O fim do aluguel "por fora": como o CIB e o Sinter fecham o cerco contra a omissão de rendimentos

A reforma tributária promete mudar a forma de arrecadação dos tributos sobre o consumo, mas também deve ampliar a capacidade de fiscalização das operações imobiliárias. A combinação entre novas bases de dados, emissão eletrônica de documentos fiscais e mecanismos de cruzamento de informações tende a dificultar a omissão de receitas provenientes de aluguel de imóveis, segundo especialistas ouvidos pela reportagem.

A avaliação dos especialistas é que a principal mudança não decorre da criação de novos tributos ou de novas hipóteses de incidência, mas do aumento da integração entre os sistemas utilizados pela administração tributária. Aquele acordo entre locador e locatário para que ninguém declare nada ao fisco está com os dias contados.

Tecnologia passa a ocupar papel central

A reforma tributária foi estruturada sobre um ambiente digital em que documentos fiscais, pagamentos e informações cadastrais passam a dialogar de forma mais intensa do que ocorre atualmente. Além do novo modelo de emissão de notas e do split payment, o governo vem estruturando uma base nacional para reunir informações relacionadas aos imóveis e seus proprietários.

Entre os instrumentos previstos estão o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), que concentram informações registrais, cadastrais e fiscais de imóveis. Segundo especialistas, a integração dessas bases tende a ampliar a capacidade de conferência das informações declaradas pelos contribuintes.

O cronograma de implementação, no entanto, já sofreu ajustes. A NFS-e específica para locação de imóveis, que seria implementada em agosto de 2026, foi adiada pelo Comitê Gestor da NFS-e, segundo apurou o site Contábeis. Posteriormente, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, fixou 1º de dezembro de 2026 como a nova data de início da obrigatoriedade de emissão da NFS-e nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, com prazo a partir de 1º de janeiro de 2027 para os optantes pelo Simples Nacional.

Aluguéis passam a ser mais facilmente rastreáveis

Hoje, parte das inconsistências relacionadas a receitas de aluguel depende de cruzamentos realizados posteriormente pela Receita Federal. Com a ampliação da integração entre os sistemas, a expectativa é que essas verificações ocorram de forma mais eficiente.

O advogado tributarista e professor Hygoor Jorge afirma que o novo ambiente facilitará a comparação entre diferentes bases de dados. “Vai ajudar o governo a comparar o que é declarado pelas pessoas e empresas com os bens reais que elas possuem.” Segundo ele, informações sobre propriedade, ocupação dos imóveis e declarações fiscais tendem a formar um conjunto mais amplo de dados disponíveis para fiscalização.

O que muda na prática para o proprietário que recebe aluguel

Especialistas ressaltam que a reforma não cria um novo Imposto de Renda sobre aluguéis. A tributação da renda proveniente da locação já existe e continua disciplinada pela legislação atual. O que tende a mudar é a capacidade do Fisco de identificar situações em que receitas deixam de ser informadas. 

Como diferentes bases de dados passam a compartilhar informações, inconsistências entre imóveis ocupados, declarações de endereço, contratos de locação e rendimentos declarados poderão ser identificadas com maior facilidade. Na avaliação de Jorge, a omissão dessas receitas tende a se tornar mais difícil. “Não vai mais ter por onde correr.”

A Receita pode cobrar aluguéis não declarados de anos anteriores?

Outra dúvida frequente diz respeito aos efeitos sobre períodos anteriores à entrada em vigor do novo sistema. Segundo especialistas, a reforma não cria um novo fato gerador capaz de alcançar operações passadas apenas porque a legislação mudou.

Entretanto, se a administração tributária utilizar novas ferramentas para identificar rendimentos que já deveriam ter sido declarados conforme a legislação vigente, a situação é diferente. Jorge faz essa distinção ao comentar os novos mecanismos de fiscalização. “Não existe um fato gerador novo. O que existe é uma ferramenta de fiscalização nova.”

Em outras palavras, caso sejam identificadas receitas que deveriam ter sido tributadas nos últimos anos, continuam valendo as regras gerais previstas na legislação tributária para constituição do crédito tributário e cobrança de tributos eventualmente devidos.

Especialistas recomendam regularização

Diante da ampliação dos mecanismos de controle, tributaristas recomendam que proprietários revisem a situação fiscal de seus imóveis, especialmente aqueles que recebem rendimentos de locação. Também orientam que contratos, declarações e registros patrimoniais permaneçam consistentes entre si, reduzindo o risco de divergências identificadas pelos sistemas de fiscalização.

A expectativa é que, à medida que a reforma tributária avance e novas regulamentações sejam implementadas até 2033, a integração tecnológica entre União, estados e municípios aumente gradualmente, tornando o acompanhamento das operações imobiliárias mais automatizado. Em alguns casos, o Fisco pode cobrar pela sonegação fiscal por até 5 anos atrás.

Perguntas frequentes sobre a fiscalização do aluguel