Estádios: como a construção afeta o mercado imobiliário?

Não há dúvidas que o esporte movimenta pessoas, cidades e bilhões de dólares. Nesta Copa do Mundo, por exemplo, estima-se que os países anfitriões receberão cerca de 6,5 milhões de torcedores e movimentarão aproximadamente US$ 40 bilhões, segundo a FIFA. Grande parte desse impacto passa pelos estádios.

Os estádios são os cenários dos espetáculos esportivos e testemunham toda a vibração e expectativa que envolvem as competições. Não é incomum ver estádios multiuso, servindo de palco para shows nacionais e internacionais ou funcionando como clubes aos associados e com espaços para feiras de negócios.

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Estádios: impacto no entorno e no mercado imobiliário

Sua função ultrapassa as paredes e se conecta com o entorno. Os estádios contribuem para o rejuvenescimento de um bairro, à formação de identidade, orgulho e pertencimento e dinamização econômica local e da cidade. Por outro lado, poluições sonora e visual, congestionamentos e desafios com a criminalidade e geração de resíduos estão associados aos seus grandes eventos.

Em razão dessas características, morar próximo a um estádio pode ser atraente para alguns e desestimulante para outros. Assim como as preferências, o efeito do estádio sobre o mercado imobiliário não é único. Ele pode ser positivo ou negativo, dependendo da localização, da integração urbana, da qualidade do projeto, da intensidade dos eventos e da percepção dos moradores sobre a infraestrutura.

Esse debate motivou diversos economistas a investigar os efeitos dos estádios sobre o mercado imobiliário em diferentes cidades do mundo. Eles apontam que os estádios exercem efeitos difusos.

Casos de valorização imobiliária

No caso do estádio do Dallas Cowboys, no Texas, Estados Unidos, os imóveis valorizaram em 2,1% após o anúncio de um estádio na região. O anúncio parece ter funcionado como sinal de requalificação urbana futura, antecipando nos preços dos imóveis a expectativa de novos investimentos, maior centralidade e ganho de amenidades. Os estádios de Wembley e Emirates, em Londres, Reino Unido, também geraram valorização imobiliária em aproximadamente 17%. Aqui, o estádio aparece menos como incômodo urbano e mais como âncora de transformação territorial, capaz de reposicionar bairros e atrair novos agentes econômicos.

Casos de desvalorização imobiliária

Entretanto, há outros resultados que vão em direção oposta, como é o caso da FedEx Field, em Maryland, Estados Unidos. A saída de equipes da NBA das arenas em Seattle e Charlotte, nos Estados Unidos, gerou aumento de preços de até 20,3% ao redor das arenas. Nesse caso, a retirada da atividade esportiva intensa foi percebida como melhora urbana e redução de incômodos.  

O estádio de Guus Hiddink, em Gwangju, Coréia do Sul, foi construído para a Copa do Mundo da FIFA de 2002. Analistas apontam que o estádio contribuiu para a desvalorização dos imóveis próximos em cerca de 7%. Os moradores costumavam reclamar não apenas do barulho, mas dos refletores que invadiam seus apartamentos através das janelas e causavam desconforto visual.

No Brasil, há estudo que associa o Nubank Parque (arena do Palmeiras), antigo Allianz Park, em São Paulo, a desvalorização dos apartamentos. Os empreendimentos localizados em um raio de 1 Km de distância do estádio desvalorizaram em aproximadamente 27%. O impacto negativo é menor à medida que a avaliação considera imóveis mais distantes, chegando a desvalorizar cerca de 9%. Os vizinhos do estádio reclamam de excesso de barulho, congestionamento e aglomeração. A WTorre, operadora do Nubank Parque, chegou a ser notificada algumas vezes por infringir a lei do Psiu (lei do silêncio) após denúncias da vizinhança. Entre as medidas tomadas, a operadora instalou janelas antirruídos em alguns apartamentos para mitigar o impacto do som.

Diferentemente dos estádios Dallas Cowboys, Wembley e Emirates, o FedEx Field, o Guus Hiddink e o Nubank Parque não se integraram bem ao tecido urbano e produziram custos locais elevados. Ao menos é o que mostram as evidências.

Fatores que influenciam o impacto imobiliário

A principal lição aqui não é que o estádio sozinho valoriza ou desvaloriza os imóveis. O que valoriza é um pacote urbano que acompanha o equipamento esportivo, como boa arquitetura urbana e integração com o bairro, segurança e vitalidade econômica. Além disso, o cumprimento das leis que regulam o uso dos estádios. Portanto, o impacto imobiliário depende menos da grandiosidade do estádio e mais da capacidade de maximizar os efeitos positivos inerentes ao equipamento esportivo e mitigar os efeitos negativos, gerando benefícios para quem vive, trabalha e investe no entorno.

Nota: todos os estudos referentes aos estádios/arenas podem ser encontrados no Texto para Discussão intitulado Keep One’s Eyes on the Ball: The Impact of Sport Arena on Housing Price escrito por mim. O artigo pode ser acessado no site do Núcleo de Economia Regional e Urbana da Universidade de São Paulo. Disponível em https://www.usp.br/nereus/?txtdiscussao=td-nereus-11-2024.