CIB, novas regras de aluguel e o que ainda falta regulamentar na Reforma Tributária

No mês passado escrevi aqui neste espaço sobre sete das dúvidas que mais recebemos na Loft sobre a Reforma Tributária. Confesso que tinha me programado agora para escrever sobre outro tema. Mas recebi mais dúvidas sobre a reforma e decidi fazer uma “parte 2” com mais perguntas e respostas.

Vamos falar sobre o CIB (Cadastrado Imobiliário Brasileiro), o cronograma de implementação da reforma tributária, o que ainda falta regulamentar e mais. Aqui vai:

1. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai tornar obrigatória a formalização de contratos?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) vai centralizar os dados de transações imobiliárias em um único cadastro acessível pela Receita Federal. Ainda é incerto como a Receita Federal utilizará estes dados para fins de cruzamento de declarações e fiscalização, então, qualquer opinião ainda é feita em tese.

Ou seja, a Receita Federal vai ter à sua disposição dados centralizados de mais fácil acesso, especialmente relacionados a compras e vendas, que são transações que passam por tabelionato de notas e comumente registradas nos registros de imóveis, cujos dados antes não eram centralizados, mas o que ela vai fazer com esses dados não está claro.

Contudo, a simples possibilidade de maior fiscalização tende a criar um comportamento mais cuidadoso nas pessoas que antes fugiam das suas obrigações tributárias. Assim, minha opinião é que deve aumentar a formalização no sentido de declarações e pagamentos de impostos mais corretos pelo receio de fiscalização.

Mas, para aqueles que sempre fizeram suas transações dentro das regras, o CIB é um grande avanço na medida em que é um passo importante para o mercado para trazer mais transparência.

Importante, contudo, não confundir assuntos: a reforma tributária e o CIB não criam obrigações novas de registrar contratos de locação em registro de imóveis. Já ouvi algumas vezes esse boato, mas não há nenhuma obrigatoriedade deste registro.

2. Cronograma de implementação da Reforma Tributária: posso ignorar por agora?

Não por completo. 2026 é exatamente o ano da preparação. A reforma tem cronograma escalonado:

2026: início de IBS/CBS em forma de transição/teste.
2027: fim do PIS/Cofins; CBS deixa de ser simbólico e passa a ser cobrado efetivamente.
2029–2032: transição gradual de ICMS/ISS para IBS.
2033: reforma tributária plenamente em operação.

Há entrada de regras de aluguel e vendas já a partir do ano que vem.

3. O que ainda precisa ser regulamentado e o que já está definido?

Definido:
– Criação de IBS e CBS.
– Critérios para incidência dos novos impostos para aluguel e venda (número de imóveis e renda).
– Reduções de base de cálculo para aluguel e venda.

Ainda em discussão/regulamentação:
– Alíquotas.
– Regras de crédito fiscal detalhadas para pessoas físicas.
– Normas de emissão de documentos fiscais (modelos de nota exigidos).
– Status de operações específicas (Airbnb/curta temporada, imóveis com matrícula separada etc.).
– Regras finais de apuração e integração detalhadas entre IBS/CBS/IR.

Ou seja, a lei já existe, mas muitos detalhes operacionais ainda serão publicados por regulamentação subsequente.

4. Administro quatro imóveis próprios, o que fazer para não pagar mais imposto?

Como vimos, há bastante incerteza ainda, mas listo aqui estratégias que especialistas destacam:

– Avaliar reorganização via pessoa jurídica (sua carga pode ser menor ou mais vantajosa).
– Aproveitar os redutores na base de cálculo previstos na lei.
– Se organizar para se apropriar dos créditos previstos na lei.
– Planejar a renda para não ultrapassar os limites críticos de tributação (número de imóveis/renda).
– Consultar uma imobiliária especializada em administração de imóveis que te oferecerá um serviço completo, essencial neste novo cenário.

5. Tenho dois imóveis para locação por temporada em cidades diferentes, o que muda?

Nada muda! Hoje, isso ainda é considerado locação, ainda que locação por temporada. Então, o pagamento que se recebe é aluguel e continua sendo tributado como renda de aluguel. Assim, se você ultrapassar os limites de três imóveis ou R$ 240 mil/ano, passará a pagar IBS/CBS.

Há uma discussão sobre enquadramento dos aluguéis de curta duração como regime de hotelaria (o que poderia, na verdade, aumentar a tributação efetiva no novo regime, dado que hotelaria é serviço), mas isto não foi alterado pela legislação em vigor até o momento.

Resumo da reforma: o que muda agora?

• Ano-Chave: 2026 é o ano de transição e testes para os novos impostos (IBS/CBS).
• CIB: O novo cadastro centraliza dados de compras e vendas para a Receita Federal.
• Locação: Não há obrigatoriedade de registrar contratos de aluguel no Registro de Imóveis.
• Planejamento: Reorganização para Pessoa Jurídica (PJ) pode ser saída para quem administra vários imóveis.