do semestre foram operações envolvendo FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário). Confira alguns abaixo:

• A compra, pelo Itaú Log CP FII, de 11 galpões logísticos da Log Commercial por R$ 1 bilhão;
• A aquisição de 6 galpões no interior de São Paulo pelo XP LOG FII, por R$ 919 milhões;
• E a incorporação, pelo Hedge Brasil Shopping FII, de uma fatia adicional de 14% do Shopping Parque Dom Pedro, localizado em Campinas, no interior do Estado de São Paulo, por R$ 401 milhões.

Diaz explica que esse movimento se intensifica justamente por causa da taxa de juros alta. A lógica é a de antes de recorrer novamente ao mercado de capitais, o gestor do fundo prefere vender ativos já estabilizados para não se alavancar em um cenário de juros elevados. 

“Ele [gestor] está vendendo os ativos para não buscar alavancar sua operação, porque a taxa de juros tá muito alta e isso consome parte do caixa. Ele prefere fazer a venda desses ativos já estabilizados, que têm uma renda muito bem estabelecida, para buscar novos projetos.”

Juan Diaz, sócio-líder de real estate da KPMG no Brasil e na América do Sul

O raciocínio vale também para incorporadoras que têm lançamentos em vista (no pipeline). Em vez de se endividar para financiar um novo projeto, a empresa vende ativos prontos para outro fundo e usa o recurso para lançar os próximos empreendimentos. 

Tecnisa e Moura Dubeux em destaque

É esse tipo de mecânica, segundo Diaz, que está por trás de operações como a venda de participação em estoque de projetos residenciais para bancos com forte atuação em real estate, como no caso do Jardim das Perdizes, da Tecnisa. 

Em comunicado ao mercado de junho, a empresa informou ter vendido 26,09% do capital social da Windsor Investimentos Imobiliários Ltda., que tocava o enorme empreendimento, um grande bairro planejado na zona oeste da cidade de São Paulo, ao Grupo BTG Pactual em um negócio de R$ 260,9 milhões.

“É um produto que tem um certo posicionamento interessante, dado que tem poucos concorrentes. Ele vende esse estoque para se desmobilizar e dar maior liquidez ao incorporador”, explica o consultor.

Entre as fusões e aquisições do período, estão operações ligadas ao segmento residencial e multifamily tais como as registradas nos edifícios Bianca, na Bela Vista; Kalea Jardins, no Jardim América; e Pinna 5109, no Jardim Paulista.

No mesmo período, foram apenas três operações envolvendo diretamente incorporadoras. Além do negócio envolvendo a Tecnisa e o BTG Pactual, a Moura Dubeux, uma das maiores incorporadoras do Nordeste focada em alto e altíssimo padrão, comprou os 30% remanescentes da Ún1ca, voltada ao segmento de habitação popular (Minha Casa Minha Vida) passando a deter 100% da companhia.

A Cyrela, incorporadora focada no alto padrão, comprou, via CBR 247 Empreendimentos Imobiliários, uma empresa que ela controla, um terreno de 22,8 mil metros quadrados na Vila Leopoldina, na zona oeste da capital paulista, para desenvolvimento de empreendimento futuro. O valor do negócio pode chegar a R$ 93 milhões, segundo comunicado da Automob, proprietária da área que fez o negócio com a CBR247.

Juros altos e governança: desafios para M&A

Para Diaz, o número baixo de fusões e aquisições envolvendo incorporadoras não é exceção, e sim característica do setor. Isso ocorre porque as incorporadoras já têm fontes de financiamento consolidadas para cada faixa de renda em que atuam. 

No caso do Minha Casa Minha Vida, a captação de recursos financeiros (funding) vem do governo via Caixa Econômica. Nas faixas média e alta, as incorporadoras recorrem ao mercado de capitais e a instrumentos como o CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários). para antecipar recebíveis. 

“As incorporadoras têm o funding específico delas. Muitas trabalham com financiamento bancário, e inclusive as vendas das unidades dependem dos financiamentos bancários para os compradores”, afirma Diaz. “Todo esse ambiente já está muito bem estabelecido, e a estruturação vai muito de acordo com o volume de lançamento que elas estão planejando.”

A taxa de juros também trava a janela de IPOs (Oferta Pública Inicial) no setor, mais uma via de captação que poderia turbinar fusões entre incorporadoras. “Hoje, uma taxa de juros a 14% acaba desincentivando o acesso ao mercado de capitais e é muito caro buscar dinheiro”, afirma Diaz. 

Para ele, o mercado só deverá observar um maior número de fusões e aquisições nesse setor quando os juros mudarem de patamar. “Quando a taxa de juros cair, você vai ver uma maior movimentação no setor de incorporação”, diz.  

Diaz diz que o cenário atual são de transações pontuais entre incorporadoras via venda de SPEs (sociedades de propósito específico ligadas a um projeto), quando uma empresa decide se desfazer de um empreendimento para focar em outro. 

Questionado se incorporadoras menores tendem a ser absorvidas por grupos maiores, Diaz diz que isso depende de arranjos locais. Isso porque uma incorporadora com forte presença em uma região específica, com conhecimento da legislação e dos ritos de aprovação na prefeitura local, pode virar alvo de uma incorporadora maior que queira entrar naquele mercado. 

“Ela [incorporadora regional] pode ser uma potencial target de aquisição de uma incorporadora que, por exemplo, está fazendo uma expansão”, diz. 

O maior obstáculo para essas aquisições, segundo ele, é a governança das incorporadoras menores. 

“Muitas das incorporadoras menores não têm uma questão de governança, desde a questão contábil financeira para mostrar esses números, porque toda aquisição passa necessariamente por uma diligência técnica, financeira, fiscal e trabalhista. A questão de governança, para mim, é um dos principais aspectos que pode gerar entraves no M&A.”

Ele cita como exemplo a exigência contábil do setor, que precisa refletir o POC (percentual de obra executada) e não apenas as vendas realizadas, algo que incorporadoras menores nem sempre conseguem demonstrar com exatidão. 

Essa realidade, mesmo que exista, não foi detectado no levantamento da KPMG, já que o estudo se debruçou sobre as empresas de capital aberto, listadas em bolsa, ambiente normativo distante de muitas das empresas menores do setor.

Diaz também aponta o tamanho do ticket como barreira. Para um fundo, o trabalho de adquirir um VGV (Valor Geral de Vendas) menor é praticamente idêntico ao de outro de volume maior. “O trabalho que ele tem para adquirir um ticket médio de VGV de 100 milhões é o mesmo, quase, de adquirir 1 bilhão”, diz.

Ele cita, como exemplo, o tamanho da operação recente da JHSF, que precisou ser fatiada entre bancos como Itaú e Bradesco justamente pela dimensão do ticket, de R$ 5,2 bilhões.

Impacto dos juros no setor imobiliário

Para Diaz, a taxa de juros impacta diretamente o setor, o que resvala também nas fusões e aquisições.

“Os juros, na cadeia imobiliária, e falando especificamente das incorporadoras, afeta todo mundo, desde o comprador comum, como eu e você, até o custo das obras para as empresas. Isso acontece porque, em média, as incorporadoras pegam emprestado com o banco cerca de 70% do custo da obra, usando apenas 30% de dinheiro próprio”

Ainda segundo Diaz, quando a soma leva em conta a margem cobrada pelos bancos (spread bancário) ao custo do dinheiro, o financiamento da obra passa de 19% a 20% ao ano. Para uma atividade que financia 70% do seu custo via banco, a conta fica extremamente pesada

O sócio-líder de real estate da KPMG no Brasil e na América do Sul diz que essa conjuntura também trava os fundos imobiliários ao criar uma concorrência desleal com a renda fixa. “Se o investidor consegue perto de 14% ao ano em aplicações livres de risco, ele vai exigir um retorno próximo a 20% para entrar na renda variável ou no setor imobiliário. Como as margens históricas das obras [TIR, a taxa interna de retorno] ficam entre 25% e 30%, a folga fica mínima e qualquer alta no custo de obra ou atraso nas vendas consome todo o lucro do projeto”, avalia.

Para Diaz, somente com uma eventual queda de juros nos próximos meses as fusões e aquisições serão aceleradas, tanto pelo lado do financiamento mais barato para os fundos comprarem novos ativos quanto pela retomada de uma janela de IPOs, hoje praticamente fechada. 

Perspectivas para o mercado imobiliário

Questionado sobre qual segmento deve concentrar as próximas grandes operações de M&A, Diaz aposta na continuidade dos fundos imobiliários como protagonistas, por já deterem ativos estabilizados, com renda consolidada, em regiões premium do país. 

Dentro do mercado residencial, especificamente, ele aponta o Minha Casa Minha Vida como o segmento mais aquecido, puxado pelo funding do governo e por incentivo fiscal vigente até dezembro deste ano, além de atingir um público bem mais amplo do que o residencial de médio e alto padrão.