Imóvel na planta: saiba se é possível vender e como fica o imposto de renda

A venda de um imóvel na planta antes da entrega das chaves é uma operação permitida (e até comum) no mercado imobiliário brasileiro, mas sujeita a regras específicas. Em geral, ela ocorre por meio da cessão de direitos do contrato firmado com a incorporadora e pode depender de sua aprovação formal. 

Além disso, a operação pode gerar impactos tributários — como a incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital — ou, em alguns casos, ser substituída pelo distrato, disciplinado pela Lei nº 13.786/2018.

Por isso, entender essas alternativas e seus efeitos jurídicos e financeiros é fundamental para evitar prejuízos e tomar a melhor decisão. Saiba mais no texto abaixo.

Como funciona a revenda de imóvel na planta?

Quando o comprador decide não seguir com a aquisição de um imóvel na planta por motivo pessoal, não recebe 100% do valor pago de volta. Isso porque a devolução integral costuma ocorrer apenas em situações específicas, como descumprimento contratual relevante, fraude ou atraso excessivo na entrega da obra, conforme previsto em lei.

Nesses casos, o comprador tem basicamente dois caminhos:

• pedir o distrato do contrato; ou
• revender o imóvel na planta.

Na revenda, no entanto, não há rescisão do contrato original. O que ocorre é a cessão de direitos e obrigações, procedimento pelo qual o comprador original transfere a um terceiro tudo o que possui no contrato com a incorporadora,  incluindo o direito de receber o imóvel no futuro e a obrigação de cumprir as condições de pagamento. Na prática, o novo comprador assume a posição do comprador inicial no contrato.

Esse tipo de operação é conhecido no mercado como revenda ou repasse de imóvel na planta e, na maioria dos casos, depende da anuência da incorporadora.

Isso significa que a construtora precisa aprovar formalmente a cessão, podendo exigir análise de crédito do novo comprador, cobrança de taxa administrativa e a formalização da operação por meio de um aditivo ou de um novo contrato. 

Somente após essa aprovação as parcelas passam a ser de responsabilidade do novo adquirente.

Revenda, distrato ou cessão de direitos?

Ao decidir não seguir com a compra de um imóvel na planta, é comum surgirem dúvidas sobre os caminhos possíveis e os termos usados no mercado. Embora muitas vezes sejam tratados como sinônimos, revenda, distrato e cessão de direitos representam situações diferentes, com efeitos jurídicos e financeiros distintos.

A cessão de direitos é o instrumento jurídico utilizado para transferir a posição do comprador original no contrato para um terceiro. Nesse caso, não há rescisão do contrato com a incorporadora.

O novo comprador assume os direitos de receber o imóvel no futuro e as obrigações previstas no contrato, como o pagamento das parcelas restantes. Em geral, essa operação depende da anuência da construtora e é formalizada por meio de um aditivo contratual ou de um novo contrato.

A revenda de imóvel na planta é o nome dado, no mercado, à negociação feita com um terceiro interessado, tendo como base justamente a cessão de direitos. Ou seja, a revenda é a operação econômica entre as partes, enquanto a cessão de direitos é o mecanismo jurídico que viabiliza essa transferência.

Na prática, ao revender um imóvel na planta, o comprador realiza uma cessão de direitos aprovada pela incorporadora.

Já o distrato ocorre quando o comprador opta por encerrar o contrato diretamente com a construtora, sem transferi-lo a outra pessoa. Nessa hipótese, o contrato é rescindido e o comprador recebe de volta parte dos valores pagos, conforme as regras estabelecidas na Lei nº 13.786/2018.

O distrato costuma ser a alternativa escolhida quando não há interesse ou viabilidade de encontrar um novo comprador para assumir o contrato.

Entender essas diferenças é essencial para avaliar qual opção faz mais sentido em cada situação. Enquanto a revenda pode reduzir perdas ou até gerar lucro em alguns casos, o distrato envolve regras legais específicas de devolução e costuma resultar em retenções mais elevadas por parte da incorporadora.

Checklist de decisão – imóvel na planta

Situação	Alternativa mais indicada	O que considerar antes de decidir
Se você precisa recuperar o dinheiro investido com rapidez	Distrato do imóvel na planta	O distrato encerra o contrato, mas pode haver retenção de valores e devolução parcelada, conforme a Lei nº 13.786/2018
Se o imóvel na planta valorizou desde a assinatura do contrato	Revenda do imóvel na planta	A revenda pode permitir recuperar o investimento ou obter ganho, desde que o contrato autorize
Se a construtora permite transferência do contrato	Cessão de direitos	A cessão mantém o contrato ativo e transfere as obrigações para outro comprador
Se a obra está atrasada além do prazo contratual	Distrato ou negociação com a construtora	Atrasos podem reduzir penalidades ou permitir rescisão com condições mais favoráveis
Se você não consegue mais pagar as parcelas do imóvel	Revenda ou distrato	Evita inadimplência, juros e possíveis problemas judiciais
Se o contrato prevê multa elevada para o distrato	Revenda ou cessão de direitos	Essas opções podem minimizar perdas financeiras
Se faltam poucos meses para a entrega das chaves	Manter o contrato ou revender após a entrega	Imóveis prontos costumam ter maior liquidez no mercado
Se o mercado imobiliário da região está aquecido	Revenda do imóvel na planta	A demanda elevada aumenta as chances de venda mais rápida
Se o imóvel ainda não apresentou valorização	Distrato	A revenda pode não compensar financeiramente nesse cenário
Se você pretende morar ou alugar o imóvel no futuro	Manter o contrato	Pode ser mais vantajoso no longo prazo, dependendo do planejamento financeiro

O que fazer para revender um imóvel na planta?

Quando o cliente decide revender o bem, o primeiro passo a ser tomado é analisar o contrato firmado com a incorporadora. É esse documento que definirá se a cessão de direitos é permitida, em quais condições ela pode ocorrer e se dependerá da autorização expressa da construtora.

Em regra, a revenda de um imóvel na planta não envolve escritura pública nem registro imediato no Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque a propriedade só é transferida após a conclusão da obra, a emissão do habite-se (documento emitido pelo poder público que atesta que o imóvel foi construído conforme as normas urbanísticas e está apto para uso) e o registro da escritura.

Antes dessas etapas, o que existe é apenas a cessão dos direitos e das obrigações do contrato de compra e venda firmado com a incorporadora.

Se o imóvel ainda estiver sendo pago, essa cessão normalmente exige a anuência da construtora. Sem esse consentimento, a empresa pode não reconhecer a operação.

Após a aprovação, é comum que a incorporadora formalize a mudança contratual e transfira ao novo comprador a responsabilidade pelas parcelas vincendas, isto é, aquelas que ainda não venceram e permanecem em aberto no contrato.

Mesmo quando o imóvel já está totalmente quitado, a operação continua sendo considerada uma cessão de direitos, e não uma venda definitiva, enquanto não houver escritura pública e registro da unidade no cartório.

Prazos e riscos da revenda de imóvel na planta

O estágio da obra é um dos principais fatores que influenciam o prazo da revenda. Empreendimentos em fase inicial tendem a ter menor liquidez, já que o risco percebido pelo comprador é maior. 

À medida que a obra avança, especialmente após a conclusão das estruturas e a proximidade da entrega das chaves, o interesse costuma aumentar.

Outro ponto de atenção são eventuais atrasos na obra. Mesmo estando dentro do prazo de tolerância legal, estes atrasos podem impactar a atratividade do negócio e dificultar a negociação, principalmente se o mercado estiver mais cauteloso. 

Além disso, mudanças no cenário econômico podem afetar diretamente a demanda por imóveis e alongar o tempo necessário para concluir a revenda.

Impostos e custos na revenda de imóvel na planta: o que pagar?

Quando a revenda de um imóvel na planta gera lucro, pode incidir o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, calculado apenas sobre o ganho efetivo da operação, e não sobre o valor total do imóvel.

A alíquota segue tabela progressiva definida pela legislação federal:

• 15% sobre ganhos de até R$ 5 milhões;
• 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• 20% sobre a parcela entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• 22,5% sobre a parcela que ultrapassar R$ 30 milhões.

Quando é possível ficar isento do imposto?

A Lei nº 11.196/2005 prevê isenção do Imposto de Renda sobre ganho de capital quando o contribuinte vende um imóvel residencial e utiliza todo o valor obtido para adquirir outro imóvel residencial no prazo de até 180 dias contados da assinatura do contrato de venda.

Por envolver prazos e condições específicas, essa isenção exige atenção e, muitas vezes, o apoio de um contador para evitar erros na declaração.

E o ITBI?

O ITBI costuma ser cobrado apenas quando há transferência da propriedade registrada em cartório.

Em operações de revenda de imóvel na planta, em que ainda não existe matrícula individual da unidade, parte da jurisprudência entende que não há fato gerador do imposto nessa fase.

Ainda assim, como se trata de um tributo municipal, é essencial verificar a regra aplicada no seu município.

Não terminei de pagar e desisti. Posso fazer o distrato de imóvel na planta?

O comprador pode pedir o distrato do contrato de compra e venda de imóvel na planta a qualquer momento, inclusive estando inadimplente, desde que comunique formalmente à incorporadora para dar início ao procedimento.

As regras estão previstas na Lei do Distrato que alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964) e o Código de Defesa do Consumidor.

De acordo com as novas regras, a incorporadora pode reter parte dos valores pagos pelo comprador, a título de multa e compensação de despesas, desde que os percentuais estejam expressamente previstos em contrato e no quadro-resumo.

Em linhas gerais:

• em contratos sem patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a até 25% dos valores pagos;
• em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a lei autoriza retenção de até 50% do montante pago.

Já nos casos em que a desistência ocorre por culpa da construtora — especialmente quando há atraso na entrega do imóvel superior ao prazo de tolerância legal, de até 180 dias — o comprador pode rescindir o contrato e exigir a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos.

Como vender mais rápido: estratégias e negociação

Algumas práticas ajudam a tornar a revenda do imóvel na planta mais eficiente:

• Informar corretamente o estágio da obra: quanto mais avançada estiver a construção, maior tende a ser o interesse.
• Definir o preço com base no mercado atual: comparar imóveis semelhantes, analisar a valorização desde o lançamento e contar com corretores especializados ajuda a chegar a um valor mais competitivo;
• Manter a documentação organizada: contrato, comprovantes de pagamento e informações claras sobre saldo devedor transmitem confiança;
• Apresentar o quadro-resumo do contrato: documento obrigatório por lei que reúne informações essenciais como preço, prazos, índices de correção, multas e regras de distrato.

Dicas para não se arrepender de comprar um imóvel na planta

Antes de fechar negócio, é fundamental verificar se o empreendimento está regularizado e se a construtora cumpre todas as exigências legais. Mesmo que o imóvel ainda não esteja pronto, alguns documentos devem estar disponíveis para análise:

• Matrícula do terreno: comprova a existência do imóvel e quem é seu proprietário, além de concentrar os registros relevantes.
• Registro da incorporação imobiliária: obrigatório por lei, autoriza a venda das unidades na planta e deve constar na matrícula do terreno.
• Memorial descritivo da obra: detalha o padrão de acabamento, materiais e características do imóvel que será entregue.
• Título de propriedade do terreno: comprova que a incorporadora tem direito legal de construir e vender as unidades.
• Certidões negativas da incorporadora: ajudam a avaliar a situação jurídica e financeira da empresa.
• Contrato de compra e venda com quadro-resumo: documento que apresenta de forma clara valores, prazos, índices de correção, multas e regras de distrato.

Atenção: documentos como habite-se, escritura pública e matrícula individual da unidade só existem após a conclusão da obra e, portanto, não podem ser exigidos na fase de imóvel na planta.

Vale a pena vender antes da entrega das chaves?

O que define se a operação vale a pena é a combinação entre situação financeira do proprietário, momento do empreendimento e condições do mercado imobiliário.

Em casos de valorização do imóvel desde o lançamento, a revenda pode permitir ao comprador antecipar um ganho, mesmo antes da conclusão da obra. Essa estratégia costuma ser mais comum quando o empreendimento está em fase avançada ou localizado em regiões com alta demanda, o que reduz o risco percebido pelo novo comprador.

Por outro lado, vender antes da entrega das chaves também pode significar abrir mão de parte do potencial de valorização futura. Além disso, empreendimentos em estágio inicial tendem a ter menor liquidez, o que pode alongar o prazo de negociação ou exigir concessões no preço. 

Custos adicionais, como taxas administrativas cobradas pela incorporadora para aprovar a cessão, também devem ser considerados na conta.

Em situações de dificuldade financeira, mudança de planos pessoais ou necessidade de reorganizar o orçamento, a revenda pode ser uma alternativa menos onerosa do que o distrato, já que permite negociar diretamente com um novo comprador e, em alguns casos, reduzir perdas. 

Avaliar com cuidado esses fatores ajuda a entender se vender um imóvel na planta antes da entrega das chaves é, de fato, a melhor escolha naquele momento ou se esperar pela conclusão da obra pode trazer mais vantagens no longo prazo.