Copa e eleição não travam o mercado imobiliário, mostra retrospecto de 2014 a 2026

Todo ano de Copa do Mundo e eleição presidencial desperta a mesma dúvida entre quem compra e quem vende imóveis: vale a pena fechar negócio agora ou esperar o resultado das urnas? A teoria é conhecida. Com o país dividido entre campanha política e futebol, o mercado pisaria no freio até a poeira baixar. Será mesmo essa a lógica do setor? 

Uma análise dos três últimos ciclos em que Copa e eleição presidencial coincidiram revela que a resposta está longe de ser simples. Em alguns anos, o mercado perdeu força. Em outros, acelerou. Houve períodos de expansão, retração e recuperação, mesmo com os mesmos “ingredientes” no calendário. O que explica essas diferenças? E como podemos comparar 2026, ano em que as atenções do país se dividem entre a Copa, disputada nos Estados Unidos, e a eleição presidencial de outubro, com os demais ciclos?

O que sinaliza o retrovisor 

 Em 2014, o Brasil sediou a Copa e viu a Alemanha bater a Argentina na final, enquanto Dilma Rousseff era reeleita com a terceira fase do Minha Casa Minha Vida como bandeira habitacional. Nos bastidores da economia, a Selic subia de 10% para 11,75% ao longo do ano, encarecendo o crédito. 

O preço médio dos imóveis fechou com alta de apenas 6,70%, a menor desde 2011, segundo o Índice FipeZap, e os aluguéis subiram só 2,38%, muito abaixo da inflação de 7,14%. 

Em 2018, a França foi campeã na Rússia e Bolsonaro venceu a eleição sem propostas específicas para habitação, ano que marcaria o fim do Minha Casa Minha Vida em favor do Casa Verde e Amarela. A Selic começou o ano em 7% e terminou em 6,5%, num esforço para reanimar uma economia lenta. 

Ainda assim, pela primeira vez na série histórica do FipeZap os preços de venda recuaram, com perda real de quase 4% frente à inflação. O que se viu foi um mercado marcado pela recessão que o país arrastava desde 2015, não pela Copa ou pela eleição. 

Já em 2022, a Argentina levantou a taça no Catar e Lula venceu prometendo recriar o Ministério das Cidades e retomar a faixa 1 do MCMV. A Selic, ao contrário dos outros dois ciclos, estava em patamar elevado, começando o ano em 13,75% e recuando para 11,75% ao final. 

Mesmo assim, foi o ano da retomada para o mercado imobiliário residencial: os preços de venda subiram 6,16%, a maior alta desde 2014, e os aluguéis dispararam 16,55%, a maior alta em 11 anos, puxados pela demanda represada da pandemia. 

Em resumo: três Copas, três eleições, e três comportamentos de mercado completamente distintos. Por que o desempenho do setor variou tanto, se o “fator eleitoral” e o “fator Copa” estavam presentes nos três anos?

Para Celso Petrucci, diretor de Economia do Secovi-SP, a principal diferença entre 2026 e os ciclos anteriores é que o mercado chega mais preparado para enfrentar um ambiente de incerteza. “Hoje existe uma base de demanda mais estruturada e menos dependente das oscilações do calendário político ou esportivo. O mercado vem de um 2025 muito forte, entra em 2026 ainda com demanda elevada e conta com programas habitacionais consolidados e novas fontes de funding, o que cria uma sustentação que não existia com a mesma força em 2014, 2018 e 2022”, afirma.

Quem realmente manda no mercado

É até possível que em ano de Copa e Eleições as pessoas venham a adiar uma decisão de compra. Porém, o motivo está longe dos campos ou das urnas, na opinião de Gustavo Junqueira, da Imobiliária Junqueira, de Piracicaba, no interior paulista. 

Para a advogada Fernanda Henneberg, sócia da área imobiliária do escritório Henneberg Ferreira Marques Advogados, de fato o processo decisório de compra de imóvel é mais determinado por questões macroeconômicas. “É, em regra, determinado por questões macroeconômicas como taxa de juros, inflação, facilidade para obtenção de crédito, incentivos de programas de financiamento habitacional, empregabilidade e disponibilidade de estoque de unidades”, afirma. 

Do escritório de advocacia ao balcão da imobiliária, a régua muda um pouco de posição, mas não muito. 

Rodrigo Dulizio Martins, diretor de administração da Imobiliária Rossi, em Olímpia, cidade do interior paulista, concorda que crédito é o principal fator, mas não descarta o peso das urnas. “Falar que eleição e Copa não interferem, eu acho que tem sim um peso, principalmente as eleições. No sentido das compras à vista, o pessoal espera um pouco para sentir como vai ser a virada de governo. Quando há uma mudança do viés do governo, isso acaba tendo um peso um pouquinho maior, principalmente nas negociações à vista, de investidores”, afirma. 

E há quem calcule esse impacto. Elizeu Leonel, diretor da Emaximóvel, com sede em Sorocaba, mas com negócios espalhados por cidades da região, como Votorantim, Araçoiaba da Serra e Itu, calcula que essa indecisão afeta um em cada quatro interessados em imóveis. 

“Uma parte pequena, acho que uns 25%, costuma ficar naquela: vou comprar depois que passar a eleição, vou vender depois que passar a eleição. Mas uma boa parte do público não pensa dessa forma, porque o mercado imobiliário é um mercado bastante resiliente. Ele não muda em nada”, diz Leonel. 

Na leitura do advogado André Maluf Jacob, do escritório Fabio Kadi Advogados, o ciclo de aquisição de imóvel é estruturado em decisões de longo prazo, regidas mais por crédito, renda e segurança jurídica do contrato do que qualquer outra coisa. “O ciclo de juros baixos de 2020 e 2021 produziu recordes de lançamentos e vendas, ao passo que a elevação posterior da Selic esfriou o segmento de médio e alto padrão. O discurso de campanha gera, no máximo, uma cautela temporária, pois o investidor adia a decisão até ter clareza sobre o cenário, mas é a política monetária, e não o discurso eleitoral, que move o mercado”, lembra. 

O desempenho dos “motores do mercado” em anos de Copa e Eleições 

Se juros e crédito são o motor do mercado, o combustível que move a base da pirâmide é a habitação popular, segundo os especialistas. E esse combustível tem nome e sobrenome: Minha Casa Minha Vida, que depois se tornou Casa Verde e Amarela, e depois foi rebatizado pelo nome original de Minha Casa Minha Vida.

A troca de governo não muda só o discurso de campanha, muda o volume de dinheiro público injetado no setor, e é aí que está o pedaço da história que normalmente fica de fora dessa conversa. 

Dilma Rousseff e Michel Temer, 2015–2018 

Um Relatório de Avaliação do PMCMV (Programa Minha Casa Minha Vida) elaborado pelo Ministério da Economia mostra que o investimento total em subsídios do programa, somando recursos públicos (Tesouro) e privados (FGTS), foi de R$ 29,4 bilhões em 2015, R$ 15,08 bilhões em 2016, R$ 10,96 bilhões em 2017 e R$ 11,64 bilhões em 2018, uma queda de mais de 60% em três anos. 

O relatório atribui a retração à restrição fiscal do país após a instituição do teto de gastos, e mostra uma mudança de perfil: em 2015, os subsídios públicos ainda respondiam por 72,1% do total, mas a partir dali o FGTS passa a bancar a maior fatia do programa, chegando a 57% de participação em 2019. A modalidade mais afetada pelo corte foi o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), a linha voltada justamente à Faixa 1, a habitação mais popular. 

Jair Bolsonaro, 2019–2022 

O balanço do governo de Jair Bolsonaro, divulgado ao final de 2022, contabiliza cerca de 1,6 milhão de moradias entregues pelo Casa Verde e Amarela, beneficiando 6,4 milhões de pessoas. O investimento federal em habitação no período soma R$ 186 bilhões, sendo R$ 151 bilhões do FGTS para financiamento a pessoas físicas e R$ 34,8 bilhões a fundo perdido, entre Orçamento Geral da União e FGTS. 

À época da divulgação do balanço, o então governo Bolsonaro creditou ao programa a geração de 8,9 milhões de empregos diretos, indiretos e induzidos, e destaca a retomada de 145 mil obras que estavam paralisadas, independentemente de qual gestão as havia iniciado. 

Luiz Inácio Lula da Silva, 2023–2026 

De volta ao nome Minha Casa Minha Vida, o programa já soma, segundo balanço de janeiro de 2026, mais de 1,9 milhão de unidades contratadas desde 2023 e investimento público superior a R$ 300 bilhões. A meta oficial foi revista para cima: 3 milhões de moradias contratadas até o fim de 2026, 50% a mais que a meta original do governo. 

Embora os três balanços usem metodologias diferentes (um mede só subsídio, os outros somam financiamento total via FGTS), é certo que houve salto de patamar entre os ciclos. 

O que os números contam é uma história de forte injeção de recursos, seguida de descontinuidade de nome e de desenho, com eliminação de uma das faixas, depois nova ampliação de recursos e afrouxamento de regras, e assim por diante. 

O que alinhava tudo no decorrer do tempo é a continuidade de instrumento, seja qual for o volume de recursos ou a cor do partido. É essa continuidade que leva o Minha Casa Minha Vida a ser o principal motor do mercado imobiliário, e que levou até construtoras de luxo a se renderem ao modelo, criando projetos específicos de olho nos bilhões de recursos do programa. 

O que esperar até o fim de 2026 

Enquanto as seleções disputam nos Estados Unidos quem levará o troféu da Copa, e os partidos se movimentam para definir seus candidatos, o consumidor brasileiro pretende manter os planos de compra e locação. 

Na avaliação de Petrucci, do Secovi-SP, apesar do cenário ainda desafiador por causa dos juros elevados, os fundamentos do mercado seguem mais sólidos do que nos ciclos anteriores. “A taxa de juros encarece o crédito, mas não elimina a demanda. O segmento popular continua sustentado por uma demanda real e por condições mais favoráveis de financiamento, enquanto os demais segmentos permanecem seletivos, mas preservam negócios e interesse do comprador”, afirma.

É o que mostra uma pesquisa da Loft em parceria com a Offerwise. Entre os 845 respondentes que pretendem transacionar um imóvel nos próximos 12 meses, 54% dizem que vão manter os planos, 22% pretendem antecipar a compra ou aluguel, apenas 13% planejam adiar e 11% não sabem dizer. O adiamento, portanto, é a opção minoritária em todos os cenários. 

O clima geral, porém, não é de otimismo: apenas 18% se declaram otimistas quanto ao futuro do país, e o pessimismo é puxado justamente pelas classes mais altas, com 44% de preocupados na Classe A. 

Do lado da oferta, uma pesquisa da ABMI com 31 associados mostra um setor que não pretende pisar no freio. O levantamento aponta que o mercado espera manter o ritmo acelerado sem desacelerar por conta da Copa ou das eleições, e que ciclos eleitorais costumam até antecipar lançamentos e atrair investidores em busca de ativos considerados seguros. 

A queda gradual da Selic e a ampliação do crédito habitacional aparecem como os principais vetores de crescimento para o segundo semestre, com dinâmicas regionais próprias. Confira abaixo. 

Juntando a visão dos especialistas, o retrospecto dos últimos quatro governos e os dados levantados por Portas, o cenário para o segundo semestre de 2026 é de um mercado ainda cauteloso, mas com sinais de recuperação. A Selic, que começou o ano em 15% e já recuou para 14,25% após três cortes consecutivos do Copom, continua no centro das atenções. Na leitura de Fernanda Henneberg, a tendência é de um mercado “com crescimento, mas sem muita euforia”. 

Ela diz apostar que a habitação popular seguirá liderando o desempenho, impulsionada pelos subsídios do Minha Casa Minha Vida, enquanto o segmento de alto padrão deve continuar aquecido. Já o mercado de médio padrão ainda enfrenta dificuldades por causa do crédito mais restrito. 

Já o advogado André Maluf Jacob vê espaço para melhora, desde que o ciclo de queda dos juros continue. Na avaliação dele, um afrouxamento gradual da Selic pode destravar decisões de compra que ficaram represadas nos últimos meses. Ao mesmo tempo, faz um alerta que vale para qualquer momento, e não só o de Copa e Eleições: “Antes de fechar negócio, é essencial verificar a matrícula do imóvel, a regularidade do empreendimento e as cláusulas de reajuste e distrato”, diz.

A ponta do mercado 

A leitura dos responsáveis pelas imobiliárias ouvidas pela reportagem também é de expectativa para o restante do ano, mas eles apontam que tudo depende muito mais do comportamento do crédito do que da disputa eleitoral. “O que vai definir o segundo semestre é muito mais o crédito do que fatores menores como o calendário eleitoral. Eleição pode até mudar as regras do jogo lá na frente, mas isso é no médio e longo prazo. O efeito direto agora é praticamente zero”, diz Gustavo Junqueira. 

Já Rodrigo Dulizio Martins, da Imobiliária Rossi, diz que a maior preocupação do primeiro semestre foi a inadimplência, sobretudo em relação aos aluguéis, mas enxerga espaço para melhora se o crédito continuar fluindo. “Se qualquer um dos lados da política injeta esse dinheiro e afrouxa a régua de aprovação do crédito, isso é um benefício para a população, mesmo que seja para fins eleitoreiros”, afirma. 

Avaliando 2026 frente aos demais anos em que houve Copa e Eleições, Elizeu Leonel, da Emaximóvel, afirma que a situação hoje é bem melhor do que nas edições anteriores, apesar dos juros. “Já estamos vendo quem quer comprar o imóvel logo, não esperando 2027 para decidir”, diz, citando um ânimo maior dos clientes desde junho. 

A leitura também é compartilhada por Petruci. Segundo ele, o setor chega a 2026 com fundamentos que não estavam presentes nos ciclos anteriores, como uma demanda habitacional reprimida ainda relevante, maior protagonismo do segmento econômico e uma estrutura de funding mais sofisticada. “O mercado já foi testado em um ambiente de juros elevados e demonstrou capacidade de manter lançamentos e vendas em patamares elevados, o que reforça a expectativa de continuidade mesmo durante o período eleitoral”, afirma.