Vai pagar imposto no aluguel? O teste rápido para saber se a nova nota fiscal atinge seu imóvel em dezembro

Se você tem imóveis alugados ou recebe rendimentos de locação, o prazo para se adequar ao Fisco encurtou. A partir de 1º de dezembro, a nova nota fiscal eletrônica passa a ser obrigatória para operações imobiliárias e taxas de condomínio. A mudança está no âmbito da reforma tributária e visa fechar o cerco contra a informalidade no setor e pega em cheio proprietários e imobiliárias.

Este simulador integra as calculadoras do Portas para quem aluga, compra ou declara imóveis.

Assim, a reforma tributária deixou de ser apenas um conjunto de leis e começa a entrar na fase de implementação prática. A partir deste segundo semestre de 2026, empresas e contribuintes passam a conviver com um calendário de adaptação que altera a emissão de documentos fiscais, prepara a entrada em operação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e inaugura uma etapa de transição que seguirá até 2033.

No fim do ano, passam a seguir regras específicas de documentação as operações de locação de imóveis, cessão onerosa, arrendamento, além de compra e venda de imóveis e cobranças de taxas condominiais e demais receitas dos condomínios edilícios.

É a fase que afeta mais diretamente o mercado imobiliário, pois alcança atividades que até então não estavam inseridas nas etapas anteriores de adaptação documental. Para empresas optantes pelo Simples Nacional, o início da obrigatoriedade ficou definido para 1º de janeiro de 2027.

O cronograma foi detalhado pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, publicado em 31 de julho, que definiu quando diferentes segmentos deverão adotar os novos leiautes e obrigações fiscais relacionados aos dois tributos criados pela reforma.

Embora IBS e CBS substituam gradualmente cinco tributos sobre o consumo — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS —, a mudança não ocorrerá de uma única vez. Durante o período de transição, que na prática já está em curso, o sistema atual continuará coexistindo com o novo modelo, permitindo a calibragem das alíquotas e a adaptação tecnológica de empresas e administrações tributárias.

Agosto marca a primeira etapa de testes

A primeira obrigação entrou em vigor em 3 de agosto de 2026 para empresas que já utilizam a Nota Fiscal Eletrônica (NF-e, modelo 55) e a Nota Fiscal de Consumidor Eletrônica (NFC-e, modelo 65), empregadas principalmente nas operações com mercadorias.

Essas empresas passaram a destacar IBS e CBS nos documentos fiscais, ainda dentro do período de transição previsto pela reforma. O objetivo é preparar os sistemas para o novo modelo de tributação sem que os tributos atuais deixem imediatamente de existir.

Segundo o advogado Thiago Santana, tributarista do Barroso Advogados Associados, esta é a primeira mudança prática para grande parte das empresas. “Agora em agosto vai ser obrigatório o destaque do IBS e CBS nas notas fiscais”, afirmou o especialista.

Outubro traz mudanças para prestadores de serviços imobiliários

A segunda etapa começa em 1º de outubro de 2026. Nessa data passam a observar os novos leiautes e informações relativas ao IBS e à CBS, em regra, as empresas do setor imobiliário que prestam serviços sujeitos à emissão de Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e).

Entre elas estão:

• Administradoras de imóveis;
• Empresas de corretagem e intermediação imobiliária;
• Escritórios de engenharia e arquitetura;
• Empresas da construção civil (observadas as regras específicas para fornecimento de materiais sujeitos à NF-e).

Na prática, essas empresas precisarão adaptar seus sistemas de faturamento e escrituração para emitir documentos compatíveis com o novo padrão fiscal. A compra, instalação e operação dos sistemas são de responsabilidade das próprias empresas. Não é igual ao imposto de renda da pessoa física, por exemplo, em que a Receita Federal disponibiliza programas específicos pré-preenchidos.

Como funcionará a transição tributária até 2033

A implementação ocorre dentro do período de transição da reforma tributária aprovado pelo Congresso Nacional. Durante os próximos anos, IBS e CBS terão alíquotas progressivamente ampliadas, enquanto PIS, Cofins, ICMS, ISS e IPI serão reduzidos gradualmente até sua substituição completa.

Segundo material divulgado pela Receita Federal e pelo governo federal, o objetivo é permitir que União, estados e municípios ajustem arrecadação, sistemas tecnológicos e procedimentos antes da entrada definitiva do novo modelo. Esse período também servirá para calibrar a alíquota de referência dos novos tributos, já que a arrecadação deverá permanecer equivalente à obtida pelo sistema atual.

Empresas terão de adaptar sistemas de gestão

Além das alterações jurídicas, a reforma exige investimentos em tecnologia. Empresas precisarão atualizar ERPs, sistemas fiscais e plataformas de emissão de documentos para incorporar as novas informações exigidas pela legislação.

Na avaliação de Santana, a principal preocupação inicial não está na carga tributária em si, mas na adaptação operacional. “O custo inicial para as empresas vai ser exatamente se parametrizar”, afirmou, referindo-se à necessidade de atualização dos sistemas de gestão e escrituração fiscal.

Especialistas consultados pela reportagem afirmam que os próximos meses deverão concentrar grande parte desse processo de adaptação, sobretudo entre empresas do setor imobiliário, que terão cronograma próprio e novas exigências documentais antes da entrada plena do sistema.

Correção: uma versão anterior deste texto informou incorretamente o nome da nota fiscal a ser utilizada para o aluguel