Reforma tributária: calendário e o que as imobiliárias precisam fazer antes de 2027

A reforma tributária vai exigir mudanças que precisam ser incorporadas à gestão cotidiana das imobiliárias — não apenas ao trabalho da contabilidade. A avaliação é da advogada Raquel Braga, para quem a preparação envolve relacionamento com proprietários, contratos, processos internos e integração entre departamentos.

A CBS entra em vigor em 1º de janeiro de 2027, substituindo PIS e Cofins. Para entender por que a alíquota de referência de 11,3% calculada pelo TCU não deve ser motivo de pânico, veja a análise completa aqui.

O calendário exige atenção desde dezembro de 2026

Embora a entrada em vigor da CBS esteja prevista para 1º de janeiro de 2027, as imobiliárias precisam começar a se preparar antes. O cronograma estabelece obrigações documentais e fiscais que exigirão adaptações nos sistemas e procedimentos das empresas.

Já foram criados 25 grupos de trabalho pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS para tratar de aspectos técnicos da implementação, incluindo regimes diferenciados, fiscalização e documentos fiscais.

Entre os principais marcos para o setor imobiliário estão:

• 1º de dezembro de 2026: início da obrigatoriedade de documentos fiscais eletrônicos para operações como locação (NFS-e) e venda de imóveis (NF-e de Alienação de Bens Imóveis). A obrigação concreta depende do tipo de documento, da operação e do enquadramento do contribuinte.
• 1º de janeiro de 2027: entrada em vigor da CBS e início de uma nova etapa das obrigações fiscais e cadastrais. Os efeitos dependerão das regras específicas aplicáveis a cada contribuinte e atividade.
• Ao longo de 2027: continuidade da implantação progressiva do novo sistema, com o IBS entrando em fase de testes e novas exigências e adaptações.

A partir de janeiro, será fundamental observar o fato gerador de cada operação. No caso da locação, a referência é o recebimento do aluguel: valores recebidos a partir de 1º de janeiro de 2027 estarão sujeitos à CBS quando o locador for contribuinte. Nas compras e vendas, importa a formalização dos contratos e o enquadramento tributário dos envolvidos. Negociações iniciadas no fim de 2026 podem atravessar a virada e ser concluídas sob regras diferentes — por isso, conhecer antecipadamente a situação tributária dos envolvidos será importante para evitar surpresas.

O que as imobiliárias precisam fazer na prática

A primeira providência é conhecer o enquadramento tributário dos locadores atendidos pela imobiliária, para reconhecer quais operações exigem mais atenção e orientar clientes sobre buscar apoio especializado.

A partir desse levantamento, Raquel aponta cinco frentes de trabalho:

• Mapear a situação tributária dos proprietários — identificar o enquadramento dos locadores e as operações mais impactadas, antecipando situações que exigirão análise específica.
• Reforçar o relacionamento com os proprietários — abrir conversas qualificadas, esclarecer riscos e orientar a busca por profissionais especializados quando necessário.
• Integrar as informações com a contabilidade — organizar a troca de dados entre imobiliária, proprietários e contadores para identificar as providências necessárias.
• Revisar contratos e rotinas internas — Comercial, Contratos, Conciliação, Manutenção e Financeiro precisam identificar fluxos potencialmente afetados.
• Planejar a transição — estabelecer prioridades, distribuir responsabilidades e implementar as mudanças gradualmente, sem comprometer a operação.

Créditos tributários também exigem atenção nas locações

A possibilidade de aproveitamento de créditos é outro ponto de atenção. Um exemplo: a locação de um imóvel comercial em que o inquilino investe em reformas pode gerar, ao fim do contrato, uma indenização ao locatário. Essa operação pode não gerar incidência tributária por si só, mas pode produzir créditos a considerar na apuração dos tributos — daí a importância de revisar contratos e procedimentos já na rotina atual.

Para os dois advogados, o desafio é não esperar que todas as dúvidas sejam resolvidas para começar a preparação. A reforma já tem estrutura constitucional e calendário em andamento — e as imobiliárias continuam assinando contratos, recebendo aluguéis e administrando imóveis enquanto isso acontece. Mais do que acompanhar a legislação, será preciso transformar o conhecimento em decisões de gestão, revisão de processos e orientação aos clientes.