A declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) 2026 tem como pano de fundo uma nova legislação: a Reforma Tributária. Para o mercado imobiliário, o novo regramento traz mudanças apenas para quem aluga ou vende imóveis de forma profissional (com renda relevante e diversos imóveis). Para a grande maioria dos contribuintes, a declaração seguirá como antes. O período de declaração começou em 23 de março e vai até 29 de maio.

Além disso, mesmo nos casos em que houver mudanças, as alterações serão paulatinas, ao longo dos próximos anos. Especialistas aconselham, porém, que os contribuintes já conheçam as regras neste ano, para evitar inconsistências nas declarações futuras.

Este guia mostra como declarar imóveis no Imposto de Renda, o que já mudou com a reforma, o que falta mudar — e, principalmente, como se preparar para as transformações que vêm pela frente.

Guia visual: como declarar imóveis no Imposto de Renda

O que muda — e o que não muda — para a pessoa física

O que permanece igual

Para o contribuinte pessoa física que:

• Compra um imóvel para moradia
• Vende um imóvel de forma ocasional
• Aluga até três imóveis

As regras do Imposto de Renda seguem essencialmente as mesmas no curto prazo:

• Imóveis continuam declarados na ficha “Bens e Direitos”
• Venda com lucro segue sujeita ao ganho de capital
• Aluguel segue tributado como rendimento tributável
• Isenções tradicionais continuam válidas (como reinvestimento em outro imóvel em até 180 dias)

Ou seja: a forma de declarar no IR não muda imediatamente.

O que muda no horizonte da reforma

A principal transformação está no tratamento das atividades imobiliárias recorrentes, como:

• Locação profissional
• Aluguel de curta temporada
• Compra e venda habitual de imóveis

Nesses casos, a reforma prevê para os próximos anos:

• Incidência de IBS e CBS (novas tributações, que substituem impostos atuais)
• Critérios objetivos para definir quando a pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IVA (imposto que reúne IBS e CBS)
• Possibilidade de redutores sociais para proteger aluguéis residenciais de menor valor

Isso cria um divisor de águas entre:

• Proprietário eventual, que segue no IR tradicional
• Atividade econômica imobiliária, que passa a dialogar com o novo sistema tributário

Por que entender isso agora é essencial

Mesmo que muitas mudanças ainda estejam em fase de transição, a declaração feita hoje precisa dialogar com o futuro. Erros na forma de declarar compra, venda ou aluguel de imóveis podem gerar a partir de 2027:

• Inconsistências patrimoniais
• Multas e autuações
• Dificuldade de comprovar custo de aquisição no futuro
• Problemas em fiscalizações já adaptadas ao novo sistema

Por isso, entender como declarar corretamente agora — e como a Reforma Tributária altera o contexto dessas declarações — deixa de ser apenas uma obrigação fiscal e passa a ser uma estratégia de proteção patrimonial.

1. Declarando Imóveis no Imposto de Renda: Regras Básicas

Quais imóveis precisam ser declarados?

• Todos os imóveis em seu nome devem ser informados na declaração de Imposto de Renda (IRPF), independentemente do valor, desde que você seja obrigado a declarar IR no ano.
• Isso inclui casas, apartamentos, terrenos, imóveis rurais, salas comerciais e até participações em consórcios imobiliários.

Onde informar no programa da Receita

Todos os imóveis — adquiridos ou herdados — devem ser lançados na ficha “Bens e Direitos”, com o código específico para cada tipo de bem (como “11 – Apartamento”, “12 – Casa”, “13 – Terreno”, etc.).

2. Imóvel Comprado: Como Declarar

Imóvel adquirido à vista ou quitado em 2024

• Acesse a ficha “Bens e Direitos” e crie um novo item com o código do tipo de bem.
• Informe data de aquisição, localização, inscrição municipal (IPTU) e o valor total pago em 2024 (incluindo entrada, custos de cartório e ITBI).
• No campo “Discriminação”, descreva detalhes como endereço, dados do vendedor e valores envolvidos.

Imóvel comprado com financiamento

Quando o imóvel está financiado, o valor declarado no IR deve corresponder ao total de parcelas pagas até 31/12/2024, não ao valor total do imóvel.

Também é recomendado informar os detalhes do financiamento (valor total, parcelas pagas, banco, CNPJ e número do contrato) na discriminação.

FGTS usado na compra

Se você utilizou recursos do FGTS para pagar parte do imóvel, deve declarar esse valor na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” usando o código correspondente.

3. Imóvel Vendido: como declarar

Baixa do imóvel no IR

Quando você vende um imóvel, deve atualizar sua declaração anual da seguinte forma:

• Em 31/12 do ano anterior, mantenha o imóvel como estava.
• Em 31/12 do ano da venda, deixe o imóvel com valor zero para registrar que foi vendido.

No campo “Discriminação”, informe dados da venda como valor da venda, nome e CPF/CNPJ do comprador, valor do IPTU, matrícula e cartório onde foi registrada a transação.

Ganho de capital

Se a venda resultou em lucro (diferença entre o preço de compra e o preço de venda), esse ganho deve ser apurado no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

O imposto sobre esse ganho é calculado segundo uma tabela progressiva (começando em 15% e chegando a até 22,5% dependendo do montante).

Isenção em caso de nova compra

Há isenção do imposto sobre ganho de capital se você usar todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da venda.

4. Imóvel Alugado: como declarar

Renda de aluguel

Se você recebeu aluguéis de imóveis, esse rendimento deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física/Exterior” do programa do IR.

Mesmo que o valor seja pequeno ou o imóvel seja alugado por temporada, a regra de declaração se aplica se a renda for tributável.

5. O que muda com a Reforma Tributária

A Reforma Tributária aprovada no Brasil (por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025) vai transformar a tributação sobre o consumo, incluindo regras que afetarão o mercado imobiliário e alguns aspectos de aluguel e transações imobiliárias:

1. Novo modelo de tributos: IBS e CBS

A reforma substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois novos impostos sobre o valor agregado:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – de competência estadual/municipal.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – de competência federal.

Esse sistema — chamado de IVA dual — começará a funcionar em modo de testes a partir de 2026 e deve estar plenamente implementado até 2033.

2. Incidência sobre aluguel e mercado imobiliário

• A locação de imóveis passa a estar claramente incluída nas operações sujeitas ao IBS/CBS, com regras específicas sobre quem é considerado contribuinte desses tributos.
• Há mecanismos de redutor social, por exemplo, para proteger a habitação popular e aluguéis residenciais de menor valor (como aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais sem tributação federal).
• Pessoas físicas que tenham até 3 imóveis alugados e renda anual inferior a certo limite continuam fora da tributação de IBS/CBS diretamente.

3. Compra e venda de imóveis no novo sistema

• Para pessoas físicas que fazem vendas esporádicas, a maior parte do regime atual (como ganho de capital via GCAP e IRPF) continua valendo durante a transição.
• Para atividades imobiliárias mais intensas (venda recorrente ou locação profissional), a reforma pode exigir a tributação pelo novo sistema de IVA dual.
• O ITBI e o imposto sobre ganho de capital não deixam de existir, mas a base de tributação e regras de incidência poderão ser ajustadas conforme a nova legislação.

Dicas práticas para declarar imóveis

• Guarde todos os documentos: contratos, escrituras, recibos de pagamento, comprovantes de aluguel e notas fiscais de benfeitorias.
• Declare tudo na ficha correta: bens na ficha de “Bens e Direitos”, rendimentos de aluguel na de “Rendimentos Tributáveis”.
• Use o GCAP da Receita Federal para apurar ganho de capital na venda e importar os dados diretamente para o programa do IR.
• Considere ajuda de um contador em casos de imóveis financiados, aluguéis de temporada ou quando houver várias transações no mesmo ano.

COMPRA DE IMÓVEL

Como era × Como fica com a Reforma Tributária

Aspecto	Como era (antes da Reforma)	Como fica (EC 132/2023 e LC 214/2025)
Tributos incidentes	ITBI (municipal) + tributos indiretos embutidos no preço	ITBI permanece + transição para IBS e CBS embutidos no custo do imóvel
Imposto de Renda	Não havia IR na compra	Continua sem incidência de IR
Declaração no IRPF	Imóvel declarado pelo valor de aquisição	Mantém a regra do valor de aquisição
Atualização do valor	Não permitida atualização monetária	Continua vedada a atualização
Financiamento	Declarado pelo valor pago até 31/12	Regra mantida durante a transição
Segurança jurídica	Regras dispersas e pouco padronizadas	Maior uniformização do sistema tributário
Impacto prático	Foco apenas patrimonial	Atenção maior ao custo tributário embutido

O que muda na prática:

Para a pessoa física que compra imóvel para uso próprio ou investimento pontual, a forma de declarar no IR não muda, mas o preço do imóvel passa a refletir gradualmente o novo modelo de tributação sobre consumo.

VENDA DE IMÓVEL

Como era × Como fica com a Reforma Tributária

Aspecto	Como era	Como fica
Imposto principal	IR sobre ganho de capital	IR sobre ganho de capital permanece
Apuração do lucro	GCAP da Receita Federal	GCAP continua sendo utilizado
Alíquotas	De 15% a 22,5%	Mantidas no curto e médio prazo
Isenção por reinvestimento	Compra de outro imóvel em até 180 dias	Isenção mantida
Venda eventual	Tratada como fato isolado	Continua fora do IVA
Venda recorrente	Zona cinzenta jurídica	Critérios objetivos para incidência de IBS/CBS
Declaração no IR	Baixa do imóvel em “Bens e Direitos”	Procedimento mantido

O que muda na prática:

A venda ocasional de imóvel por pessoa física continua fora do novo IVA.

Já a venda habitual ou com característica econômica pode ser enquadrada como operação sujeita ao IBS e à CBS no futuro.

ALUGUEL DE IMÓVEL

Como era × Como fica com a Reforma Tributária

Aspecto	Como era	Como fica
Tributação principal	IRPF sobre renda de aluguel	IRPF permanece
Forma de recolhimento	Carnê-Leão mensal	Mantido
Aluguel residencial	Tributado como renda	Continua tributado
Enquadramento legal	Pouca clareza sobre natureza econômica	Locação passa a ser operação formalmente reconhecida
IVA (PIS/Cofins/ISS)	Incidência confusa, sobretudo para PJ	Substituídos por IBS/CBS
Pessoa física locadora	Normalmente fora de tributos indiretos	Continua fora se atividade não for profissional
Redutor social	Não existia	Previsto para aluguéis residenciais de menor valor

O que muda na prática:

O aluguel deixa de ser uma “zona cinzenta” no sistema tributário.

A reforma separa claramente:

• Locador pessoa física eventual → segue no IR
• Atividade imobiliária estruturada → pode entrar no IVA

Como declarar compra, venda e financiamento

Histórico

Durante décadas, a tributação de imóveis no Brasil seguiu uma lógica relativamente estável, ainda que complexa. Proprietários precisavam lidar com um emaranhado de regras no Imposto de Renda, impostos municipais e estaduais, além de obrigações acessórias que variavam conforme o tipo de operação: compra, venda, aluguel ou financiamento.

Esse cenário começa a mudar de forma estrutural com a Reforma Tributária aprovada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, que inaugura um novo modelo de tributação sobre o consumo e afeta diretamente o mercado imobiliário, especialmente no médio e longo prazo.

Embora muitas regras do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) continuem válidas no curto prazo, a reforma redesenha o pano de fundo fiscal no qual imóveis passam a ser comprados, vendidos e alugados no Brasil. Para o contribuinte, isso significa conviver, a partir de agora, com um sistema em transição, no qual normas antigas e novas coexistem até 2033.

Para Richard Domingos, diretor executivo da Confirp Contabilidade, as principais mudanças começaram com a LC 214/2025, derivada da PEC 132/2023, que instituiu a Reforma Tributária do Consumo. “Essa lei reservou cerca de 4% de seu texto (26 artigos) exclusivamente para tratar da atividade imobiliária, criando o regime específico do setor”, comenta.

A implementação ocorrerá a partir de 2026 (em caráter de teste), em 2027 para a CBS, que substituirá o PIS e a COFINS, e entre 2029 e 2032 para a IBS, que substituirá o ICMS e o ISS, extintos definitivamente em 2033.

Já para Jefferson Valetin, auditor fiscal da Receita Estadual de São Paulo e um dos participantes da elaboração da reforma, há dois momentos para o setor imobiliário com as novas leis. “Temos um excelente horizonte no médio/longo prazos, com o fim de incentivos econômicos ruins que impedem que o Brasil tenha uma indústria de construção civil mais eficiente. Uma indústria da construção civil mais eficiente significa barateamento dos projetos e consequentemente, mais obras públicas, mais investimentos privados e maior facilidade de acesso à moradia. No curto prazo, porém, há uma curva de aprendizado e um maior custo de conformidade a ser superado pelas empresas do setor, além de pessoas físicas contribuintes”, avalia.

Esse modelo gerava sobreposição de tributos, pouca transparência e insegurança jurídica — especialmente para quem alugava imóveis, investia em imóveis para renda ou realizava vendas com alguma frequência.

Para a pessoa física, o foco estava quase sempre no IRPF, com regras como:

• Declaração do imóvel pelo valor de aquisição, sem atualização monetária
• Apuração de ganho de capital em programa separado (GCAP)
• Tributação mensal de aluguéis via Carnê-Leão

Antes da Reforma: como funcionava a tributação de imóveis

Um sistema fragmentado e cumulativo

Antes da reforma, a tributação relacionada a imóveis era marcada por:

• Imposto de Renda (IRPF) sobre:
  • Ganho de capital na venda
  • Rendimentos de aluguel
• ITBI (municipal) na compra e transmissão
• ISS em algumas atividades imobiliárias profissionais
• PIS/Cofins incidentes sobre locações e vendas realizadas por pessoas jurídicas

Depois da Reforma: o que muda na lógica do sistema

Um novo modelo baseado no IVA dual

A Reforma Tributária cria um sistema de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), dividido em dois tributos:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – estadual e municipal

Esses tributos substituem gradualmente PIS, Cofins, ICMS e ISS, com início de testes em 2026 e implantação total prevista até 2033, conforme o cronograma constitucional.

No mercado imobiliário, isso significa uma mudança de lógica:

Antes da Reforma	Após a Reforma
Tributos diferentes conforme o tipo de operação	Tributação unificada sobre o consumo
Incidência fragmentada e cumulativa	Não cumulatividade plena
Regras pouco claras para locação	Locação passa a ter enquadramento explícito
Insegurança para investidores	Maior previsibilidade jurídica

O que muda na prática para empresas e consumidores

Fim da cumulatividade

No novo sistema:

• O imposto pago ao longo da cadeia gera crédito integral
• O tributo incide apenas sobre o valor agregado
• Reduz-se o efeito cascata que encarecia produtos e serviços

Tributação no destino, não na origem

Antes:

• Estados produtores ficavam com grande parte da arrecadação

Agora:

• O imposto pertence ao local de consumo

Essa mudança busca:

• Reduzir a guerra fiscal
• Tornar a concorrência mais equilibrada
• Garantir distribuição mais justa da arrecadação

Mais transparência para o consumidor

A reforma determina que:

• O imposto esteja explicitamente destacado no preço
• O consumidor saiba quanto está pagando de tributo

Isso altera a relação entre contribuinte e Estado, aumentando a percepção da carga tributária.

Setores impactados de forma transversal

A reforma não cria exceções setoriais amplas, mas prevê tratamentos específicos para determinadas áreas:

• Saúde e educação: alíquotas reduzidas
• Cesta básica nacional: alíquota zero
• Serviços intensivos em mão de obra: redutores parciais
• Habitação e transporte: mecanismos de mitigação

A lógica passa a ser menos regimes especiais e mais neutralidade econômica.