A chegada da reforma tributária introduzida pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 está reconfigurando a forma como proprietários de imóveis tratam seus rendimentos e patrimônio na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF).

O período de declaração é de 23 de março a 29 de maio.

Embora a principal inovação seja a transição para o IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) que substituirão tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS, a Receita Federal tem destacado que a reforma não “cria um imposto novo” sobre renda imobiliária, mas alarga o escopo de tributação integrada sobre certas operações.

Essas novidades estarão refletidas na próxima temporada de declaração do Imposto de Renda e demandam atenção especial de quem recebe aluguel, vende imóveis ou realiza investimentos imobiliários.

“O que antes era simples — como alugar dois ou três imóveis — agora poderá acarretar obrigações fiscais robustas, caso a renda anual ultrapasse R$ 240 mil e envolva mais de quatro imóveis. A alíquota do novo IVA Dual poderá ser de até 8,4% (considerando os 70% de desconto sobre uma possível alíquota de 28%), mesmo para pessoas físicas”, comenta Richard Domingos, CEO da Confirp Contabilidade.

O mesmo raciocínio vale para a venda de imóveis. Pessoas físicas que realizarem quatro ou mais vendas em um mesmo ano (ou duas construções nos últimos cinco anos) passarão a ser consideradas contribuintes do IVA Dual. Isso porque quando a pessoa física realiza quatro ou mais vendas no ano (ou duas construções em cinco anos), ela passa a ser equiparada a uma empresa do mercado imobiliário.

E mais: o valor de aquisição será ajustado pelo IPCA para cálculo do imposto, criando o chamado Redutor de Ajuste — um mecanismo complexo, que exigirá controle patrimonial minucioso, salienta Domingos. A opção de utilizar o Valor de Referência do CIB traz alguma previsibilidade, mas não elimina a necessidade de acompanhamento técnico e contábil.

Guia visual: como declarar imóveis no Imposto de Renda

1. Como a Receita Federal Integrará os Dados de Imóveis no IR

Uma das mudanças mais relevantes para a declaração de IR é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pela Receita Federal, em conjunto com o novo sistema tributário. Esse cadastro funcionará como um identificador único nacional para cada imóvel, consolidando informações de cartórios, prefeituras e outros registros públicos em uma base integrada.

A finalidade do CIB é dar segurança jurídica e transparência à identificação do imóvel e de seus rendimentos, permitindo à Receita cruzar automaticamente dados de rendimentos, operações e propriedades com a declaração de IR.

Na prática, isso significa que a omissão de rendimentos de aluguel, valores de alienação ou discrepâncias patrimoniais poderão ser identificadas com rapidez, aumentando a importância de uma declaração precisa e completa.

2. Declarando Renda de Aluguel no Imposto de Renda com as Novas Regras

Rendimentos Tributáveis no IR

Quem recebe aluguel de imóvel continua obrigado a informar esses valores como rendimentos tributáveis na declaração anual de IRPF. A Receita Federal considera aluguel como renda tributável, sujeita à tabela progressiva do Imposto de Renda.

Durante a transição da reforma tributária, os proprietários devem manter o registro desses rendimentos no sistema do Carnê-Leão e importar corretamente para a DIRPF.

Quem Pode Ser Sujeito ao IBS e à CBS

A reforma define critérios a partir dos quais a pessoa física que recebe renda de aluguel pode também ser considerada contribuinte do novo IBS e da CBS, além do IR. Conforme a LC 214/2025, a incidência de IBS e CBS sobre aluguel ocorre quando cumulativamente:

• o contribuinte possui mais de três imóveis alugados, e
• a receita bruta anual de locação supera R$ 240.000,00 no ano anterior ao da declaração.

Além disso, se a renda anual com locação exceder R$ 288.000,00 em um ano, a pessoa física pode ser enquadrada como contribuinte de IBS/CBS no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis.

Locação por Temporada

Outra mudança importante é que a locação de imóveis por períodos de até 90 dias — tradicionalmente usada em plataformas como Airbnb — passou a ser tratada como prestação de serviços aos olhos da reforma tributária. Como resultado, esses rendimentos também podem ser considerados na base de cálculo de IBS e CBS, além do Imposto de Renda.

Redutores na Base de Cálculo

A legislação prevê redutores para locação que podem reduzir a base de cálculo do IBS e da CBS, como:

• redução de 70% na base de cálculo das receitas de locação, e
• possibilidade de aplicar um redutor social para locações residenciais.

Esses mecanismos ajudam a evitar que a tributação seja excessiva em atividades que, até hoje, eram tributadas apenas no âmbito do Imposto de Renda.

3. Venda de Imóveis e Ganho de Capital no IR

Ganho de Capital no Imposto de Renda

A venda de imóvel continua gerando obrigação de apurar ganho de capital, que é a diferença positiva entre o preço de alienação e o custo de aquisição do bem. Esse ganho deve ser apurado no Programa de Apuração de Ganho de Capital (GCAP) e depois importado para a declaração anual do Imposto de Renda.

Quando a Nova Tributação Incide Também no IBS e CBS

A reforma tributária estabelece que, além do próprio ganho de capital, a alienação pode ser sujeita ao IBS e à CBS quando:

• o contribuinte vendeu mais de três imóveis no ano-calendário anterior, ou
• vendeu mais de um imóvel que tenha sido construído por ele próprio nos últimos cinco anos.

Nesses casos, além do cálculo do ganho de capital para fins do IR, a operação entra na base do IBS e da CBS prevista na reforma.

Redutores para Venda de Imóveis

Para amenizar o impacto, a legislação prevê redução de 50% na base de cálculo do IBS e da CBS para operações de venda de imóveis, o que ajuda a suavizar a transição para o novo sistema tributário.

4. Como Proceder na Declaração Anual do IR em 2026

Informe de Rendimentos e Cross-Checking

Com a implementação do CIB, a Receita Federal terá acesso a dados integrados de imóveis e rendimentos, o que torna essencial que os contribuintes:

• informem corretamente a localização e características do imóvel na ficha Bens e Direitos,
• lancem os rendimentos de aluguel na ficha adequada (Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física ou Jurídica), e
• apurem e importem o ganho de capital pelo GCAP quando houver venda.

Cuidado com a Omissão de Informações

A Receita Federal está intensificando o cruzamento de dados entre diversas bases oficiais, e a omissão de rendimentos ou bens pode resultar em multas elevadas e autuação fiscal automática. A exigência de integração no Cadastro Imobiliário Brasileiro aumenta ainda mais a necessidade de precisão e coerência na declaração de IR.

5. Declaração de Investimentos Imobiliários no IR

Direitos sobre Imóveis e Bens de Investimento

Direitos relacionados a imóveis, como cessão onerosa, participação em empreendimentos ou fundos imobiliários, devem ser informados como bens e direitos na declaração anual, com base no custo de aquisição.

Tributação de Fundos Imobiliários

Fundos de investimento imobiliário continuam a ser tributados no IR conforme as regras vigentes, com rendimentos distribuídos por pessoa física geralmente isentos (sob determinadas condições) e ganhos na venda de cotas tributáveis. Mesmo com o novo regime tributário, esses princípios de IRPF se mantêm, embora o cruzamento com o CIB permita maior fiscalização.

6. Checklist Prático para o Contribuinte

Para declarar corretamente seu imposto de renda em 2026, à luz da reforma tributária, o contribuinte deve:

• Verificar se possui imóveis declarados na ficha Bens e Direitos e checar se os valores estão corretos.
• Declarar rendimentos de aluguel conforme o tipo de inquilino (pessoa física ou jurídica) e utilizar o Carnê-Leão quando necessário.
• Apurar e informar ganho de capital no GCAP quando houver venda de imóvel.
• Avaliar se se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS conforme critérios da LC 214/2025.
• Conferir se a declaração está coerente com os dados oficiais do Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Passo a Passo para Declarar Imóveis com a Reforma Tributária

Passo 1: Organize todos os documentos antes de abrir a declaração

• Escritura ou contrato de compra e venda
• Matrícula atualizada do imóvel
• Contratos de locação
• Informes de rendimentos de empresas locatárias
• Comprovantes de despesas dedutíveis
• Comprovantes de financiamento
• Documentos de venda e recibos de pagamento de imposto
• Arquivo do Carnê Leão e do GCAP quando aplicável

Com a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, a consistência entre documentos e declaração passou a ser essencial.

Passo 2: Declare corretamente o imóvel na ficha Bens e Direitos

Todo imóvel deve constar na ficha Bens e Direitos, mesmo que não gere renda.

Passo 3: Se o imóvel for financiado, declare apenas o que foi pago

Declare apenas o valor efetivamente pago até 31 de dezembro. Não informe o valor total do financiamento e não declare saldo devedor como dívida.

Passo 4: Declare corretamente os rendimentos de aluguel

Quando o aluguel é pago por pessoa física, os valores devem ser registrados mensalmente no Carnê Leão, com importação posterior para a declaração anual.

Quando o aluguel é pago por pessoa jurídica, deve-se utilizar o informe de rendimentos fornecido pela empresa locatária.

Passo 5: Atenção à reforma tributária na renda de aluguel

Mesmo quando houver incidência de IBS e CBS, o aluguel continua obrigatoriamente declarado no Imposto de Renda.

Passo 6: Declare corretamente a venda de imóvel

A venda deve ser informada no GCAP, mesmo quando houver isenção, para controle patrimonial.

Passo 7: Atenção à venda de imóveis à luz da reforma tributária

A venda frequente de imóveis pode caracterizar atividade econômica e gerar novas obrigações tributárias.

Passo 8: Declare corretamente investimentos imobiliários

Fundos imobiliários e imóveis para investimento devem ser informados na ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição.

Passo 9: Revise os dados antes de transmitir a declaração

Erros simples podem gerar inconsistências automáticas com a Receita Federal.

Passo 10: Guarde a documentação pelo prazo legal

Os documentos devem ser mantidos por pelo menos cinco anos.

Como declarar compra, venda e financiamento

Tira Dúvidas

Quem tem imóvel precisa declarar Imposto de Renda mesmo sem renda de aluguel?
Sim. Todo imóvel deve ser informado na ficha Bens e Direitos.

O valor do imóvel deve ser atualizado pelo preço de mercado?
Não. O imóvel deve ser declarado pelo valor de aquisição.

Receber aluguel mudou com a reforma tributária?
O aluguel continua sendo rendimento tributável no Imposto de Renda.

Quem recebe aluguel precisa pagar imposto todo mês?
Sim, quando o aluguel é recebido de pessoa física.

Condomínio e IPTU podem ser descontados do aluguel?
Sim, desde que o contrato atribua essas despesas ao proprietário.

Locação por temporada entra no Imposto de Renda?
Sim, e também pode gerar incidência de IBS e CBS.

A venda de imóvel sempre gera imposto?
Nem sempre. Há hipóteses legais de isenção.

Ganho de capital continua existindo?
Sim. A reforma não extingue o ganho de capital.

Quem vende muitos imóveis paga mais imposto?
Pode pagar, dependendo da habitualidade.

Imóvel financiado deve ser declarado pelo valor total?
Não. Apenas o valor efetivamente pago até 31 de dezembro deve ser informado. O saldo devedor não entra como dívida na declaração de pessoa física. 

Fundos imobiliários mudaram com a reforma tributária? As regras do Imposto de Renda para fundos imobiliários permanecem as mesmas. As cotas devem ser declaradas em Bens e Direitos, os rendimentos distribuídos continuam isentos para pessoa física quando atendidos os requisitos legais e o lucro na venda de cotas é tributável. 

A Receita Federal cruza dados de imóveis automaticamente? Sim. A Receita Federal recebe informações de cartórios, prefeituras, instituições financeiras e agora também do Cadastro Imobiliário Brasileiro. Omissões e divergências podem gerar malha fina automaticamente. 

Quem tem muitos imóveis precisa de mais atenção na declaração? Sim. Quanto maior o patrimônio e a quantidade de operações, maior o nível de fiscalização e cruzamento de dados. A Receita Federal orienta especial atenção ao correto preenchimento e à guarda da documentação. 

O que acontece se o contribuinte errar na declaração? Erros podem gerar malha fina, multa e cobrança de imposto com juros. Caso o erro seja identificado pelo próprio contribuinte, é possível corrigir por meio de declaração retificadora. 

A reforma tributária já vale para a declaração de agora? A reforma está em fase de transição, mas seus efeitos já impactam o cruzamento de dados, a classificação das atividades imobiliárias e o nível de fiscalização. Por isso, a Receita Federal recomenda que o contribuinte já declare à luz do novo sistema.